Независимо дали се интересувате от закупуване на жилище, което да използвате като основно жилище или инвестиционен имот, възможно е в момента имотът да е обитаван от наематели. Ако това е така, има няколко неща, които трябва да помислите, преди да решите да продължите с покупката. Прочетете за бързо запознаване с правата на наемателите, задълженията на наемодателя и как да ограничите рисковете, когато купувате къща с наематели на място.
Права на наемателя
За начало е важно да разберете, че продажбата на имот не променя условията на наемателите. Подобно на сервитутите (и други завети), които "вървят със земята" - което означава, че са обвързани със земята, а не със собственика - наемите остават "прикрепени" към къщата, дори когато собствеността превключва ръцете. Изземането: Лизингът, който е валиден преди да купите имота, остава в сила дори след като го затворите, така че не можете законно да увеличите наема, да промените клаузите или споразуменията или да изгоните наемател преди края на срока на лизинга само защото ти си новият собственик.
Задължения на наемодателя
Като нов собственик вие наследявате задълженията на наемодателя. Голяма част от това, че сте наемодател е поддържането на безопасен и обитаем имот за вашите наематели. По принцип трябва (поне):
- Поддържайте всички общи части, като коридори и стълбища, в безопасно и чисто състояние. Уверете се, че структурните елементи са безопасни и непокътнати (подове, стени, стълби, асансьори, покриви). Уверете се, че електрическата, водопроводната, отоплителната / климатичната инсталация (HVAC), вентилацията и санитарните системи се поддържат правилно. Уверете се, че наемателите имат достъп до течаща вода, топла вода и топлина в разумни количества в разумни срокове. Поставете контейнери за боклук и организирайте изхвърлянето на боклука. Управлявайте известни токсини от околната среда, включително оловен прах от боя и азбест. Изтребване на гризачи и други зарази от паразити.
Вашите местни закони могат да изискват допълнителни изисквания по отношение на обитаемостта - прегледайте ги, за да сте сигурни, че сте в съответствие. Също така е жизненоважно да прочетете договора за наем, за да разберете каквито и да е други специфични задължения, които може да имате - като косене на тревата или заплащане на комунални услуги.
Промяна или прекратяване на лизинг
По принцип, ако наемателят има месечен лизинг, вие (като новият наемодател) можете да прекратите наемането или да увеличите наема преди началото на новия месец, при условие че уведомите за това (обикновено 30 дни, но това варира според държавата и броя на месеците, които наемателят е обитавал имота). Ако е назначен срочен договор за наем (например шест месеца или 12 месеца), наемателят има законно право (в повечето случаи) да обитава жилището толкова дълго, колкото лизинговият договор е активен, независимо кой е собственик на жилището,
Има няколко случая, когато лизингът може да бъде прекратен предсрочно. Единият е, ако в лизинговия договор има език, в който се посочва, че собственикът (продавачът) има право да прекрати договора за наем, ако продава или прехвърля имота; в този случай лизингът може да бъде законно прекратен, когато купувате жилището. Другото изключение е, ако закупите имота в резултат на възбрана, в този случай можете да следвате правилата на държавата си относно предизвестие, за да освободите. В щата Вашингтон, например, трябва да дадете наематели 60 дни преди да можете да освободите затворен имот, преди да започнете действие по изселване. В някои случаи наемателите ще се съгласят да се преместят рано с предложение „пари за ключове“ от новия собственик, попечител или банка.
И накрая, ако планирате да използвате дома като основно място на пребиваване (а не като имот под наем), може да сте в състояние да използвате изгонването на собственик за преместване (OMI), за да наемете наемател да се премести. Правилата за това варират в зависимост от държавата, но като цяло трябва да се преместите в дома в рамките на 90 дни след изселването и да живеете в него като основно място на пребиваване поне три години.
Долния ред
Важна първа стъпка е да прегледате документите за лизинг, преди да затворите, така че да знаете в какво влизате и така да можете да гарантирате, че лизингът е добре написан и структуриран, за да следва местните закони за наем. Ако нещо изглежда изключено, изискайте от продавача да коригира езика като условие за вашето затваряне. Също така е важно да получите не само записите за всички предплатени наемни и гаранционни депозити, но и парите (те трябва да бъдат преведени към вас в заключителното изявление). Вероятно ще трябва да запазите депозита за сигурност в доверителна сметка (в зависимост от вашето състояние), а закриващият агент трябва да оцени текущото плащане за наем между вас и продавача.
Също така, бъдете сигурни, че продавачът предоставя документация относно състоянието на имота, преди наемателят да се е преместил - ако има щети, ще ви е трудно да докажете, че наемателят е отговорен без отчет за проверка. Ако е възможно, срещнете се с наемателите преди затварянето, за да можете да проверите текущото състояние на дома и да обсъдите условията за наем.
И накрая, уверете се, че сте застраховани по подходящ начин. Стандартната политика за собственици на жилища обикновено не върши работа. Уведомете застрахователя си, че жилището се наема така, че да бъдете покрити в случай на наранявания, небрежност и други загуби на наемателя.
