В исторически план недвижимите имоти са имали ниска корелационна ефективност за инвестиции в акции и облигации, което го прави желано средство за диверсификация на портфейла. За съжаление, купуването и продажбата на физическа собственост не е толкова просто, колкото търговията с ценни книжа.
Въведете деривати на недвижими имоти, известни още като производни имоти. Тези инструменти позволяват на инвеститорите да получат експозиция към класа на активите на недвижими имоти, без всъщност да притежават сгради. Вместо това те заменят недвижимите имоти с изпълнението на индекс на възвръщаемост на недвижими имоти. По този начин инвеститорите могат да играят или със собствен капитал, или с дълг, без никога да купуват действителен актив или да използват недвижими имоти като обезпечение. Това позволява на инвеститора да намали своя първоначален капиталов ангажимент и да заслони портфейлите на недвижими имоти в посока на обратната страна, като същевременно предлага алтернативни стратегии за управление на риска.
Индексът NPI
Националният съвет за индекси за инвестиции в недвижими имоти за инвестиции в недвижими имоти (NPI) е приетият индекс, създаден за измерване на инвестиционните резултати на пазара на търговски недвижими имоти. Първоначално разработен през 1982 г., индексът, който не се използва, се състои от повече от 7 670 имота на стойност около 581 милиарда долара (към Q2 2018) от всички райони на САЩ
Инвестициите в търговски недвижими имоти се категоризират в следните видове инвестиции:
- Частен дългПубличен капиталПубличен дълг
Как работят производни на недвижими имоти
Разработена за сектора на частния капитал, деривативите, предлагани на индекса NCREIF, се основават на суапове, които се предлагат в различни форми, позволяващи на инвеститорите да разменят експозицията или върху поскъпването, или върху пълната възвръщаемост на самия индекс, или чрез размяна на експозиции от едно земеползване на друг.
Един от методите е да „продължите дълго“ (възпроизвеждане на експозицията на имоти за купуване) или „да отидете на късо“ (репликиране на експозицията на имоти за продажба). Друг метод е да замени общата възвръщаемост на индекса NCREIF, разбит по сектори на собствеността, като по този начин дава възможност на инвеститорите да заменят възвръщаемостта от недвижими имоти, свързани с офиси, например.
Възстановяването на суап позволява на двама инвеститори от двете страни на суапа да изпълняват стратегии, които не могат да бъдат реализирани с действителни активи на пазара на частни недвижими имоти. Размените позволяват на инвеститорите да променят или балансират тактически своите портфейли за определен период от време, без да се налага да прехвърлят право на собственост върху активите, които в момента са в баланса. Договорите за срок до три години обикновено се управляват от инвестиционна банка, която действа като клирингова къща за средствата.
В случай, че инвеститорът продължи дълго, общата възвръщаемост на индекса NCREIF, той или тя би приел общата възвращаемост на NPI (изплаща се на тримесечие) на предварително определена условна сума и се съгласи да плати Лондонската междубанкова предложена ставка (LIBOR), плюс спред върху същата условна сума. Другата страна по суапа ще получи същите парични потоци в обратен ред, ще изплати тримесечната доходност на индекса и ще получи LIBOR плюс спредът.
Ако приемем, че има инвеститори и за двете страни на търговията, двама инвеститори, желаещи да търгуват една експозиция на имот за друга, биха могли да търгуват за връщането на NPI за този конкретен тип имот за друг. Например, мениджър на портфейл, който смята, че неговият или нейният фонд е преразпределен за офис имоти и недостатъчно разпределен за индустриални, може да смени част от експозицията в офиса с индустриална, без всъщност да купува или продава имоти.
Индекс на публичния капитал
Вместо NPI, деривативите за експозиция към сектора на публичния капитал на пазара на търговски недвижими имоти използват общата възвръщаемост на Националната асоциация на инвестиционните тръстове за недвижими имоти (NAREIT), за да изчислят приетите парични потоци (за дългия инвеститор) или платен (от късия инвеститор).
Този индекс осигурява възвръщаемостта на резултатите за пазара на публични ценни книжа, обезпечени от търговски недвижими имоти. Например получателят на суап плаща на LIBOR плюс спред, за да премине в едногодишен индекс суап с условна сума от 50 милиона долара и той или тя ще получава тримесечни плащания от индекса NAREIT на 50 милиона долара. За пореден път инвеститорът може да получи изцяло диверсифицирана експозиция на публични недвижими имоти, без да купува нито един актив.
Деривати на дълга за недвижими имоти
Поради широчината и дълбочината на траншовете от различни рискови профили от основния пул ипотеки за търговски недвижими имоти, открити на пазара на ценни книжа, обезпечени с ипотечни кредити (CMBS), деривативите на недвижими имоти също са налични на позиции за дълг на недвижими имоти. Суаповете за дълг на публичните недвижими имоти се основават на индекси на пазара на CMBS. Тези индекси съществуват от края на 90-те години.
Благодарение на широчината и дълбочината на данните от голям брой транзакции (по отношение на собствения недвижим имот), индексите CMBS са много по-добър показател за ефективността на съответните пазари от тези за техните акционерни партньори. Най-забележимата разлика между суап суап и дълговите суапове е, че получателите на плащания на базата на LIBOR получават LIBOR минус спред, за разлика от суапите за собствен капитал, които обикновено се базират на LIBOR плюс спред. Това е така, защото основните ценни книжа обикновено се финансират от краткосрочен револвиращ репо срочен дълг, който обикновено е в LIBOR минус спред и така курсът се предава на суап контрагентите.
За да се хеджира кредитният риск, обикновено се използват депозити на дългови частни недвижими имоти, като суапове за кредитно неизпълнение (CDS). Дериватите като суапове за заем осигуряват на суап страни както лихвения процент, така и кредитния риск, докато активът (заем за търговска недвижима собственост) остава в баланса на контрагента. По този начин ипотечният кредитор може да хеджира части от своя дългов портфейл при различни инвестиционни условия, без да се налага да продава самия заем. По този начин инвеститорите могат да се преместят от определени сектори на пазара на недвижими имоти, когато чувстват, че възвръщаемостта не е съизмерима с риска, и по-късно да си възвърнат експозицията, когато пазарът за този конкретен сектор се подобри.
Долния ред
Тъй като активите на търговски недвижими имоти са капиталоемки и сравнително неликвидни, за инвеститорите в недвижими имоти е трудно да защитят експозицията си или да изпълняват алфа стратегии. Високите транзакционни разходи и пазарът, който е по-малко ефективен от този на акции и облигации, създават затруднения при балансирането на портфейлите в отговор на пазарните промени.
Тъй като данните за недвижимите имоти стават по-прозрачни и информацията за сделките става по-лесна и по-евтина за получаване, индексите за недвижими имоти стават по-уместни, което води до създаването на все по-ефективен пазар на деривати. Дериватите на недвижими имоти позволяват на инвеститорите да променят своите експозиции към специфични рискове и възможности, без да е необходимо да купуват и продават активи. Тези деривати позволяват инвестиране в различен сектор на пазара на акции на недвижими имоти или търговия на експозиция на недвижими имоти с променлив лихвен процент плюс или минус премия.
Възможността за размяна на експозиции позволява на инвеститора в недвижими имоти да стане по-тактичен, когато инвестира. Те вече могат да се движат във и извън всичките четири квадранти на пазара на недвижими имоти, което позволява по-добро управление на риска и потенциал за увеличаване на краткосрочната или дългосрочната възвръщаемост на техните инвестиции.
