Когато лихвените проценти се повишат, инвеститорите кандидатстват за покритие - и за всеки добър актив, който могат да намерят. Алтернативни инвестиции като инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs) могат да бъдат добър вариант, поне според историческите данни. Нека да видим как се реализира REITs през периоди с високи и ниски лихви.
Бързо резюме на REIT
REIT е публично търгувана ценна книга, която инвестира в недвижими имоти чрез собственост или ипотека, и чиято цена се колебае на големи борси като тези на акции. В резултат на това REITs предлага високо ниво на ликвидност (рядко качество при работа с недвижими имоти). Тръстовете често се специализират в конкретни типове имоти, като жилищни апартаменти, търговски сгради, складове или хотелски съоръжения. REITs се предлагат и в регионални варианти, съсредоточени върху недвижими имоти в конкретни страни / региони като САЩ, Европа, Китай или Япония. (За повече информация вижте: 5 вида АДСИЦ и как да инвестирате в тях .)
REITs предлага много ползи, включително диверсификация, гореспоменатата ликвидност, малко количество инвестиции и данъчни облекчения (в зависимост от местните закони). (Вижте Инвестиране в АДСИЦ за по-голямо обяснение.)
REIT Връща Vs. Лихвени проценти
Доклад от REIT.com показва исторически ниско ниво на корелация (как две ценни книжа се движат една спрямо друга) между REITs и фондовия пазар. Същият доклад показва подобни ниски нива на корелация между REITs и доходността на облигациите.
(По-долу е подрязана таблица с подчертана корелация на REITs-облигации.)
Подобно историческо сравнение между възвръщаемостта от популярен индекс REIT и 10-годишните лихвени облигации показва обратна връзка. Ние съставяме годишната възвръщаемост на популярния FTSE NAREIT All REITs Index спрямо 10-годишните лихви
Съкровищни облигации:
Както е видно от графиката по-горе, която обхваща 45 години, нарастващите лихвени проценти изглеждат лоши за възвръщаемостта на REIT и обратно. По време на периодите с висок лихвен процент 1980-1985 г., възвръщаемостта от REITs беше по-ниска, докато те се покачиха след 2008 г., когато лихвите докоснаха рекордни нива.
Съществуват обаче и други фактори и други подробни наблюдения, които могат да покажат положителна възвръщаемост на инвестициите на АДСИЦ дори през ерата с висок лихвен процент. Намаляване на конкретни времеви периоди, когато лихвите са високи и се появяват интересни наблюдения:
От 1981 г. лихвените проценти са в тенденция към намаляване; през последните години имаше няколко спорадични скока, но като цяло той бе постоянен спад (макар че от октомври 2018 г. те отново започнаха да се увеличават). за лихвите. С всеки изминал пет- или 10-годишен период по-нисък диапазон от лихви се смяташе за „висок“.
- 1979-1984 г. В този период лихвите са във високия диапазон от 10% - 14%. Възвръщаемостта от REITs също беше във високия диапазон от 9% - 32%.1991-1997: В този период се наблюдава нов диапазон от високи лихви, които варират от 6% - 8%. Възвръщаемостта от индекса REIT беше в границите от 12% - 36%, с изключение на 1% през 1994.2000-2001: Следващият диапазон с висока лихва беше през периода 2000-2001 г., когато лихвите се движеха около 5, 5%. Възвръщаемостта от АДСИЦ варира от 16% до 26%.
Как преминаха процентите на REITs през междинните периоди с ниска лихва?
- 1973-1974 г.: Лихвените проценти са сравнително по-ниски, вариращи от 6, 9% до 7, 4% (в сравнение с висок диапазон от 10% до 14% през следващите години). АДСИЦ се представи лошо с годишни загуби в диапазона от -42% до -27%.1998-1999: Лихвените проценти бяха в диапазон от 4% - 5, 5%, а възвръщаемостта от АДСИЦ все още беше отрицателна в размер на -18% до -6%.2007-2012: Тъй като лихвените проценти постепенно намаляха от 4% до по-малко от 2%, REITs печелеше постоянни годишни загуби в диапазона от -45% до -5%, само с едно изключение от положителна възвръщаемост през 2009 г.
Тези наблюдения показват, че АДСИЦ може наистина да няма зависимост от сценариите на лихвените проценти. Възвръщаемостта от инвестиции в АДСИЦ всъщност може да остане без изменения в лихвените проценти.
REIT Ползи за инвеститорите
Съществуват и други предимства на АДСИЦ, които ги правят добър избор за инвестиции дори през периоди на висока лихва:
- Възможност за доход: АДСИЦ се считат за ценни книжа, базирани на доходност. Въпреки че могат да оценят цената си, значителна част от възвръщаемостта на REIT е от дивиденти. АДСИЦ избягват да плащат корпоративен данък, ако разпределят поне 90% от доходите си на притежателите на дялове. Това данъчно облекчение води до редовно разпределение на дивидентния доход на акционерите на АДСИЦ, а ефективните нетни добиви често са по-високи от тези от облигации (или акции), дори в случаите на високи лихвени проценти. Глобална диверсификация: АДСИЦ предлагат излагане на световните пазари. От 90-те години Обединеното кралство, Сингапур, Япония, Австралия, Холандия, Южна Африка и много други страни са активирали списъците на REIT, което позволява на инвеститорите да излагат експозиции на пазарите на недвижими имоти на чужди държави. Например, ако местният пазар на недвижими имоти в резервоарите в САЩ се дължи на ефекти от по-високи лихвени проценти, американски инвеститор, изложен на пазара на недвижими имоти в Сингапур, може да се възползва, ако държи REITs в недвижими имоти в Сингапур в портфолиото си. Специфична експозиция за сектора: В случай на повишаване на лихвите не всички подсектори в рамките на недвижимите имоти могат да бъдат засегнати неблагоприятно. Например, жилищните наеми могат да пострадат, но търговските центрове на първостепенни места може да не са такива. Внимателното проучване на пазара на недвижими имоти, въздействието на лихвените проценти върху конкретен подсектор и върху специфични АДСИЦ въз основа на неговия основен имотен холдинг, може да направи инвестицията в REIT печеливша, независимо от въздействието на лихвения процент. (За повече информация вижте: 3 REITs за хотели, които превъзхождаха пазара и жилищни, здравни и офис АДСИЦ .)
Долния ред
След като се разгледат моделите на корелация и историческите данни, изглежда, че възвръщаемостта от АДСИЦ остава независима от периодите на лихвените проценти. След внимателно проучване и правилен подбор на подсектори на недвижими имоти и географски региони, инвеститорите могат да считат REITs за добра алтернатива на традиционните акции и облигации, които са силно чувствителни към лихвените проценти.
