Инвеститорите в търговски недвижими имоти, които предпочитат финансирането на дългови кредити с фиксирана лихва, понякога се налага да плащат неустойки за предплащане, когато погасяват дълга си преди датата на падеж. От различните опции за предплащане, обезсмислянето е този, който предлага най-голяма гъвкавост и потенциални финансови печалби, когато лихвените проценти нарастват.
Какво е Defeasance?
Defeasance, както подсказва името му, е метод за намаляване на необходимите такси, когато кредитополучателят реши да изплати предсрочно заем за търговски недвижими имоти с фиксирана ставка. Вместо да плаща пари в брой на заемодателя, опцията за обезщетение позволява на кредитополучателя да замени друг актив, протичащ в пари, за първоначалното обезпечение по кредита.
Новото обезпечение (обикновено ценни книжа) обикновено е много по-малко рисковано от първоначалните активи на търговски недвижими имоти. При този сценарий заемодателят е далеч по-добър, защото получава същия паричен поток, а в замяна получава много по-добра инвестиция, коригирана към риска. Въпреки че ползата от неустойка за заемодателя е очевидна, кредитополучателите също могат да се възползват значително. Ако лихвените проценти по заемите се повишат до процент, по-висок от този на ипотеката, кредитополучателите могат да създадат стойност и да вложат пари в джобовете си с предварително плащане. Тъй като отклонението е вариант, предлаган по време на договарянето на заем за търговска недвижима собственост, кредитополучателите трябва да го обмислят, за да запазят възможността за създаване на стойност с тяхното финансиране.
Обосновка за нарушение
Заемите с търговски недвижими имоти с променлива ставка са подходящ метод за финансиране на краткосрочни нужди, като строителство или мостово финансиране, което е капитал, отпуснат на собствениците на недвижими имоти във фазата на лизинг; той се изплаща, когато имотът в крайна сметка донесе паричен поток.
Въпреки че лихвеният риск е висок и няма ограничение във финансовия недостатък, някои кредитополучатели ще поемат дългосрочно финансиране с променлива ставка. Това често се случва, когато има голяма вероятност имот с паричен поток да бъде продаден преди падежа на кредита.
Кредитополучателите използват финансиране с променлива ставка по много причини. Една съществена причина е да се заобиколят неустойките за предплащане, които заемодателите изискват при предплащането на дълг с фиксирана лихва. При финансиране с променлив лихвен процент кредиторите не носят риск за реинвестиране, тъй като лихвените проценти на заем се движат с пазара. Когато бъдат погасени, средствата след това могат да бъдат отпуснати отново, при същите пазарни цени.
Рискове за заемодателите
Финансирането с фиксиран лихвен процент може да създаде финансови загуби или намаляване на доходността на кредитора, когато капиталът се изплати и след това се отпуска при по-ниски пазарни проценти. Поради потенциала за риск за реинвестиране, заемодателите обикновено изискват някаква санкция за предварително плащане от тези, които заемат с фиксирана лихва. Първоначално кредиторите изискват „поддържане на доходността“, което диктуваше, че кредитополучателите плащат разликата в лихвения процент (между лихвения процент и преобладаващия пазарен курс) на предплатения капитал за периода, останал до падежа на кредита. Тъй като има възможност и финансови разходи, свързани с създаването на нови ипотечни активи, обезсмислянето е проектирано като начин за премахване на риска за реинвестиране и необходимостта от повторно заемане на предплатения капитал.
Defeasance позволява на кредитополучателите да заменят обезпечението по своите заеми с активи, които осигуряват същите парични потоци като първоначалния заем. Тази размяна на активи позволява на кредиторите да продължат да получават очаквания доход през целия срок на кредита, без да се налага да намират нови възможности за заемане, за да заменят предплатения капитал. Както беше споменато по-горе, обмяната на по-малко рискован актив (американските съкровищници на мястото на търговска недвижима собственост) намалява общия риск от инвестицията на кредитора. Това е още по-голяма полза за институциите, които секюритизират тези ипотеки. С увеличаването на вероятността инвеститорите да получат всички договорени плащания на лихви и главница, обезценката значително увеличава стойността на обезпечените с ипотека ценни книжа, както и печалбите на кредиторите.
Ползи и проблеми за заемополучателите
За разлика от поддръжката на доходността, отклонението предлага надценка за кредитополучателите, когато пазарните лихви се повишат над договорения лихвен процент. Поддръжката на дохода се нарича неустойка, тъй като кредитополучателите подлежат на някакъв вид плащане, независимо в коя посока се движат пазарните ставки. Обикновено той се структурира като по-голямото от изчислението за поддържане на добива или като процент от предплатената сума. Тъй като отклонението изисква закупуването на облигации на Министерството на финансите, движението на лихвите директно влияе върху разходите на тези активи и определя дали обезщетяването ще бъде разход или неочакван при предплащане.
В повечето случаи обезценката включва закупуване на облигационни облигации с падеж, равен на оставащия срок на кредита, с купонни ставки, които осигуряват необходимия доход за компенсиране на договорените периодични лихви и главни плащания. След това тези облигации се присвояват на доверителен капитал, който предава периодичните парични потоци на заемодателя, докато облигациите падежат. В зависимост от разликата между ставките на облигациите, необходими за отказ от кредитите и пазарните лихви, облигационните облигации ще търгуват с отстъпка или премия.
Когато лихвите се повишават, облигациите на Министерството на финансите (или всяка инвестиция с фиксиран доход) губят стойност и стават по-евтини. Когато това се случи, кредитополучателите могат да закупят необходимите облигации за по-малко от необходимото за предплащане на заема, което води до допълнителни пари в джобовете им. При обратната ситуация, когато лихвите падат, инвестициите с фиксиран доход стават по-скъпи. Това изисква кредитополучателят да плати сума, по-голяма от остатъка от заема при предплащане. От друга страна, изчислението за поддържане на доходността ще доведе до точно същия размер на допълнителния капитал, необходим за обезценка на заема. Това не взема предвид никакви разходи по транзакцията, които биха били направени за закупуване на облигациите, необходими за отказ от заема. Тези разходи варират в зависимост от разпространението между офертата и търсенето или силите на търсене и предлагане на облигациите. Отгоре, отклонението е от полза, докато поддържането на добива все още ще изисква някаква санкция.
Опцията за отказ предоставя на кредитополучателите с фиксирани лихви предимства пред тези, които избират поддържане на доходността или дългосрочно финансиране с променлива ставка. Добро тактическо решение е за кредитополучателите, които смятат, че имат умението да прогнозират движението на лихвените проценти. Също така е добър избор за инвеститорите в недвижими имоти, които знаят, че ще бъдат задължени да продават имотите си в краткосрочен план, но се притесняват от потенциалните увеличения на обслужването на дълга, ако решат да използват дълг с променлива ставка.
Кредитополучателите, използващи дълг на ниво портфейл (един заем, обезпечен от множество търговски имоти), установяват, че понякога заемодателите ще изискват от кредитополучателите да изплащат по-голям процент от заема, отколкото приносът на стойността на актива към портфейла. Тази ситуация се получава, когато кредиторът вярва, че кредитополучателят продава актив, който е по-малко рисков от останалите активи в портфейла. Тъй като портфейлът става по-рисков, толкова по-малко от по-малко рискован актив, който притежава, кредиторите ще изискват сума за предплащане, която ще ги компенсира за по-големия риск от поемане, ефективно делигиране на останалия портфейл и намаляване на възвръщаемостта на инвеститора.
Тъй като отклонението води до размяна на по-малко рисков актив от обезпечението, кредитополучателите могат да запазят същия процент от дълга в портфейла след продажбата на актив. Със съгласието на заемодателя е възможно да се увеличи процентът на дълга върху останалите активи при извършване на обезщетението.
Друго предимство за кредитополучателите е, че кредиторите обикновено не изискват никакъв вид плащане, нито предварително, нито чрез увеличаване на лихвените проценти, за да получат опцията за обезщетение. Ако лихвите се повишат, има потенциал за създаване на стойност за кредитополучателя; следователно е възможно кредиторите да могат да поискат компенсация за продажбата на опцията.
Долния ред
Кредитополучателите трябва да са запознати с опциите си за предплащане, за да вземат правилни решения за управление на активите. Например, в периоди на значително повишаване на лихвения процент може да се окаже за предпочитане да се продаде неоптимален търговски актив поради стойността, създадена при загуба на заема. От друга страна, може да има смисъл да се задържите върху актив, дори след оптимизация на стойността. Времето, оставено за заема при предплащане, пряко влияе върху разходите за предплащане. При равни други условия, неустойките за предплащане се разминават с времето.
Когато договарят условията на заем за търговска недвижима собственост, кредитополучателите трябва да поискат възможността да откажат своите заеми с фиксирана лихва, дори ако нямат намерение да предплащат задължението преди падежа. Отличителното предимство, което обезсмислянето предоставя пред другите опции за предплащане, е значително поради способността му да създава събитие, генериращо доход, когато пазарните лихвени проценти се повишават. Възможно е по време на периоди на повишаване на лихвените проценти собствениците на недвижими имоти, които предпочитат финансиране с фиксирана лихва, да могат да произвеждат капиталови печалби по своите дългови задължения, които могат да компенсират повече от намаляването на стойностите на недвижимите имоти. Инвеститорите, които използват финансов ливъридж за закупуване на недвижими имоти, които да бъдат фиксирани, след това да бъдат продадени, трябва да разгледат финансирането с фиксирана лихва с опцията за обезценка като привлекателна алтернатива на краткосрочното финансиране с променлива ставка.
