Продажбата на дома ви - особено ако никога не сте го правили преди - може да бъде изненадващо време и емоционално предизвикателство. Непознати ще влязат в дома ви и ще се разхождат в вашите килери и шкафове. Те ще критикуват място, което вероятно е станало повече от четири стени и покрив за вас, а след това, като всичко отгоре, ще ви предложат по-малко пари, отколкото смятате, че домът ви струва.
Без опит и сложна, емоционална транзакция на ръцете ви е лесно за първи път продавачите на дома да правят много грешки, но с малко ноу-хау можете да избегнете много от тези клопки. Прочетете, за да разберете как можете да получите най-високата възможна цена за вашия дом в разумни срокове - без да губите ума си.
Грешка №1: Емоционално ангажирани
След като решите да продадете дома си, може да бъде полезно да започнете да мислите за себе си като за бизнесмен и продавач на дома, а не за собственик на дома. Гледайки транзакцията от чисто финансова гледна точка, ще се дистанцирате от емоционалните аспекти на продажбата на имота, в който несъмнено сте създали много спомени.
Също така, опитайте се да си спомните как се чувствахте, когато пазарувахте за този дом. Повечето купувачи също ще бъдат в емоционално състояние. Ако можете да си спомните, че продавате не само част от имот, но и изображение, американската мечта и начин на живот, ще бъде по-вероятно да положите допълнителни усилия за постановка и може би някакво незначително прекрояване, за да получите най-добрия долар за твоят дом. Тези промени във външния вид не само ще помогнат за продажната цена, но и ще ви помогнат да създадете това емоционално разстояние, защото домът ще изглежда по-малко познат.
Грешка №2: Не се наема агент
Въпреки че агентите за недвижими имоти командват огромна комисионна (обикновено от 5 до 6% от продажната цена на вашия дом), вероятно е неправомерно да се опитате да продадете дома си самостоятелно, особено ако не сте го правили преди. Един добър агент ще ви помогне да определите справедлива и конкурентна продажна цена за вашия дом, което ще увеличи шансовете ви за бърза продажба. Агент може също така да помогне за намаляване на емоцията от процеса, като взаимодейства с потенциални купувачи, така че не е нужно и чрез елиминиране на гуми, които искат само да разгледат вашия имот, но нямат намерение да пишат оферта.
Агент също ще има повече опит в договарянето на продажбите на дома, отколкото вие, което потенциално ще ви помогне да получите повече пари, отколкото бихте могли сами. Освен това, ако възникнат проблеми по време на процеса - и те обикновено се случват - опитен специалист ще бъде там, за да се справи с тях. И накрая, агентите са запознати с всички документи и клопки, участващи в сделки с недвижими имоти и могат да помогнат да се гарантира, че процесът протича гладко.
Грешка №3: Минимизиране на това, което правят агентите
Някои хора сами продават домовете си. Ще трябва да направите проучвания за наскоро продадени имоти във вашия район и имоти, които понастоящем са на пазара, за да определите атрактивна продажна цена, като имате предвид, че повечето цени на жилищата са с включена комисионна на агент и може да се наложи да намалите цената си като резултат.
Вие ще носите отговорност за собствения си маркетинг, така че ще искате да се уверите, че ще получите дома си на услугата за множествена регистрация (MLS) във вашия географски район, за да достигнете до най-голям брой купувачи. Също така вие ще бъдете този, който показва къщата и договаря продажбата с агента на купувача, което може да отнеме време, стресира и емоционално за някои хора.
Ако търсите агент, помислете за наемане на адвокат за недвижими имоти, който да ви помогне с по-фините точки на транзакцията и процеса на дескрипция. Дори и с адвокатските възнаграждения обаче, ако продадете дом сами, можете да спестите хиляди. Ако купувачът има агент, той ще очаква да получи обезщетение. Тази цена обикновено се покрива от продавача, така че все пак ще трябва да платите от 1 до 3% от продажната цена на дома на агента на купувача.
Грешка №4: Определяне на нереалистична цена
Независимо дали работите с агент или го правите самостоятелно, определянето на правилната искана цена е от ключово значение. Спомняте ли си сравнителния анализ на пазара, който вие или вашият агент сте направили при закупуването на дома си, за да определите справедлива цена на предлагане? Купувачите ще направят това и за вашия дом, така че като продавач, вие трябва да сте една крачка пред тях.
Отсъстващ жилищен балон, по принцип завишените жилища не се продават. Не се притеснявайте твърде много относно определянето на цена, която е на ниската страна, защото на теория това ще генерира множество оферти и ще оферира цената до истинската пазарна стойност на дома. Всъщност подценяването на дома ви може да бъде стратегия за генериране на допълнителен интерес към вашата обява и винаги можете да откажете оферта, която е твърде ниска.
Грешка №5: Очаквайте исканата цена
Всеки умен купувач ще се договори и ако искате да завършите продажбата, може да се наложи да играете топка. Повечето хора искат да изброят домовете си на цена, която ще привлече купувачите, като все още оставят място за дишане за преговори - обратното на описаната по-горе стратегия за подценяване. Това също може да работи и ще позволи на купувача да се почувства като той или тя получава добра стойност, като същевременно ви позволява да получите необходимата сума от продажбата.
Разбира се, дали ще се окажете с повече или по-ниска от заявената цена, вероятно ще зависи не само от вашата ценова стратегия, но и от това дали сте на пазара на купувача или на продавача и от това колко добре сте поставили и модернизирали дома си.
Грешка №6: Продажба през зимните месеци
Зимата, особено около празниците, обикновено е бавно време на годината за домашни продажби. Хората са заети със социални ангажименти, а студеното време го прави по-привлекателен само за да си останете вкъщи. Тъй като по-малко купувачи вероятно ще търсят, може да отнеме повече време, за да продадете дома си и може да не получите толкова пари. Можете обаче да се утешите, като знаете, че макар да няма толкова много активни купувачи, също няма да има толкова конкурентни продавачи, които могат да работят във ваша полза.
Грешка № 7: Пропускане на снимки в списъка
Днес много купувачи търсят домове онлайн и толкова много от тези домове имат снимки, че ще си направите истинска услуга, ако не предлагате и снимки. В същото време има толкова много лоши снимки на жилища за продажба, че ако свършите добра работа, това ще раздели списъка ви и ще ви помогне да генерирате допълнителен интерес.
Добрите снимки трябва да са ясни и ясни, да се правят през деня, когато има достатъчно естествена светлина, и трябва да показват най-добрите активи на вашия дом. Помислете дали да използвате широкоъгълен обектив, ако е възможно - това ще ви позволи да дадете на потенциалните купувачи по-добра представа за това как изглеждат всички помещения. В идеалния случай наемете професионален фотограф за недвижими имоти, за да постигнете висококачествени резултати, а не просто да оставите вашия агент да прави снимки на телефон. Помислете за добавяне на видео обиколка или 360-градусов изглед, за да подобрите още повече вашата обява.
Грешка № 8: Не се носи правилна застраховка
Вашият кредитор може да е изискал от вас да придобиете застрахователна полица на собственика на жилището, но ако не, ще искате да се уверите, че сте застрахован в случай, че зрителят има злополука в помещенията и се опита да ви съди за щети. Освен това искате да сте сигурни, че няма никакви очевидни опасности в имота или да предприемете стъпки, за да ги смекчите (да държите децата на потенциални купувачи далеч от басейна си и да извеждате кучетата си от къщата по време на изложби например).
Грешка № 9: Скриване на големи проблеми
Всеки проблем с имота ще бъде разкрит по време на проверката на купувача, така че няма смисъл да го криете. Или коригирайте проблема предварително, ценете имота под пазарна стойност, за да отчете проблема, или избройте имота на нормална цена, но предлагайте на купувача кредит за отстраняване на проблема.
Осъзнайте, че ако не отстраните проблема предварително, можете да елиминирате доста голям брой купувачи, които искат до ключ. Прегледът на вашия дом преди да бъде включен в списъка е добра идея, ако искате да избегнете скъпи изненади, след като домът е по договор. Освен това много държави имат правила за разкриване. Мнозина изискват продавачите да разкрият известни проблеми за дома си, ако купувачите направо го питат, докато други постановяват, че продавачите трябва доброволно да разкрият определени проблеми.
Грешка №10: Не се подготвя за продажбата
Продавачите, които не чистят и не организират домовете си, хвърлят пари в канализацията. Ако не можете да си позволите да наемете професионалист, това е добре, има много неща, които можете да направите сами. Ако не направите тези неща, не само ще намалите продажната си цена, но също така може да ви попречи да получите продажба. Например, ако не сте посещавали дребни проблеми като счупена коланче, потенциалният купувач може да се запита дали къщата има по-големи, скъпи проблеми, които също не са адресирани.
Накарайте приятел или агент, някой със свежи очи на очи, посочете области от вашия дом, които се нуждаят от работа. Поради вашето запознаване с дома, може да сте станали имунизирани към неговите проблемни места. Обезцветяването, почистването старателно, поставянето на свеж слой боя върху стените и избавянето от всякакви миризми също ще ви помогне да направите добро впечатление на купувачите.
Грешка № 11: Неприемливи купувачи
Ако някой иска да разгледа къщата ви, трябва да настаните този човек, дори ако това е неудобно за вас. И да, трябва да чистите и подреждате къщата преди всяко посещение. Купувачът няма да знае и да се интересува дали къщата ви е била чиста миналата седмица. Това е много работа, но останете фокусирани върху наградата.
Грешка №12: Продажба на неквалифицирани купувачи
Повече от разумно е да очаквате купувачът да донесе писмо с предварително одобрение от ипотечен кредитор (или доказателство за средства за покупки в брой), което показва, че той или тя разполага с парите за закупуване на дома. Подписването на договор с купувач, чиято покупка на вашия дом зависи от продажбата на собствения му имот, също може да ви постави в сериозно обвързване, ако трябва да приключите до определена дата.
Долния ред
Дори ако не направите нито една от тези грешки, когато продавате дома си, най-добре е да се подготвите психически и финансово за сценарии, които не са идеални. Къщата може да седи на пазара за много по-дълго време, отколкото очаквате, особено в намаляващ пазар. Ако не можете да намерите купувач навреме, може да се опитате да платите две ипотеки, като трябва да наемете жилището си, докато не можете да намерите купувач или в тежки ситуации, при възбрана. Въпреки това, ако избягвате изброените тук скъпи грешки, ще бъдете дълъг път към привеждане на най-добрия крак напред и постигане на онази безпроблемна, доходоносна разпродажба, на която всеки домашен продавач се надява.
