Съдържание
- 1. Смъртта в дома
- 2. Неприятности на съседството
- 3. Опасности
- 4. Информация за HOA
- 5. Ремонти
- 6. Увреждане на водата
- 7. Липсващи елементи
- 8. Други възможни оповестявания
- Как да разкрием
- Долния ред
Ето една важна защита за купувачите на жилища: Когато собствениците продават имот, те трябва да разкрият информация за състоянието му, която може да повлияе негативно на стойността му. Ако умишлено прикрият такава информация, те могат да бъдат осъдени и за измама, освен да бъдат съдени. Продажбата на имота „такъв, какъвто е“ няма да ги освободи от тези разкрития.
Тези правила засягат всеки, който продава дом, но е особено вероятно да засегнат плавници на имоти, които често се занимават с имоти в лошо състояние. Освен това има незначителни различия между отделните държави в закона, отнасящи се до информация за разкриване. Научете специфичните закони на вашата държава относно необходимите оповестявания от вашия държавен отдел за недвижими имоти и местно планиране. Познаването на видовете информация, която трябва да бъде разкрита, може да ви помогне, докато купувате имоти; ако продавате такъв, това може да ви спести от съдебно дело. Ето как тези правила влияят на купувачите и продавачите.
Ключови заведения
- Продавачите на имоти са законно задължени да разкрият информация за състоянието му, която може да повлияе негативно на стойността му. Дори ако държавата ви не изисква разкриване на конкретен проблем, може да се наложи продавачите да я разкрият така или иначе, за да предотвратите проблеми с потенциален купувач. може да се наложи да бъде оповестена включва смърт поради насилствено престъпление върху имота, квартални неудобства като шум или миризми, опасности, щети от вода и ремонт на жилища. Държавните закони варират, така че не забравяйте да се консултирате с адвокат за недвижими имоти относно изискванията, когато ти живееш.
1. Смъртта в дома
Някои купувачи може да имат притеснения или суеверия относно закупуването на дом, в който някой е починал, така че е важно да знаете дали държавата ви изисква продавачите да разкрият предишна смърт в дома.
„Всеки щат ще има малко по-различни изисквания за разкриване“, казва Джим Оленбуш, брокер на тексаски недвижими имоти. „В Тексас, например, смъртните случаи от естествени причини, самоубийства или злополуки, които не са свързани с имота, не трябва да бъдат разкривани.“
Въпреки това „продавачът е длъжен да разкрие смъртни случаи, свързани със състоянието на собствеността или насилствени престъпления“, казва Оленбуш. Ако детето на предишен обитател се удави в басейна, тъй като басейнът нямаше подходящата предпазна ограда, например, продавачът ще трябва да разкрие смъртта дори след отстраняване на проблема с безопасността, като инсталира подходящо заграждение за басейн. Има обаче обстоятелства, при които продавачите не трябва да разкриват смърт на имота.
„Няма държави, в които има задължение да се разкрие смъртта на човек, починал при естествени условия“, казва адвокат Матю Рейшер, изпълнителен директор на LegalAdvice.com. „Някои държави обаче налагат мито върху стигматизирания дом или апартамент, в който е имало самоубийство или убийство. Някои държави дори стигат дотам, че налагат утвърдително задължение на продавача, ако имат знания, че имотите им са преследвани от мъртви. “
Дори когато разкриването не е необходимо - Грузия например не изисква разкриване на убийство или самоубийство - продавачите може да искат да допуснат грешка от страна на уведомяването на купувача за смърт на имота. „Ако продавачът е загрижен за отговорността, най-добрият съвет е да продължите напред и да разкриете всичко предварително, дори ако това не се изисква от закона“, казва Оленбуш. „Купувачите винаги ще чуят за нещата от съседите и изненадата може да ги накара да се откажат от договора за покупка или да се чудят какво друго продавачът не им казва.“
2. Неприятности на съседството
Неудобство е шум или миризма от източник извън имота, който може да раздразни обитателите на имота. Северна Каролина изисква от продавачите да разкриват шумове, миризми, дим или други неприятности от търговски, промишлени или военни източници, които засягат имота. Мичиган изисква от продавачите да оповестяват ферми, фермерски операции, сметища, летища, стрелбища и други неприятности в близост, но Пенсилвания го оставя на купувача да определи наличието на селскостопански неудобства. Това са правилата само за три държави; уверете се, че знаете какво изисква вашето държавно законодателство по отношение на оповестяването на неудобствата в квартала.
3. Опасности
Ако домът е с повишен риск от повреда от природно бедствие или е известно или потенциално замърсяване на околната среда, може да се наложи да разкриете тази информация на купувача.
Тексаският закон изисква продавачите да разкриват наличието на опасни или токсични отпадъци, азбест, изолация на карбамид-формалдехид, газ от радон, боя на основата на олово и предишна употреба на помещенията за производство на метамфетамин. Мисури също изисква разкриване на бивша мет лаборатория в дом, но съседните Канзас, както повечето щати, не го правят.
Законът за оповестяване на състоянието на имоти в Ню Йорк изисква продавачите да уведомяват купувачите дали имотът се намира в заливна, влажна зона или селскостопански район; дали някога е било сметище; ако някога в имота има резервоари за съхранение на гориво над или под земята; ако и където структурата съдържа азбест; ако има оловен водопровод; дали домът е тестван за радон; и дали някое гориво, масло, опасно или токсично вещество е било разлято или изтичало върху имота.
Държавите могат също така да изискват разкриване на сбиване на рудници, подземни ями, заселване, плъзгане, катаклизъм или други дефекти на земната стабилност. Законът за разкриване на природни опасности в Калифорния изисква продавачите да оповестяват дали имотът е в сеизмична опасна зона и следователно може да бъде обект на втечняване или свлачища след земетресение.
Докато повечето изисквания за оповестяване се управляват от щатите, федералното правителство налага едно: разкриването, че боя на основата на олово може да присъства на всяка собственост, построена преди 1978 г.
4. Информация за асоциация на собствениците на жилища
Ако домът се управлява от асоциация на собствениците на жилища (HOA), трябва да разкриете този факт. Също така трябва да знаете за финансовото здраве на HOA и да предоставите тази информация на купувача, за да може той или тя да вземе информирано решение за покупка.
„Купувач, за когото знам, че е закупил етажна собственост, продавачът погрешно е забравил да даде на купувача последните 12 месеца бележки за среща“, казва Ед Камински, президент и главен изпълнителен директор на SportStar преместването в Манхатън Бийч, Калифорния. „Седем месеца по-късно купувачът е оцени 30 000 долара за подобрения на собствеността. Впоследствие продавачът е съден от купувача за неразгласяване на тези важни бележки. “
5. Ремонти
Какво ремонтирахте и защо? Купувачите трябва да знаят историята на ремонта на дома, за да могат домашният им инспектор да обърне допълнително внимание на проблемните зони и да бъде наясно с вероятните бъдещи проблеми. Законът на Тексас, например, изисква от продавачите да оповестяват предишни ремонти на конструкции или покриви; депа, утаяване, движение на почвата или разломи; дефекти или неизправности в стените, покрива, оградите, основата, подовете, тротоарите и всякакви други текущи или предишни проблеми, засягащи структурната цялост на дома. Може да се наложи да разкриете електрически или водопроводни ремонти и всякакви други проблеми, за които бихте искали да знаете, ако смятате да купувате дома и да живеете в него.
6. Увреждане на водата
Когато водата попадне там, където не трябва, тя може да навреди на личните вещи, да подкопае структурата на дома и дори да създаде опасност за здравето, ако насърчи растежа на плесен. Продавачите трябва да разкриват минали или настоящи течове или щети от вода. Мичиган, например, изисква от продавачите да разкрият доказателства за вода в мазе или пространство за пълзене, течове на покрива, големи щети от наводнения, вид на водопроводната система (напр. Поцинкована, мед и други) и всички известни проблеми с водопроводите.
„Има много рискове, свързани с затварянето на къщата, където е необходима известна работа върху имота, който не беше очевиден при разходка, особено през зимата или по време на сухо време“, казва Бил Прайс, бизнес адвокат от Илинойс. „През зимата покрив, който изтича или има много стари херпес зостер, може да не може да бъде проверен от купувача или от домашния инспектор. По същия начин, сухото заклинание може да скрие проблеми с изтичащото мазе. ”В ситуации като тези проверете каква защита предлагат законите на вашата държава от разкриване на информация, която не бихте могли да знаете.
7. Липсващи елементи
Понякога купувачите на жилища имат толкова много на ума си, че може да не забележат, че в дома липсва основен компонент, докато не се преместят. Законът за разкриване на някои държави се опитва да предотврати този проблем. Тексас и Мичиган например изискват продавачите да оповестяват дали имотът предлага дълъг списък от артикули, включително кухненски уреди, централна климатизация и отопление, дъждовни улуци, вентилатори за изпускане и водонагреватели.
8. Други възможни оповестявания
Купувачите трябва да знаят дали домът е в специален исторически квартал, защото това ще се отрази на способността им да извършват ремонти и промени, а също така може да увеличи цената на тези дейности.
Законът на Тексас изисква от продавачите да разкриват активни термити или други насекоми, унищожаващи дървесина, вредители от термити или дървени гнили, които се нуждаят от ремонт, предишни повреди от термити и предишно третиране с термити. Законът на Мичиган и Северна Каролина също изисква продавачите да разкрият всяка история на заразяване. Консултирайте се със законите на вашата държава, за да проверите дали трябва да разкриете информация за някакви вредители.
Може да се наложи да разкриете проблеми с отводняването или класирането, зонирането, висящите съдебни спорове, промените, направени без разрешителни, гранични спорове и сервитути.
Как да разкрием
Някои щати, като Мичиган и Северна Каролина, изискват продавачите да използват конкретна форма за разкриване. Ако няма конкретна форма, вашият държавен отдел или комисионна за недвижими имоти или асоциацията на държавните недвижими имоти обикновено имат препоръчана форма, която можете да използвате. Формата може да бъде повече или по-малко изчерпателна от това, което изисква държавното законодателство. Ако формулярът не е достатъчно изчерпателен за вашата ситуация, допълнете го със списък на допълнителните елементи, които искате да разкриете. Продавачът трябва да направи всички разкрития пред купувача в писмена форма, а и купувачът, и продавачът трябва да подпишат и датират документа. Не забравяйте да прегледате какво трябва да разкриете и как трябва да се формулира, с адвокат за недвижими имоти.
Долния ред
Дори ако не се изисква конкретно разкриване във вашия район, продавачите, които имат информация за къщата си, която би могла да направи купувача нещастен, може да искат да го разкрият така или иначе. В допълнение към моралните причини за честност с бъдещите купувачи - и желанието да се избегнат разходите и кавгите на съдебно дело - хората имат репутация да защитават. Продавачите, които се притесняват дали са оповестили правилно състоянието на имота, трябва да се свържат с адвокат за недвижими имоти в своята държава.
