Съдържание
- Какво е търговска недвижима собственост?
- Основите на CRE
- Отдаване под наем
- Управление на търговски недвижими имоти
- Инвестиране в CRE
- Предимства на CRE
- Недостатъци на CRE
- Пример за реалния свят на CRE
Какво е търговска недвижима собственост - CRE?
Търговските недвижими имоти (CRE) са собственост, използвана изключително за бизнес цели или за осигуряване на работно пространство, а не за жилищно пространство. Най-често търговските недвижими имоти се отдават под наем на наемателите за извършване на бизнес. Тази категория недвижими имоти варира от една бензиностанция до огромен търговски център. Търговските недвижими имоти включват търговци на дребно от всякакъв вид, офис площи, хотели, стрип молове, ресторанти и магазини.
Основите на търговските недвижими имоти
Търговските недвижими имоти заедно с жилищните недвижими имоти включват двете основни категории собственост. Жилищните включват структури, запазени за обитаване на човека, а не за търговска или промишлена употреба. Както подсказва името му, търговските недвижими имоти се използват в търговията.
Някои органи за зониране и лицензиране допълнително разбиват индустриални имоти - обекти, използвани за производството и производството на стоки, особено тежки стоки, но повечето го смятат за подмножество на търговски недвижими имоти.
Търговските недвижими имоти се категоризират в четири класа, в зависимост от функцията: офис, промишлени, многофамилни и дребно. Отделни пространства също са категоризирани. Офисното пространство например се характеризира като клас A, клас B или клас C.
- Клас А представлява най-добрите сгради по отношение на естетиката, възрастта, качеството на инфраструктурата и местоположението. Сградите от клас B обикновено са по-стари и не са толкова конкурентни, като цена - като сгради от клас А. Инвеститорите често се насочват към тези сгради за реставрация. Сградите от клас C са най-старите, обикновено на възраст над 20 години, разположени в по-малко привлекателни райони и се нуждаят от поддръжка.
Ключови заведения
- Търговските недвижими имоти са собственост, използвана единствено за бизнес цели, спрямо жилищни недвижими имоти, които са жилищна площ. Четирите класа от търговски недвижими имоти включват офис, промишлени, многофамилни и дребно. Търговските недвижими имоти осигуряват доход, както и някои поскъпване на капитала, за инвеститорите. Инвестирането в търговски недвижими имоти изисква повече усъвършенстване и средства от инвеститорите, отколкото жилищните недвижими имоти. Публично търгуваните инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs) са възможен начин за физическите лица да инвестират в търговски недвижими имоти.
Отдаване под наем
Някои фирми притежават сградите, които обитават. По-типичният сценарий обаче е имотът да бъде отдаден под наем. Обикновено инвеститор е собственик на сградата и събира наем от всеки бизнес, който работи там. Търговските лизингови лихви - цената за заемане на пространство за определен период - обикновено се котират в годишни наемни долари на квадратен фут. Обратно, цените на жилищните имоти се котират като годишна сума или месечен наем.
Търговският лизинг може да продължи от една година до 10 години или повече, като офис и търговски площи обикновено са средно между пет и 10-годишни лизингови договори.
В проучване за 2017 г., проведено от фирмата за анализи на пазара на недвижими имоти CBRE Group, Inc., анализаторът Алекс Красиков установи, че срокът - дължина - на лизинг е пропорционален на размера на пространството, което се дава под наем. Освен това данните показват, че наемателите ще сключват дългосрочни лизингови договори, за да заключат цените си в условията на нарастваща пазарна среда. Но това не е единственият им движещ фактор. Някои наематели с изисквания за големи помещения ще сключват дългосрочни наеми поради ограничената наличност на имот, който съответства на техните нужди.
Има четири основни типа лизинг на търговски имоти, всеки от които изисква различни нива на отговорност от наемодателя и наемателя.
- Един-нетен лизинг прави наемателя отговорен за плащането на данъци върху имота. Лизингът с двоен нетен (NN) прави наемателят отговорен за плащането на данъци върху имотите и застраховките. Лизингът на троен нетен (NNN) прави наемателят отговорен за плащането на данъци върху имота, т.е. застраховка и поддръжка. При груб лизинг наемателят плаща само наем, а наемодателят плаща данъци, застраховки и поддръжка на сградата.
Управление на търговски недвижими имоти
Разбира се, постоянното поддържане на CRE изцяло под наем е целта на всеки собственик. Често наемодателят трябва да постигне баланс между максимално увеличаване на наемите и минимизиране на свободните работни места и оборота на наемателите. Оборотът може да бъде скъп за собствениците на CRE, тъй като пространството трябва да бъде адаптирано, за да отговори на специфичните нужди на различни наематели - да речем, ако ресторант се премества в собственост, някога заета от йога студио.
Собствениците на имоти могат да пожелаят да наемат фирма за управление на търговски недвижими имоти, която да им помогне да намерят, управляват и задържат наематели, да наблюдават лизингови договори и опции за финансиране и да координират поддръжката на имотите и търговията. Специализираните познания на търговска компания за управление на недвижими имоти са полезни, тъй като правилата и разпоредбите, уреждащи такава собственост, се различават според държавата, окръга, общината и индустрията и размера.
Инвестиране в търговски недвижими имоти
Инвестирането в търговски недвижими имоти може да бъде изгодно и да послужи като хеджиране срещу нестабилността на фондовия пазар. Инвеститорите могат да правят пари чрез поскъпване на собствеността, когато продават, но повечето доходи идват от наематели.
Преки инвестиции
Инвеститорите могат да използват директни инвестиции, когато станат наемодатели чрез собствеността върху физическата собственост. Хората, които са най-подходящи за директна инвестиция в търговски недвижими имоти, са тези, които или имат знания за индустрията, или могат да наемат фирми, които правят. Търговските имоти са високорискова инвестиция в недвижими имоти с висока стойност. Такъв инвеститор вероятно ще бъде човек с висока нетна стойност, тъй като инвестирането в CRE изисква значителна част от капитала.
Идеалният имот е в район с ниско предлагане на CRE и високо търсене, което ще даде благоприятни наемни цени. Силата на местната икономика в района също влияе върху стойността на покупката на CRE.
Косвени инвестиции
Алтернативно, инвеститорите могат да инвестират в търговския пазар индиректно чрез собствеността върху различни пазарни ценни книжа, като например инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs), борсово търгувани фондове или чрез инвестиране в компании, които се грижат за пазара на търговски недвижими имоти, като банки и брокери.
Предимства на търговските недвижими имоти
Едно от най-големите предимства на търговските недвижими имоти са атрактивните лизингови проценти. В райони, в които количеството на ново строителство е ограничено от земя или закон, търговските недвижими имоти могат да имат впечатляваща възвращаемост и значителни месечни парични потоци. Промишлените сгради обикновено наемат с по-ниска ставка, въпреки че имат и по-ниски режийни разходи в сравнение с офис кулата.
Търговските недвижими имоти също се възползват от сравнително по-дълги договори за наем с наематели, отколкото жилищни недвижими имоти. Тази продължителна лизингова продължителност дава на притежателя на търговски недвижими имоти значителна стабилност на паричните потоци, стига дългосрочните наематели да заемат сградата.
В допълнение към предлагането на стабилен, богат източник на доходи, търговските недвижими имоти предлагат потенциал за увеличаване на капитала, стига имотът да е добре поддържан и поддържан актуален. И като всички недвижими имоти, той често се движи в обратна посока спрямо фондовия пазар, което го прави ефективна опция за диверсификация към акции в портфейл.
Професионалисти
-
Хеджиране срещу фондовата борса
-
Високодоходен източник на доходи
-
Стабилни парични потоци от дългосрочни наематели
-
Потенциал за увеличаване на капитала
Против
-
Необходим е повече капитал за директно инвестиране
-
По-голяма регулация
-
По-високи разходи за обновяване
-
Неликвидни активи
Недостатъци на търговската недвижимост
Правилата и разпоредбите са основното възпиращо средство за повечето хора, които искат да инвестират директно в недвижими имоти. Данъците, механиката на закупуване и отговорностите за поддръжка на търговски имоти са погребани в слоеве от легали. Тези изисквания се изместват според държавата, окръга, промишлеността, размера, районирането и много други обозначения. Повечето инвеститори в търговски недвижими имоти или имат специализирани знания или заплащане на хора, които го правят.
Друго препятствие е повишеният риск, свързан с оборота на наемателите, особено актуален в икономика, при която неочакваните затваряния на дребно оставят имоти свободни с малко предварително предупреждение.
С резиденции изискванията за съоръженията на един наемател обикновено отразяват тези на предишни или бъдещи наематели. С търговска собственост обаче всеки наемател може да има много различни нужди, които изискват скъпо обновяване. След това собственикът на сградата трябва да адаптира пространството за настаняване на специализирана търговия на всеки наемател. Търговски имот с ниска свободна позиция, но висок оборот на наематели все още може да загуби пари поради разходите за реновиране на входящите наематели.
За тези, които искат да инвестират директно, купуването на търговски имот е много по-скъпо предложение от жилищен имот. Освен това, докато недвижимите имоти като цяло са сред по-неликвидните класове активи, сделките за търговски сгради обикновено се движат особено бавно.
Пример за реалния свят на прогнозата за CRE
Пазарът на търговска собственост в САЩ взе удар по време на рецесията през 2008-2009 г., но той отбеляза годишни печалби от 2010 г. Тези печалби помогнаха за възстановяването на почти всички загуби от ерата на рецесията.
„Годишният доклад на CBRE за САЩ за 2019 г. на пазара на недвижими имоти“ смята, че:
Въпреки че е късно в икономическия цикъл, перспективите остават много добри за четирите основни вида активи на търговски недвижими имоти. Ще има минимално поскъпване на стойностите, но възвръщаемостта на приходите трябва да остане здрава.
Други индикатори обаче показват, че пазарът на търговска собственост е достигнал връх в цикъла на растеж след рецесията. Според калифорнийската фирма за недвижими имоти, Ten-X Growth, цените на търговските имоти приключиха 2018 г. само с 1% спрямо 2017 година.
Доклад от Ten-X отбелязва, че окончателната сума за 2018 г. за търговски имоти потвърждава мнението им за цените на късния икономически цикъл. Изследването на фирмата установи, че свободните работни места се увеличават, растежът на наемите се забавя, а пазарните лихви нарастват
Както съобщава " Форбс ", по-специално секторът за търговия на дребно се оказа болка на по-широкия пазар на търговски имоти, тъй като широко разпространените затваряния на магазини се засилиха през 2017 г. и продължиха през 2018 г. Например, популярният мол REIT Westfield Corporation видя цената на акциите си 30% между средата на 2016 г. и края на 2017 г., преди да възстанови някои загуби през януари 2018 г. Unibail-Rodamco SE придоби Westfield за 15, 8 милиарда щатски долара, създавайки Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Повечето фирми обаче поддържат, че пазарът на имоти като цяло остава здрав. JP Morgan, в своята „2019 Commerical Real Estate Outlook“, до голяма степен озвучава мнението на CBRE, заявявайки, че 2018 г. е деветата година на увеличения на наемите и оценките на търговски имоти. Морган прогнозира, че това темпо ще се забави, но ще продължи и не вижда спад до 2019 г.
