През по-голямата част от историята на САЩ - или поне доколкото става въпрос за достоверна информация - цените на жилищата са се увеличили само малко повече от нивото на инфлация в икономиката. Само през периода между 1990 и 2006 г., известен като Голямата умереност, жилищните връщания се конкурират с тези на фондовия пазар. Фондовият пазар непрекъснато произвежда повече бусове и пориви от пазара на жилища, но също така има и по-добра обща възвращаемост.
Всички резултати, получени от сравнението на относителното представяне на акциите и цените на недвижимите имоти, зависят от изследвания период. Разглеждането на възвръщаемостта от само 21 век изглежда много по-различно от възвръщаемостта, която включва повечето или всички от 20 век.
Исторически доказателства
Надеждните данни за стойността на недвижимите имоти в САЩ са сравнително мътни преди 20-те години. Според индекса за жилищно настаняване на Case-Shiller, средната годишна норма на възвръщаемост на жилищата се е увеличила с 3, 7% между 1928 и 2013 г. Запасите са върнали 9, 5% годишно за същото време.
Коригираната спрямо инфлацията поскъпване на Dow Jones Industrial Average (DJIA) за същия 84-годишен период беше 1, 6% годишно. Заедно с времето, тази разлика доведе до петкратно по-голямо представяне за фондовия пазар.
Не са много инвеститорите с 84-годишен инвестиционен хоризонт. Вземете различен период от време: 38 години между 1975 и 2013 г. Инвестицията от 100 долара в средното жилище (както се проследява от индекса на цените на жилищата от Федералната агенция за жилищно финансиране (FHFA)) през 1975 г. би нараснала до около 500 долара до 2013 г. Подобна инвестиция от 100 долара в S&P 500 за този период би нараснала до приблизително 1600 долара.
Ябълки и портокали
Докато цените на акциите и цените на жилищата отразяват пазарната стойност на даден актив, не бива да се сравняват къщите и акциите само за пазарна възвръщаемост.
Акциите представляват дялово участие в публично търгувана компания. Те не са материални, физически активи и не обслужват друга полезност, освен магазин на стойност и ликвидни инструменти за сигурност. Въпреки че има някаква причина да се смята, че общият пазар на акции ще нарасне с реална (за разлика от номиналната) стойност с течение на времето, има малко причини да се смята, че една акция трябва да нараства непрекъснато.
Недвижимите имоти не са като акции. Някои хора спекулират с цените на недвижимите имоти, но търговските и жилищните недвижими имоти изпълняват осезаеми функции. Хората живеят в къщи и етажна собственост. Предприятията работят извън търговската собственост. Физическото свойство има стойност само по себе си.
Това въвежда два конфликтни явления. От една страна, съществуващите структури за недвижими имоти следва естествено да губят стойност с течение на времето чрез износване, скъсване и амортизация. Немодифицираният дом няма причина да нараства с времето; всички етажи, тавани, уреди и изолация и стават по-малко ценни.
От друга страна, средните домове, построени през 2015 г., може би са по-добри от средните домове, построени през 1915 г. Докато съществуващите структури не трябва да придобиват стойност, новите структури трябва да бъдат по-ценни въз основа на техните структурни и функционални подобрения.
Съветник Insight
Дъг Кинси, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Дейтън, Охайо
От 1968 до 2009 г. средният процент на поскъпване на съществуващите домове се увеличава около 5, 4% годишно. Междувременно S&P 500 е средно възвръщаемост от 8, 2%; малки запаси от капачки средно 11, 5% годишно. Темпът на инфлация е около 4, 5%. Не очакваме инвестициите в недвижими имоти да растат много повече от инфлацията.
Но числата не разказват цялата история на изпълнението. Вие също трябва да погледнете въздействието на данъчните предимства, доходността и факта, че инвестициите в недвижими имоти често позволяват значителни ливъридж (можете да финансирате покупка на жилище, като залагате не повече от 20% от собствените си пари, например), Разбира се, ако купувате недвижими имоти директно, вие също трябва да отчитате времето си в управлението на имота и разходите за поддръжка и ремонт. Сравняването на нормата на възвръщаемост трябва да включва всички тези елементи.
