В разцвета на жилищния бум през 2004 и 2005 г. кредиторите се шегуваха, че „всичко, което трябва да вземете ипотека, е да дишате“. Времената са се променили. Между дебала на пазара на недвижими имоти и банковата криза стандартите за одобрение на заем се затегнаха далеч отвъд дишането. (За свързаното четене, вижте 4 ключови фактора, които движат пазара на недвижими имоти .)
УЧАСТИЕ: Икономически показатели, които трябва да знаем
Макар че днес може да е по-трудно да се класирате за ипотека, процесът по много начини е просто връщане към дните на бум преди жилищното настаняване, когато потребителите бяха длъжни да докажат своите приходи и активи, да демонстрират способността си да изплащат заема и да имат достатъчно спестявания за авансово плащане и парични резерви.
Изисквания за авансови плащания Дните на широко достъпни, безсрочни заеми са изчезнали за повечето купувачи. В разгара на жилищния бум кредитите без изплащане бяха лесно достъпни, но в наши дни конвенционалните заеми изискват авансово плащане от 5 до 15%. Застрахованите от правителството заеми за FHA изискват авансово плащане от 3, 5% за квалифицирани купувачи, но тези с кредитен рейтинг под 580 трябва да направят авансово плащане от 10%. Заемите от VA, достъпни за военни и ветерани, са достъпни без авансово плащане. Заемната програма USDA, достъпна за жителите в определени селски райони, също не предлага заеми за авансови плащания. (Научете повече за VA заемите в Уникалните предимства на VA ипотеки .)
Видове заеми Кредитополучателите са имали възможност да кандидатстват за различни ипотечни продукти, като кредити само за лихви и опционални ARM. Докато днес заемите само за лихви рядко се предлагат, опцията-ARM са изчезнали напълно. Обикновените ванилни заеми с фиксирана лихва са най-популярни за повечето кредитополучатели днес, следвани от хибридни ARM с фиксирана лихва от една до десет години, последвана от лихва, която се коригира годишно. (за опцията-ARM-та в опционите ARMs: American Dream или ипотечен кошмар? )
Кредитни оценки Кредиторите днес разчитат по-силно, отколкото в миналото, на кредитния си рейтинг, за да определят не само дали отговаряте на условията за ипотека, но и да зададете лихвения си процент. Докато кредиторите варират, повечето казват, че за конвенционален заем е необходима кредитна оценка от 680. Изискванията за заем от FHA са малко по-губи и някои кредитори (но не всички) ще одобрят заем от FHA за потребител с кредитен рейтинг от 620 или под. Мнозина изискват оценка 640 за заем от FHA. Кредитополучателите с кредитен рейтинг от 720 или 740 и повече вероятно ще бъдат одобрени, в зависимост от други финансови обстоятелства. Лихвените проценти се определят на многостепенна основа, като най-добрите лихвени проценти отиват при кредитополучателите с най-високи кредитни резултати.
Проверка В разгара на жилищния бум много кредитори одобряваха „заеми за проверка на доходите / без документация“, но днес те са почти невъзможни. Кредитополучателите трябва да докажат доходите си с две години данъчни декларации и ще се нуждаят от банкови извлечения, за да докажат, че имат активи и парични резерви. Парите, които се използват за авансово плащане и разходи за затваряне, трябва да имат хартиена пътека, от която да се появи, тъй като има правила относно възможността да се използват средства за подаръци.
Заетост Преди няколко години заемодателите одобряваха заеми с „деклариран доход“, но сега заемодателите отделят време за проверка на заетостта и внимателно разглеждат стабилността на работните места като част от процеса на одобрение. Одобрението на ипотека е много по-трудно за самостоятелно заетите кандидати, които трябва да докажат постоянен поток от приходи и жизнеспособност на бизнеса.
Коефициенти Друг по-ограничителен ход за кредитополучателите днес е съотношението дълг / доход. В дните на по-губещи насоки кредиторите бяха по-склонни да разширят съотношението дълг / доход до 50%, ако кредитополучателите изглежда имат способността да изплащат заема. Повечето кредитори сега ограничават кредитополучателите до жилищно плащане от 31 до 33% от брутния месечен доход и общ дълг от 43 до 45%. Понякога високият кредитен рейтинг или значителните парични резерви или високото авансово плащане ще позволят на кредитополучателите да надхвърлят тези насоки, но кредиторите са много по-малко склонни да разширят тези съотношения, отколкото в миналото.
Допълнителни кредитни проверки Като част от новите им по-строги указания, кредиторите понякога проверяват отново вашия кредит след одобрение на заема, но преди датата на уреждане на заема, като допълнителна защита за тяхната инвестиция. Кредитополучателите трябва да бъдат много внимателни, за да избягват използването на кредитните си карти, да кандидатстват за допълнителен кредит или за смяна на работа през решаващия период между одобрение на заема и сетълмента.
Долната линия Всички тези нови правила и промени в процеса на ипотека означават, че още нещо се е променило след банковата криза: одобрението на заемите отнема повече време. Кредиторите сега трябва внимателно да проверяват всеки детайл по заявлението за заем заедно с извършването на оценка, така че кредитополучателите трябва да бъдат подготвени за период на кандидатстване за уреждане от поне 30 дни, но често от 45 до дори 60 дни. Въпреки че това може да е разочароващо, всичко това е част от подновените усилия сред кредиторите за внимателно проучване на кандидатите за кредит. (За допълнително четене, вижте и най-високия кредитен рейтинг: Възможно ли е да получите? )
