Съдържание
- Видове заеми
- Изисквания за собствен капитал и доходи
- Частна ипотечна застраховка
- Фиксирани срещу плаващи цени
- Долния ред
Безброй възможности за финансиране, достъпни за купувачи за първи път, могат да изглеждат непосилни. Но отделянето на време за изследване на основите на финансирането на собствеността може да ви спести значително време и пари. Разбирането на пазара, където се намира имотът и дали предлага стимули за заемодателите, може да означава допълнителни финансови предимства за вас. Обърнете внимание на финансите си, за да се уверите, че получавате ипотеката, която най-добре отговаря на вашите нужди.
Ключови заведения
- Получаването на ипотека ще бъде решаваща стъпка при закупуването на първия ви дом и има няколко фактора за избор на най-подходящия. Кредиторите ще оценят вашата кредитоспособност и способността ви да изплащате въз основа на вашите доходи, активи, дългове и кредитна история. В избирайки ипотека, ще трябва да решите дали да изберете фиксирана или плаваща лихва, броя години за изплащане на ипотеката си и размера на авансовото плащане. Конвенционалните заеми са ипотечни кредити, които не са застраховани или гарантирани от федералния В зависимост от обстоятелствата, може да имате право на по-благоприятни условия чрез заем от FHA или VA или друг вид държавно гарантиран заем.
Видове заеми
Конвенционалните заеми са ипотечни кредити, които не са застраховани или гарантирани от федералното правителство. Те обикновено са ипотеки с фиксирана ставка. Въпреки че по-строгите им изисквания за по-големи авансови вноски, по-висок кредитен рейтинг, по-ниски съотношения на доходите към дълга и потенциал да се нуждаят от частна ипотечна застраховка ги правят най-трудни за класиране, конвенционалните ипотеки обикновено са по-малко скъпи от гарантираните ипотеки.
Конвенционалните заеми се дефинират като съответстващи или като несъответстващи. Съответстващите заеми отговарят на насоки като лимитите на заемите, определени от спонсорираните от правителството предприятия (GSEs) Fannie Mae или Freddie Mac, защото те или различни кредитори често купуват и пакетират тези заеми и ги продават като ценни книжа на вторичния пазар. Лимитът на заем за 2019 г. за конвенционална ипотека е общо 484 350 долара, въпреки че може да бъде повече за определени райони с високи разходи.
Заемът над тази сума се нарича джъмбо заем и обикновено носи малко по-висок лихвен процент, тъй като тези заеми носят по-голям риск (тъй като включват повече пари), което ги прави по-малко привлекателни за вторичния пазар. За кредитите, които не отговарят на изискванията, заемащата институция, сключваща заема, обикновено кредиторът на портфейл, определя свои собствени указания.
FHA заеми
Федералната администрация за жилищно настаняване (FHA), част от Министерството на жилищното строителство и градското развитие на САЩ, предлага различни програми за ипотечен кредит. Заемът от FHA има по-ниски изисквания за първоначално плащане и е по-лесен за класиране от конвенционалния заем. Заемите от FHA са отлични за първоначалните купувачи на жилища, тъй като в допълнение към по-ниските предварителни разходи по заема и по-малко строгите изисквания за кредит, можете да направите авансово плащане до 3, 5%. Заемите от FHA не могат да надхвърлят законовите ограничения, описани по-горе.
Уловката? Всички кредитополучатели на FHA трябва да плащат премии за ипотечна застраховка (MIP), включени в своите ипотечни плащания (вижте частната ипотечна застраховка, по-долу).
VA кредити
Американският департамент по въпросите на ветераните (VA) гарантира заеми от VA. VA не дава заеми сами, но гарантира ипотеки, направени от квалифицирани кредитори. Тези гаранции позволяват на ветерани и служители да получават жилищни заеми с изгодни условия, обикновено без авансово плащане. В повечето случаи кредитите за VA са по-лесни за получаване от обикновените. Кредиторите обикновено ограничават максималния заем на VA до лимитите за конвенционален ипотечен кредит. Преди да кандидатствате за заем, поискайте допустимост от VA. Ако сте приети, VA ще издаде сертификат за допустимост, който можете да използвате, за да кандидатствате за заем.
В допълнение към тези федерални видове заеми и програми, държавните и местните власти и агенциите спонсорират програми за подпомагане за увеличаване на инвестициите или собствеността на жилища в определени области.
Изисквания за собствен капитал и доходи
Ценообразуването на жилищния ипотечен кредит се определя от кредитора по два начина, като и двата се основават на кредитоспособността на кредитополучателя. В допълнение към проверката на резултата от FICO от трите основни кредитни бюра, кредиторите ще изчисляват съотношението заем / стойност (LTV) и коефициента на покритие на дълга (DSCR), за да зададат сумата, която ще ви заемат, и лихвите ставка.
LTV е сумата на действителния или мълчалив собствен капитал, която е налична в обезпечението, получено срещу. За покупки у дома LTV се определя, като сумата на заема се раздели на изкупната цена на жилището. Кредиторите приемат, че колкото повече пари влагате (под формата на авансово плащане), толкова по-малка е вероятността да не платите заема. Колкото по-висок е LTV, толкова по-голям е рискът от неизпълнение, така че кредиторите ще таксуват повече.
Коефициентът на покритие на дълга (DSCR) определя способността ви да изплащате ипотеката. Кредиторите разделят вашите месечни нетни доходи по ипотечните разходи, за да преценят вероятността да изплатите ипотеката. Повечето кредитори ще изискват DSCR, по-големи от един. Колкото по-голямо е съотношението, толкова по-голяма е вероятността да успеете да покриете разходите по заеми и по-малко риск поема заемодателят. Колкото по-голям е DSCR, толкова по-голяма е вероятността кредиторът да договори лихвения процент, тъй като дори и при по-нисък лихвен процент кредиторът получава по-добра коригирана спрямо риска възвръщаемост.
Поради тази причина трябва да включите всякакъв вид квалифициращ доход, който можете, когато преговаряте с ипотечен кредитор. Понякога допълнителна работа на непълно работно време или друг бизнес, генериращ доход, може да направи разликата между това да се квалифицирате или да не отговаряте на условията за кредит или да получите възможно най-добрия лихвен процент.
Частна ипотечна застраховка
LTV също така определя дали ще се изисква да закупите частна ипотечна застраховка (PMI). PMI изолира кредитора от неизпълнение, като прехвърля част от риска от заема на ипотечен застраховател. Повечето кредитори изискват PMI за всеки заем с LTV по-голям от 80%, което означава всеки заем, при който притежавате по-малко от 20% собствен капитал в дома. Осигурената сума и ипотечната програма ще определят цената на ипотечната застраховка и начина на нейното събиране.
Повечето ипотечни застрахователни премии се събират месечно заедно с данъчни и имуществени застраховки. След като LTV е равен или по-малък от 78%, предполага се, че PMI се елиминира автоматично. Възможно е да можете да отмените PMI, след като домът е оценил достатъчно по стойност, за да ви даде 20% собствен капитал и е преминал определен период, например две години. Някои кредитори, като FHA, ще оценят ипотечната застраховка като еднократна сума и ще я капитализират в размера на кредита.
По правило се опитайте да избегнете частната ипотечна застраховка, защото това е разход, който няма полза за вас.
Има начини да избегнете плащането на PMI. Единият е да не заемате повече от 80% от стойността на имота при закупуване на жилище; другото е да се използва финансиране на собствения капитал или втора ипотека, за да се намали повече от 20%. Най-разпространената програма се нарича ипотека от 80-10-10. 80-те означава LTV на първата ипотека, първите 10 означават LTV на втората ипотека, а третата 10 представлява собствения капитал, който имате в дома.
Въпреки че лихвата по втората ипотека ще бъде по-висока от лихвата по първата, в смесена основа, тя не трябва да бъде много по-висока от процента на 90% LTV заем. Ипотеката от 80-10-10 може да бъде по-малко скъпа от плащането на PMI и също така ви позволява да ускорите плащането на втората ипотека и бързо да премахнете тази част от дълга, за да можете да изплатите дома си по-рано.
Ипотечни кредити с фиксирана спрямо плаваща лихва
Друго съображение е дали да се получи ипотека с фиксирана или с плаваща лихва (или променлива лихва). При ипотека с фиксирана лихва процентът не се променя за целия период на заема. Очевидната полза от получаването на заем с фиксирана лихва е, че знаете какви ще са месечните разходи за заем за целия период на заема. И ако преобладаващите лихви са ниски, вие сте заключени с добра ставка за значително време.
Ипотеката с плаваща лихва, като ипотека само за лихва или ипотека с регулируема лихва (ARM), е предназначена да подпомогне купувачите на жилища или хората, които очакват доходите им да нараснат значително през периода на заема. Заемите с плаваща лихва обикновено ви позволяват да получавате по-ниски стартови ставки през първите няколко години на заема, което ви позволява да се квалифицирате за повече пари, отколкото ако сте се опитвали да получите по-скъп заем с фиксирана лихва. Разбира се, тази опция може да бъде рискована, ако доходите ви не нарастват едновременно с увеличаването на лихвения процент. Другият недостатък е, че пътят на пазарните лихвени проценти е несигурен: ако те драстично се повишат, условията на вашия заем ще нараснат с тях.
Как работят ARMs
Най-често срещаните видове ARM са за период от една, пет или седем години. Първоначалният лихвен процент обикновено е фиксиран за определен период от време и след това се нулира периодично, често всеки месец. След като ARM се нулира, той се приспособява към пазарния курс, обикновено чрез добавяне на някакъв предварително определен спред (процент) към преобладаващия курс на касата на САЩ. Въпреки че увеличението обикновено е ограничено, корекцията на ARM може да бъде по-скъпа от преобладаващия ипотечен кредит с фиксирана лихва, за да компенсира кредитора за предлагане на по-ниска ставка през въвеждащия период.
Заемите само за лихви са вид ARM, при който плащате само ипотечни лихви, а не главница по време на въвеждащия период, докато заемът се върне към фиксиран заем с главница. Такива заеми могат да бъдат много изгодни за първоначалните кредитополучатели, тъй като само плащането на лихва значително намалява месечната цена на заемите и ще ви позволи да се класирате за много по-голям заем. Въпреки това, тъй като не плащате главница през първоначалния период, дължимия остатък по заема не се променя, докато не започнете да изплащате главницата.
Долния ред
Ако търсите жилищна ипотека за първи път, може да ви е трудно да подредите всички възможности за финансиране. Отделете време, за да прецените колко жилища всъщност можете да си позволите и след това финансирайте съответно. Ако можете да си позволите да намалите значителна сума или да имате достатъчно приходи, за да създадете нисък LTV, ще имате повече преговорна сила с кредитори и най-много възможности за финансиране. Ако настоявате за най-големия заем, може да ви бъде предложен по-висок процент, коригиран към риска и частна ипотечна застраховка.
Претеглете ползата от получаване на по-голям заем с риск. Обикновено лихвените проценти плават по време на единствения лихвен период и често се коригират в отговор на промените в пазарните лихвени проценти. Освен това, помислете за риска, че разполагаемият ви доход няма да се увеличи заедно с възможното увеличение на разходите по заеми.
Един добър ипотечен брокер или ипотечен банкер трябва да може да ви помогне да ви насочи през всички различни програми и опции, но нищо няма да ви помогне по-добре, отколкото да знаете приоритетите си за ипотечен заем.
