Какво е предполагаема ипотека?
Предполагаема ипотека е вид договор за финансиране, при който неизплатена ипотека и нейните условия се прехвърлят от настоящия собственик на купувач. Поемайки оставащия дълг на предишния собственик, купувачът може да избегне необходимостта да получи собствена ипотека.
Ключови заведения
- Предполагаема ипотека е уговорка, при която неизплатена ипотека и нейните условия могат да бъдат прехвърлени от сегашния собственик на купувач. Когато лихвите се повишат, предполагаема ипотека е привлекателна за купувач, който вземе съществуващ заем, който е обезпечен с по-нисък лихвен процент. Единствените два вида заеми, които могат да се приемат, са заеми, осигурени от Федералната жилищна администрация и Министерството на ветераните по въпросите на САЩ.
Разбиране на предполагаема ипотека
Много купувачи на жилища обикновено вземат ипотека от кредитна институция за финансиране на закупуването на дом или имот. Договорното споразумение за погасяване на имуществения заем включва лихвата, която кредитополучателят трябва да плаща на месец в допълнение към главните погашения на заемодателя.
Ако собственикът на жилище реши да продаде жилището си по някое време в бъдеще, може да бъде в състояние да прехвърли ипотеката си на купувача на жилища. В този случай първоначалната извадена ипотека е предполагаема.
Предполагаемата ипотека позволява на купувача на жилища до текущия главен баланс, лихвата, периода на погасяване и всякакви други договорни условия на ипотеката на продавача. Вместо да преминава през строгия процес на получаване на жилищен кредит от банката, купувачът може да поеме съществуваща ипотека. При това може да има предимство за спестяване на разходи, ако текущите лихвени проценти са по-високи от лихвения процент по предполагаемия заем.
В период на повишаване на лихвите, цената на заемите също се увеличава. Когато това се случи, кредитополучателите ще бъдат изправени пред високи лихви по всички одобрени заеми. Следователно вероятно една ипотечна ипотека през този период ще има по-ниска лихва, отразяваща текущото състояние на икономиката. Ако предполагаемата ипотека има заключен лихвен процент, това няма да бъде повлияно от повишаването на лихвите.
Предполагаемата ипотека е привлекателна за купувачите, когато лихвите се повишават. Съществуващата ипотека на продавача може да има по-нисък заключен лихвен процент от текущия действащ лихвен процент.
Предимства и недостатъци на предполагаемите ипотеки
Предимствата на придобиването на предполагаема ипотека в среда с високи лихви са ограничени до размера на съществуващия ипотечен баланс по кредита или собствения капитал. Например, ако купувач купува жилище за 250 000 долара, а предполагаемата ипотека на продавача има само салдо от 110 000 долара, купувачът ще трябва да направи авансово плащане в размер на 140 000 долара, за да покрие разликата или купувачът ще се нуждае от отделна ипотека, за да обезпечи допълнителни средства.
Недостатък е, че ако покупната цена на жилището надвиши ипотечния баланс със значителна сума, купувачът може да се наложи да получи нова ипотека. Ако това се случи, банката или кредитната институция може да включи по-висока лихва върху ипотеката от 140 000 долара в зависимост от кредитния риск на купувача.
Обикновено купувачът ще извади втора ипотека върху съществуващия ипотечен баланс, ако капиталът на продавача в дома е висок. Купувачът може да се наложи да вземе втория заем с различен кредитор от заемодателя на продавача, което би могло да създаде проблем, ако и двата кредитора не си сътрудничат помежду си или ако кредитополучателят има неизпълнение по двата кредита.
Ако обаче собственият капитал на продавача е нисък, предполагаемата ипотека може да бъде привлекателна придобивка за купувача. Ако стойността на жилището е 250 000 долара и предполагаемият ипотечен баланс е 210 000 долара, купувачът трябва само да вложи 40 000 долара. Ако купувачът има тази сума в брой, той може да плати директно на продавача, без да се налага да обезпечава друга кредитна линия.
Специални съображения за предполагаеми ипотеки
Окончателното решение дали може да бъде прехвърлена предполагаема ипотека не се оставя на купувача и продавача. Кредиторът на първоначалната ипотека трябва да одобри предположението за ипотека, преди сделката да бъде подписана от която и да е от страните. Купувачът на жилища трябва да кандидатства за заемния кредит и да отговаря на изискванията на кредитора, като например да има достатъчно активи и да е кредитоспособен.
Ако бъде одобрен, собствеността на имота се прехвърля на купувача, който извършва необходимите месечни погасявания в банката. Ако прехвърлянето не е одобрено от заемодателя, продавачът трябва да намери друг купувач, който е готов да поеме ипотеката си и има добър кредит.
Ипотеката, която е поета от трета страна, не означава, че продавачът е освободен от плащането на дълга. Продавачът може да носи отговорност за неизпълнения, които от своя страна биха могли да повлияят на техния кредитен рейтинг. За да избегне това, продавачът трябва да освободи своята отговорност в писмен вид по време на поемането, а заемодателят трябва да одобри искането за освобождаване, освобождавайки продавача от всички задължения от заема.
Бърз факт
Продавачът все още носи отговорност за плащания по дълга, ако ипотеката е поета от трета страна, освен ако кредиторът не одобри искане за освобождаване, освобождавайки продавача от всички задължения от заема.
Конвенционалните ипотеки не са приемливи. Възможни са два вида заеми: FHA заеми, които са осигурени от Федералната жилищна администрация, и VA заеми, които са гарантирани от Министерството на ветераните по въпросите на САЩ.
