Независимо дали сте на пазара на купувача или на пазара на продавача, след като намерите къща, която се чувства като у дома, ще искате да я купите възможно най-скоро. Въпреки това не е толкова просто. Много финансови проблеми ще определят дали ще можете да закупите къщата, както и условията на вашата ипотека. Познаването на тази информация предварително ще ви помогне да вземете по-добри решения и ще накара процесът ви за одобрение на ипотека да върви гладко и бързо.
1. Имайте достатъчно авансово плащане
Мечтата ви за собственост на жилище може бързо да се затрудни, ако не можете да осигурите адекватна сума пари за авансовото си плащане.
„Кредиторите затегнаха изискванията след икономическата криза през 2008 г.“, казва Карън Р. Дженкинс, сертифициран ипотечен банкер, който е президент и изпълнителен директор на KRJ Consulting в Колумбия, Южна Каролина. „В резултат на това бъдещите кредитополучатели, които искат да закупят жилище, трябва да имат някаква„ кожа в играта “, за да се класират за жилище“, казва Дженкинс, че повечето програми за заем изискват минимум 3, 5% авансово плащане.
Може би сте познавали хора, които са купували жилища в миналото без авансово плащане - или дори сте били един от тези хора. Това е много по-малко вероятният сценарий днес, тъй като банките се опитват да ограничат риска от неизпълнение на кредитополучателите. „Заемателят с кожа в играта е по-малко вероятно да изпадне по подразбиране, когато това стане трудно“, казва Стейси Алкорн, собственик и главен служител на щастието в базираната в Бостън LAER Realty Partners. Например, когато стойностите на недвижимите имоти намаляват, кредитополучателят, който е вложил спестяванията си за живот в този имот, е по-вероятно да се затвори и да се измъкне от бурята, чакайки стойностите на имотите отново да се повишат, казва Алкорн. От друга страна, "кредитополучателят, който е оставил нула пари, е вероятно просто да се отдалечи от имота и да остави банката да го вземе под възбрана."
2. Намерете достъпна лихва
През живота на вашата ипотека вероятно ще платите десетки хиляди долари лихва само. По този начин намирането на ипотека с ниска лихва може да ви спести хиляди долари в дългосрочен план. Чудесен инструмент за изследване и сравняване на лихвените проценти е калкулаторът за ипотека, който ще ви даде представа за потенциалните ви разходи, преди дори да се срещнете с ипотечен брокер.
3. Да има минимален приемлив кредитен рейтинг
Вашият FICO резултат ще отразява, ако увеличавате кредитните си карти и закъснявате да плащате сметките си, което може да бъде друг финансов препъни камък за потенциалните собственици на жилища, които се нуждаят от ипотека. „Резултатите от FICO казват на банката възможността ви да плаща сметките си месечно и колко общ дълг имате. Ако бъдете раздадени на всички ваши кредитни карти, вашият FICO резултат ще бъде нисък и това ще навреди на шансовете ви да получите финансиране, защото банките не искат да дават заеми на някой, който живее от кредитни карти “, казва Алкорн.
Какво се счита за приемлив FICO резултат? Ейми Тиърс, регионален вицепрезидент на ипотеката Wintrust в Needham, Масачузетс, отбелязва, че въпреки че FHA предлага да финансира кредитополучателите с кредитен рейтинг от 500, повечето кредитори са добавили собствени изисквания. Така че ще бъде предизвикателство да се намери кредитор, който ще работи с кредитополучател с кредитен рейтинг под 640.
Въпреки това, смесените кредитни карти не са единствената ви грижа. „Ако постоянно закъснявате с 30, 60 или 90 дни при другите си сметки, вашите кредитни резултати отново ще са ниски, а банките не искат да дават пари на някой, който ще трябва постоянно да просят парите си“, казва Алкорн, добавяйки, че „събирането, несъстоятелността или възбраните върху кредита ви казват на банката, че нямате проблем с подновяването на вашите дългови ангажименти и по-просто казано, те не искат да бъдат следващи“.
4. Да има коефициент на дълга към дохода по-малък или равен на 43%
Собствениците на домове, които се прекаляват, могат да се хранят с юфка Рамен всеки ден в къща, която в крайна сметка могат да загубят. Важно е да сте реалисти за това, което можете да си позволите.
„Банките използват съотношение дълг / доход, за да определят дали кредитополучателят може да си позволи да закупи жилище“, казва Алкорн. „Например, да речем, че кредитополучателят печели 5000 долара на месец. Банката не иска общият ви дълг, включително новото ипотечно плащане, плюс плащанията с вашия автомобил, плащания с кредитни карти и други месечни задължения, да надвишава определен процент от този доход. “През януари 2014 г. Бюрото за защита на потребителите въведе правила заявявайки, че съотношението дълг към доход не може да надвишава 43%.
Въпреки това, Alcorn предупреждава, че това, че банката смята, че можете да си позволите определено ипотечно плащане, не означава, че всъщност можете. „Например банката не знае, че имате голямо семейство или разходи за грижа за деца или възрастни родители, за които се грижите. Важно е да проведете откровен разговор за месечните си плащания с вашия ипотечен екип, за да не влизате над главата си."
Дженкинс се съгласява и добавя, че "има допълнителни разходи, свързани със притежаването на жилище, което може да нямате, докато наемате. Не забравяйте да изчислите всички месечни разходи и дългове и оставете бюджета си да вземе окончателното решение относно това, което можете удобно да си позволите да платите."
5. Имате възможност да плащате заключителни разходи
Има много такси, свързани с жилищна ипотека, и бихте могли да бъдете за грубо финансово пробуждане, ако не знаете предварително какво да очаквате.
Въпреки че разходите за затваряне варират от заемодателя до кредитора и от държавата до държавата, „кредитополучателите плащат за оценка, кредитен отчет, адвокатски такси / такси за закриване на агенции, такси за запис и такси за обработка / подписване“, казва Алкорн и добавя, че разходите за затваряне обикновено са 1% от размера на кредита.
Дженкинс обаче казва, че таксите могат да бъдат до 3%. „Сега от кредиторите се изисква да ви предоставят изчерпателна„ добросъвестна оценка “на таксите, които ще получите за конкретен заем. Правилата също са по-строги по отношение на оценките на кредитора и има много малко място за таксите, които се цитират, да се променят на заключителната маса. “Тя съветва купувачите на дома да прегледат оценката на добросъвестността и да зададат въпроси, ако не сте сигурни какво представлява конкретната такса.,
6. Имат необходима финансова документация
Недостатъчната документация може да забави или дори да спре процеса на одобрение на заема, така че трябва да разберете какво трябва да внесете на масата.
„Вашият кредитор трябва да има пълен и пълен списък с необходимата документация, която да поддържа заявлението ви за кредит в зависимост от вашата работа и ситуация с доходите“, казва Tierce. „Ако започвате с предварително одобрение, бъдете сигурни, че кредиторът иска цялата документация за процеса, тъй като предварително одобрение без задълбочен преглед на документацията е безполезно. Може да се пропусне нещо, което да доведе до отказ на заема ви по-късно, ако процесът на предварително одобрение не е изключително добре документиран. “
Какво е предварително одобрение? Според Дженкинс, това е "предварително одобрение въз основа на това, което кредитополучателят" е заявил "в заявлението (доход, дълг, активи, заетост и т.н.). Действителният процес на одобрение валидира доходите, активите и дълга, като се използват различни методи като заплащане мъничета, данъчни декларации, банкови извлечения, W2 и проверки за заетостта."
Tierce добавя, че "на конкурентни пазари продавачите и брокерите дори няма да обмислят оферта, без да знаят, че купувачът е предварително одобрен." Допълнителни документи могат да бъдат поискани на по-късна дата или по време на целия процес. „Процесът на подписване е изчерпателен и някои документи могат да повдигнат въпроси или притеснения, които изискват допълнителна документация. Просто поемете дълбоко въздух и дайте на заемодателя всичко, което поискат, възможно най-бързо, за да завършите одобрението си. “
Долния ред
Преди да можете да помислите за закупуването на дома на мечтите си, трябва да сте сигурни, че финансите ви са в ред и че сте се подготвили разумно и щателно, преди дори да започне процесът по одобрение на ипотека.
