Какви са ускорените плащания?
Във финансите терминът ускорени плащания се отнася до доброволни плащания, направени от кредитополучател, за да се намали по-бързо неизплатеното салдо по техния заем.
В зависимост от условията на заема ускорените плащания могат да бъдат привлекателна опция за кредитополучателите, които желаят да намалят общата си цена на заема. Някои кредитни структури обаче обезценяват ускорените плащания чрез неустойки за предплащане и други подобни провизии.
Ускорените плащания обикновено се прилагат за главницата по кредита, което намалява неизплатеното салдо и изискваната лихва при бъдещи плащания. Като цяло по-ускорените плащания водят до по-бързо изплащане на главницата, което може да доведе до значителни икономии от лихви.
Ключови заведения
- Ускорените плащания са доброволни допълнителни плащания, направени срещу основния баланс на заема. Разрешени са в много видове срочни заеми, като например ипотеки за жилища, но могат да бъдат обект на ограничения и такси. Привлекателността на ускорените плащания ще зависи от редица фактори, включително лихвения заем и възможната цена на кредитополучателя.
Разберете ускорените плащания
Ускорените плащания са често срещана техника, използвана от кредитополучателите в различни финансови условия. Често срещан пример е този на жилищните ипотечни заеми, при които на кредитополучателите често им е позволено да извършват по-високи плащания, отколкото са разрешени, за да изплащат главницата си по-бързо. Това от своя страна може да доведе до по-кратък период на амортизация и следователно до намаляване на общите разходи за лихви.
Тези структури за ускорени плащания са често срещани при различни нереволюционни заеми, които са известни също като срочни заеми. Тези заеми са структурирани с помощта на амортизационна схема, която определя времето и размера на плащанията по кредита. Всяко плащане ще има компонент на лихвата и главницата, като процентът, разпределен за главницата, се увеличава постепенно, докато заемът достигне падеж.
В зависимост от условията на заема, размерът на лихвата, съдържащ се във всяко плащане, може да се основава на фиксиран или променлив лихвен процент. Колкото по-висок е лихвеният процент по заем, толкова по-изгодно може да бъде извършването на ускорени плащания. Всъщност ускорените плащания могат да се възползват от кредитополучателите по два начина: в допълнение към намаляването на разходите за лихви, ускорените плащания могат също да увеличат процента, с който кредитополучателят натрупва собствен капитал в имота, който се финансира.
Например, при жилищен ипотечен кредит, капиталът на кредитополучателя в дома нараства постепенно, когато основният баланс на ипотечния кредит намалява. В допълнение към увеличаване на нетната стойност на кредитополучателя, ръстът на собствения капитал в имот може да осигури обезпечение за кредитополучателя, което те могат да използват за финансиране на последващи покупки. Този собствен капитал също може да се използва за набиране на пари в брой, например чрез транзакция по ипотечно рефинансиране.
Въпреки че ускорените плащания могат да бъдат изгодни, в зависимост от условията на заема, може да не е икономично да се възползвате от тази опция. Някои кредитори включват клаузите за неустойка за предварително плащане в договорите си за заем, които или ограничават, или събират такси срещу ускорени плащания над определен лимит.
При ипотечното кредитиране тези видове условия за предплащане всъщност са доста често срещани. Кредиторите често ограничават ускорените плащания до максимум 20% от салдовото салдо всяка година. Освен това кредиторите могат да налагат допълнителни санкции, ако кредитополучателят се стреми да рефинансира ипотеката или да продаде базовия имот преди края на срока на ипотеката. Поради тези причини е важно внимателно да се разгледат законностите на заема, за да се определи дали ускорените плащания са наистина икономични.
Пример за реален свят на ускорени плащания
Михаела е инвеститор в недвижими имоти, който наскоро закупи първия си имот под наем. Преглеждайки условията на кредита си, тя отбелязва, че текущият й лихвен процент е 3, 50% и че условията на нейното ипотечно разрешение ускоряват плащанията до 20% от неизплатеното главно салдо за всяка година.
При преценката дали да се правят или не допълнителни плащания, тя взема предвид плюсовете и минусите. От една страна, извършването на ускорени плащания би ѝ спестило равностойността на 3, 50% годишна лихва върху сумата плащания, която е избрала да извърши. В този смисъл извършването на ускорени плащания е еквивалентно на инвестирането в актив, който произвежда 3.50% годишна възвръщаемост. Освен това, извършвайки тези плащания, Михаела признава, че ще увеличава собствения си капитал в имота под наем, като по този начин увеличава обезпечението, с което разполага, за да финансира следващата си покупка на недвижими имоти.
От друга страна, предвид исторически ниския лихвен процент по заема й, Михаела също осъзнава, че може да успее да намери по-висока възвръщаемост на капитала си другаде. Например, ако тя е в състояние да събере пари от други кредитори или инвеститори, за да финансира следващата си покупка, може да е по-добре да използва капитала си като авансово плащане за второ придобиване на недвижими имоти, като потенциално печели значително повече от 3, 50% се върне.
