Какво е подход за разходите?
Подходът за разходите е метод за оценка на недвижими имоти, който предполага, че цената, която купувачът трябва да плати за имот, трябва да се равнява на цената за изграждане на еквивалентна сграда. При оценката на разходите, пазарната цена за имота е равна на цената на земята плюс разходите за строителство, намалена с амортизацията. Той дава най-точната пазарна стойност, когато имотът е нов.
Разбиране на подхода за разходите
Подходът за разходите е един от трите метода за оценка на недвижими имоти; другите са подходът на доходите и сравнимият подход.
Вместо да се фокусира върху цените, за които се продават други, подобни домове в района или способността на имот да генерира доход, този метод оценява недвижимите имоти, като изчислява колко би струвала днес сградата, ако тя бъде разрушена и трябва да бъде заменена. Той също така определя колко струва земята и прави приспадания за всяка загуба на стойност, иначе известна като амортизация.
Логиката на този подход е, че няма смисъл купувачите да плащат повече за имот, отколкото това, което би струвало да се построи от нулата.
Има два основни типа оценки на подхода на разходите:
- Метод на възпроизвеждане: Този подход счита, че е изградена реплика на свойството и обръща внимание на дублирането на оригинални материали. Метод на замяна. В този случай се приема, че новата структура има същата функция с по-нови материали, използвайки съвременните методи за изграждане и актуализиран дизайн.
Когато всички оценки са събрани, разходният подход се изчислява по следния начин: Разходи за заместване или възпроизвеждане - амортизация + стойност на земята = стойност на имота.
Ключови заведения
- Методът за оценка на разходите препоръчва цената, която купувачът трябва да плати за парче имот, трябва да се равнява на разходите за изграждане на еквивалентна структура. Пазарната цена за имота е равна на цената на земята, плюс разходите за строителство, по-малко амортизация. подходът на разходите се счита за по-малко надежден от другите методи за оценка на недвижими имоти, но може да бъде полезен в определени случаи.
Предимства и недостатъци на разходите подход
Подходът за разходи обикновено се счита за по-малко надежден от методологиите за доходи и сравними. Той изисква определени предположения, включително да приемаме за даденост, че има достатъчно налична земя за купувача, за да построи идентичен имот.
Освен това, ако няма сравнима свободна земя, стойността трябва да бъде оценена, което прави оценката по-малко точна. Липсата на подобни строителни материали също намалява точността на оценката и увеличава пространството за субективност. Изчисляването на амортизацията върху по-старите имоти също не е лесно и лесно измеримо.
Въпреки тези ограничения, има няколко случая, при които подходът за разходите може да бъде полезен и дори необходим. Оценяването на различните компоненти на недвижимо имущество поотделно е особено полезно, когато се занимавате с новости или се различават от други.
Примери за подход на разходите
Свойства за специална употреба
Подходът за разходите е необходим и понякога е единственият начин да се определи стойността на сградите с изключителна употреба, като библиотеки, училища или църкви. Тези ресурси генерират малък доход и не се продават често, което обезсилва доходите и сходни подходи.
Ново строителство
Подходът за разходи често се използва и за ново строителство. Кредиторите за строителство изискват оценка на подхода на разходите, тъй като всяка пазарна стойност или стойност на дохода зависи от стандартите на проекта и завършеността. Проектите се преценяват на различни етапи на строителството, за да се даде възможност за освобождаване на средства за следващия етап на завършване.
Застраховка
Застрахователните оценки обикновено използват метода на разходите, тъй като само стойността на подобренията е неосигурима и стойността на земята се отделя от общата стойност на имота. Изборът между амортизирана стойност и пълна стойност на заместване или възпроизвеждане е определящият фактор за оценката.
Търговска собственост
И накрая, понякога се разчита на разходите, за да се оцени търговската собственост, като офис сгради, магазини и хотели. Подходът за доходите е основният метод, използван тук, въпреки че подходът на разходите може да бъде приложен, когато проектирането, конструкцията, функционалната полезност или степента на материалите изискват индивидуални корекции.
важно
Когато оценката на разходния подход попадне под пазарните цени, това може да е знак за прегрят пазар. Обратно, редовните оценки над пазарните цени могат да сигнализират за възможност за покупка.
Специални съображения
Повечето жилищни оценки не използват метода на разходите. Вместо това сравненията на продажбите обикновено задвижват пазарните оценки на тези видове имоти.
Изключение е, ако свойството е недостатъчно подобрено или преувеличено за неговия квартал. В този случай точната оценка на стойността на подобренията допринася за точността на определянето на стойността, което не е възможно, като се използва само сравним подход.
