Какви са 5 грешки, които могат да накарат къщата да прелиства флоп?
Изглежда толкова лесно! Купете си къща, направете няколко козметични корекции, пуснете я отново на пазара и направете огромна печалба. Във всеки даден момент половин дузина предавания в телевизионното шоу добре изглеждащи, добре облечени инвеститори правят процеса да изглежда бърз, забавен и печеливш.
И много домове се затварят. ATTOM Data Solutions съобщава, че повече от 200 000 домове в Съединените щати са закупени и препродадени със същия период от 12 месеца през 2017 г. Това е малко под 6% от всички семейни домове и етажна собственост, продадени през тази година.
И все пак пътят към богатството на недвижими имоти не се свежда до ограничаване на привлекателността и „продадените“ знаци. Твърде много евентуални магнати за недвижими имоти пренебрегват основите и в крайна сметка се провалят. И така, кои са петте най-големи грешки, които биха могли да направят плавниците? И как да ги избегнеш?
Първият, най-добрият съвет е да ограничите финансовия си риск и да увеличите максимално възвръщаемостта си. Казано по-просто, не плащайте прекалено много за дом (като знаете какво си струва) и се уверете, че също така знаете колко ще струват необходимите ремонти или надстройки преди да купите. След като разполагате с тази информация, можете да определите идеална покупна цена.
Ключови заведения
- Обръщането на къщи е бизнес като всеки друг, тъй като той изисква знания, планиране и разумност, за да бъде успешен. Често срещана грешка, която инвеститорите на недвижими имоти правят е подценяване на времето или парите, които проектът ще изисква. Друга грешка от къщи за грешки прави надценяване на техния умения и знания. Удоволствието и преценката са особено важни в бизнес, базиран на времето, като инвестиране в недвижими имоти.
Правилото за 70% гласи, че инвеститор трябва да плаща не повече от 70% от ARV (стойността след ремонт) на имот, минус необходимите ремонти. ARV е това, което си струва един дом, след като бъде напълно ремонтиран.
Ето пример: Ако ARV на дома е 150 000 долара и се нуждае от $ 25 000 за ремонт, тогава правилото за 70% означава, че инвеститорът трябва да плати не повече от 80 000 долара за дома. $ 150 000 x 0, 70 = $ 105 000 - $ 25 000 = $ 80 000.
Както всеки друг малък бизнес, и начинанието ще изисква време и пари, планиране и търпение, умения и усилия. Вероятно ще се окаже по-трудно и по-скъпо, отколкото някога сте си представяли. И дори да получите всеки детайл правилно, промяната на пазарните условия може да означава, че всяко предположение, което сте направили в началото, ще бъде невалидно до края. Вземете го леко с опасност: Ако просто търсите да забогатеете бързо, като обърнете дом, може да се окажете в бедната къща.
Топ 5 задължителни ръце за обръщане на къщи
Разбиране на 5 грешки, които могат да направят House Flipping a Flop
Обръщането (наричано още инвестиране в недвижими имоти на едро) е вид стратегия за инвестиране в недвижими имоти, при която инвеститор купува имот не за използване, а с намерението да го продаде с печалба.
Тази печалба обикновено се извлича от поскъпването в резултат на горещ пазар на недвижими имоти, в който цените се увеличават бързо или от капиталови подобрения, направени в имота - или и двете. Например, инвеститор може да закупи фиксатор отгоре в "горещ" квартал, да направи значителни ремонти, след което да го предложи на цена, която отразява новия му външен вид и удобства.
Инвеститорите, които обръщат имоти, се концентрират върху покупката и последващата препродажба на един имот или група имоти. Много инвеститори се опитват да генерират постоянен поток от приходи, като участват в чести обрати.
И така, как да преобърнете сграда или къща? Казано по-просто, вие искате да купувате ниски и да продавате високи (като повечето други инвестиции). Но вместо да приемете стратегия за купуване и задържане, завършвате транзакцията възможно най-бързо, за да ограничите времето, в което капиталът ви е изложен на риск. Като цяло акцентът трябва да бъде върху скоростта, а не максималната печалба. Това е така, защото всеки ден, който преминава, ви струва повече пари (ипотека, комунални услуги, данъци върху имотите, застраховки и други разходи, свързани със собствеността на дома.).
Това е общият план, въпреки че идва с няколко клопки.
1. Няма достатъчно пари
Дабълът в недвижимите имоти е скъп. Първият разход е цената за придобиване на имот. Макар искът за финансиране с ниско / без пари за финансиране да има изобилие, намирането на тези сделки от законен доставчик е по-лесно да се каже, отколкото да се направи. Освен това, ако финансирате придобиването, плащате лихва.
Въпреки че лихвата по заемните пари все още се приспада от данъка дори след приемането на Закона за данъчни облекчения и работни места, това не е 100% приспадане. Всеки долар, изразходван за лихва, добавя към сумата, която ще трябва да спечелите от продажбата, само за да постигнете равновесие.
И ако използвате ипотечна или кредитна линия на собствения капитал (HELOC) за финансиране на вашата покупка, само лихвата може да бъде приспадана. Главницата, данъците и осигурителните части на вашето плащане не се приспадат.
Проучете задълбочено възможностите си за финансиране, за да определите кой тип ипотека отговаря най-добре на вашите нужди и намерете кредитор, който предлага ниски лихви. Лесен начин за проучване на разходите за финансиране е с помощта на ипотечен калкулатор, който ви позволява да сравнявате лихвите, предлагани от различни кредитори. Разбира се, плащането на пари за имота елиминира разходите за лихви, но дори и тогава има разходи за държане на имоти и възможни разходи за обвързване на вашите пари.
С повишаването на лихвите от нивата им след кризата след жилищното настаняване, печалбата е по-трудна, отколкото преди. Всъщност през първата половина на 2018 г. активността на преобличането се забавя до близо четиригодишно ниско ниво, а маржът на печалбата се свива до най-ниската средна брутна възвръщаемост на инвестициите от края на 2014 г., според данни на ATTOM. Това не означава, че няма пари да бъдат направени (ROI беше само на север от 44%), но това означава, че се изисква грижа. Средната брутна печалба на един флип е 65 520 долара, но това е бруто.
Разходите за обновяване също трябва да се вземат предвид. Ако планирате да оправите къщата и да я продадете с печалба, продажната цена трябва да надвишава комбинираните разходи за придобиване, разходите за държане на имота и разходите за реновиране.
Кухня от 25 000 долара, баня с 10 000 долара, 5 000 долара данъци върху недвижими имоти, комунални услуги и други разходи за пренасяне намаляват този брой с около две трети. Хвърлянето при неочакван структурен проблем със собствеността и брутната печалба може да се превърне в нетна загуба. Дори и да успеете да преодолеете тези препятствия, не забравяйте за данъците върху капиталовите печалби, които ще откъснат печалбата ви.
2. Няма достатъчно време
Реновирането и обръщането на къщите е отнемащо време начинание. Може да отнеме месеци, за да намерите и купите подходящия имот. След като сте собственик на къщата, ще трябва да инвестирате време, за да я оправите. Ако имате ежедневна работа, времето, прекарано за събаряне и строителство, може да се превърне в загубени вечери и почивни дни. Ако платите на някой друг да свърши работата, все пак ще отделите повече време, което очаквате да наблюдавате дейността, а разходите за изплащане на други ще намалят печалбата ви.
След като работата е свършена, ще трябва да насрочите проверки, за да сте сигурни, че имотът отговаря на приложимите строителни норми, преди да можете да го продадете. Ако това не стане, ще трябва да отделите повече време и пари, за да го изравните. На следващо място, това може да бъде доста време инвестиция за продажба на имота. Ако сами го покажете на бъдещите купувачи, може да прекарате много време да пътувате до и от имота и да провеждате срещи.
Заслужава ли си? За много хора може да има по-голям смисъл да се придържат към ежедневна работа, при която те могат да печелят един и същи пари за няколко седмици или месеци чрез стабилна заплата, без риск и последователно ангажиране във времето.
3. Не достатъчно умения
Професионални строители и квалифицирани професионалисти, като дърводелци и водопроводчици, често обръщат къщи като страничен доход от редовната си работа. Те имат знания, умения и опит да намерят и оправят къща. Някои от тях имат и синдикални работни места, които осигуряват проверки за безработица през цялата зима, докато работят по техните странични проекти.
Истинските пари при къпане на къщи идват от собствения капитал. Ако сте удобен с чук, обичате да полагате килим, можете да окачите гипсокартон, да покриете къща и да инсталирате кухненска мивка, имате умения да преобръщате къща.
От друга страна, ако не знаете отвертка с глава на Phillips от плоска отвертка, ще трябва да платите на професионалист, който да извърши ремонта и ремонта. Съответно, шансовете за реализиране на значителна печалба от вашата инвестиция се намаляват.
4. Няма достатъчно знания
За да бъдете успешни, знаете как да изберете правилния имот, на правилното място, на правилната цена. В квартал от домове от 100 000 долара, наистина ли очаквате да купите за 60 000 долара и да продадете за 200 000 долара? Пазарът е твърде ефективен, за да се случва редовно.
Дори и да постигнете сделка за цял живот, като щракнете къща за възбрана за песен, кажете - знаейки кои ремонти да направите и кои да пропуснете е от ключово значение. Вие също трябва да разберете приложимите данъчни закони и закони за зониране и да знаете кога да намалите загубите си и да излезете, преди проектът ви да стане парична яма.
Zillow, фирмата за регистрация на недвижими имоти, сега обръща жилища на избрани пазари. Компанията очаква да закупи и прехвърли имоти в рамките на 90 дни и те разполагат с данни и знания, за да предложат на операторите на мама и поп жестока конкуренция. Кредиторите от голяма лига също започнаха да търсят печалба на пазара на флип-заеми, като глобалната инвестиционна компания KKR & Co. Inc. (известна преди като Kohlberg Kravis Roberts & Co. и KKR & Co. LP) се присъединява към други частни инвестиционни фирми, които търсят парче от действието.
5. Няма достатъчно търпение
Професионалистите си отделят време и чакат подходящия имот. Новаците бързат да купят първата къща, която видят. Тогава те наемат първия изпълнител, който прави оферта за адресиране на работа, която не могат да направят сами. Професионалистите или вършат работата сами, или разчитат на мрежа от предварително уговорени, надеждни изпълнители.
Новаците наемат посредник, който да помогне за продажбата на къщата. Професионалистите разчитат на усилията „за продажба от собственик“, за да минимизират разходите и да увеличат максимално печалбите. Новаците очакват да се втурнат през процеса, да плеснат върху слой боя и да спечелят цяло състояние. Специалистите разбират, че купуването и продажбата на къщи отнема време и че маржът на печалбата понякога е тънък.
