Интересувате ли се да си купите горен фиксатор, но нямате пари, за да го прекроите? Или може би сте спестили пари за преустройство и сте намерили къща, която обичате, но заемателят ви няма да ви позволи да я купите, защото къщата не се счита за обитаема без тоалетни. На пазара винаги има имоти, които не са били поддържани от бивши собственици, обвързани с пари, не са били третирани лошо от наематели или са били умишлено преместени от собственици на форматори, които са били възбрани. Не трябва ли да има начин някой като вас да оправи тези квартални сенници и да ги върне към живот?
Подарък от правителството
Има начин да закупите горната част на фиксиращия механизъм и това ви е донесено от федералното правителство. Заемният продукт на Федералната жилищна администрация, заемът FHA 203 (k), е предназначен за лица, които искат да санират или поправят повредено жилище, за да могат да живеят в него като основно местожителство. Тези заеми се одобряват от правителството, за да насърчат кредиторите да предлагат онова, което иначе би се считало за рисков продукт на заем. Поради риска и разходите, проектите за рехабилитация обикновено се обработват от професионални инвеститори в недвижими имоти, които могат да купуват имоти с пари и затова не се нуждаят от банка, която да одобри състоянието на имота.
Тази статия ще опише колко пари трябва да спестите, двата различни вида заеми от 203 (k), допустимите имоти, допустимите ремонти и други - накратко, какво трябва да знаете, за да проверите дали този тип заем е подходящ ти. (За четене на фона вижте: Застраховане на ипотеките на Федералния жилищен орган (FHA) .)
Колко пари ви трябват
Заемът FHA 203 (k) ви позволява да включите в заема парите, необходими за ремонт и свързани с това разходи (материали и труд). Ако искате да закупите дом, където кухнята е била изтръгната, можете да включите в заема цената на нови шкафове, плотове, подови настилки, хладилник, печка, фурна, микровълнова печка, мивка, миялна машина, изхвърляне на боклука и разходите да проектирате, разрешите и инсталирате всичко. Заемът може да включва и резерв от 10-20% за непредвидени разходи за разходи над и извън прогнозните разчети. Можете също да получите ипотечни плащания на стойност до шест месеца, за да покриете ипотеката, докато ремонтирате дома, така че да не се налага да извършвате двойно плащане на жилище.
Видове ипотеки от 203 (k)
Има два типа ипотеки на FHA 203 (k): редовни и рационализирани (наричани също "модифицирани"). Редовно е за имоти, които се нуждаят от структурни ремонти; рационализирана е за тези, които се нуждаят само от неструктурни ремонти. Или може да се използва за покупка или рефинансиране.
За редовния заем за покупка от 203 (k) максималната сума на ипотеката се основава на по-малката от стойността на имота плюс разходите за рехабилитация или 110% от очакваната стойност на имота след рехабилитация. Това означава, че не бихте искали да купувате къща с стойност на $ 150 000, ако се нуждаете от $ 25 000 за ремонт, освен ако не разполагате с допълнителни 10 000 долара в брой, тъй като най-много бихте могли да заемете ще бъде 165 000 долара (110% от 150 000 долара). Рационализираният заем позволява на купувачите на жилища да добавят максимум 35 000 долара към покупната цена, за да плащат за подобрения. (За да научите повече, вижте: Ипотеки: Колко можете да си позволите? )
Разбира се, във всеки случай имате доходи за издръжка на ипотеката - не можете просто да вземете заем за определена сума, защото къщата го гарантира.
Допустими свойства
Заемите от FHA 203 (k) са предназначени за обитатели, а не за инвеститори. Следните видове имоти са допустими:
- Еднофамилни до четирифамилни жилища Съществуващо строителство, което е завършено най-малко за една година Градове, докато част от съществуващата основа ще останеСъществуваща къща, която ще бъде преместена в нова фондация Жилищната част със смесено предназначение (търговска / жилищна) propertyFHA одобрени апартаменти
С такъв широк спектър от квалифицирани имоти почти всеки може да намери подходящия имот, който ще отговаря на условията за заем от 203 (k).
Условия за финансиране и допустими разходи за рехабилитация и ремонт
Независимо от каква работа може да мислите, че къщата има нужда, заемодателят и FHA имат свои собствени изисквания, които също ще трябва да отговаряте. Министерството на жилищното строителство и градоустройството на САЩ (HUD) "изисква имотите, финансирани по тази програма, да отговарят на определени основни енергийни ефекти и структурни стандарти", за да "отговарят на минималните стандарти за собственост на HUD (24 CFR 200.926d и / или наръчник за HUD 4905.1) и всички местни кодекси и наредби."
Стандартите за енергийна ефективност включват затваряне, изолация и вентилация, както и използване на правилните размери за отопление и климатизация за дома. Домът също трябва да има детектори за дим в съседство с всяка зона за спане.
Може да се изненадате от разнообразието от ремонти и подобрения в дома, които могат да бъдат финансирани със заема 203 (k). Те включват, но не се ограничават до следното:
- добавки за боядисване на детайлипакетиране на степени и дренаж батерия ремоделиране на кухня реконструкция, включително уреди, довършване на таванско или мазево строителство, преустройство и ремонтиране или намаляване на броя на единиците в жилище (напр. еднофамилни до дуплексни) нови сайдингсекундно добавяне на история - ограничаване на проблемите с боя на олово - отопление, вентилация и климатизация системи (HVAC) водопроводни покриви, подови енергийни консервации и достъп с увреждания
FHA не позволява "луксозни артикули" като тенис кортове, плувни басейни, горещи вани и ями за барбекю да бъдат финансирани със заем от 203 (k), но някои неща, които може да смятате за лукс, като например вани с хидромасажна вана, са действително позволено. Говорете с кредитора си относно конкретните подобрения, които искате да направите, за да видите какво можете да финансирате.
Завършване на реабилитацията
След като завършите покупката и домът е ваш, можете да започнете ремонтите и реконструкцията. FHA изисква всички ремонти да бъдат завършени в рамките на шест месеца, въпреки че кредиторите могат да изискват по-кратки срокове.
Ще започнете да извършвате ипотечни плащания веднага, както бихте направили във всеки дом. В крайна сметка вие го притежавате - няма значение дали още не живеете в него. Както споменахме по-рано, можете да финансирате първите си няколко ипотечни плащания.
Парите за рехабилитация и ремонт се поставят в дескрипционна сметка и се освобождават, когато работата е завършена и инспектирана, за да се гарантира HUD одобрение. HUD също трябва да одобри готовия продукт след приключване на цялата работа.
Проблеми, които трябва да се избягват
Много кредитори не дават заеми от FHA 203 (k), независимо дали не знаят как или не искат да правят допълнителните документи. Работата с кредитор, който няма опит с заеми от FHA 203 (k), е нещо, което трябва да избягвате - процесът е достатъчно сложен, колкото е. Не си давайте никакви главоболия, като работите с някой, който не знае какво прави.
Освен това, уверете се, че не преинвестирате в дома - не харчете толкова много за ремонти и подобрения, че няма да можете да възстановите разходите си, ако продадете къщата един ден. Погледнете средните продажни цени на готови жилища във вашия квартал и се опитайте да поставите дома си в този диапазон. Не искате да притежавате дом от 300 000 долара в квартал от домове от 200 000 долара, защото повечето хора, които могат да си позволят дом за 300 000 долара, ще искат да живеят в по-хубав квартал, където всички домове са сравнително оценени.
Недостатъци
Кредитите от FHA 203 (k) имат по-дълъг период на затваряне в сравнение с другите видове заеми. Обикновено отнема 60 до 90 дни, в сравнение с 30 до 45 дни, които са обичайни за други заеми, включително редовни заеми от FHA. Ако бързате да се преместите, заемът 203 (k) не е продуктът за вас. Можете също така да очаквате да платите по-висока лихва поради увеличения риск, свързан със заемите за подобряване на жилището. (За повече информация, проверете ипотечните точки - Какъв е смисълът? )
Тези заеми също са повече работа за заемодателя и изискват специализирани знания за заем, така че може да бъде по-трудно да намерите кредитор, който ще работи с вас. Процесите на кандидатстване и обновяване са много работа за собствениците на жилища и има много бюрокрация. Някои кредитополучатели отчитат забавяне в получаването на средствата си за рехабилитация, което добавя допълнителен стрес към процеса.
Долния ред
Въпреки че може да бъде повече работа за намирането на кредитор, който взема заеми от FHA 203 (k), както и за завършване на процесите на кандидатстване и обновяване, допълнителните усилия могат да се изплатят. Този заемен продукт може да ви позволи да купите онази перфектна къща, която просто се нуждае от някои преустройства, за да бъде отново жива. Той също така може да ви позволи да направите скока от отдаване под наем на собственост на жилища, тъй като там може да има фиксираща горна част в вашия ценови диапазон, когато няма никакви готови жилища, които можете да си осигурите. (За повече информация вижте Готови ли сте да купите къща? )
