Една от основните причини хората да инвестират е да увеличат богатството си. Докато мотивациите могат да се различават между инвеститорите - някои могат да искат пари за пенсиониране, други могат да избират да откъснат пари за други житейски събития, като например да имат бебе или за сватба - печеленето на пари обикновено е в основата на всички инвестиции. И няма значение къде влагате парите си, независимо дали отива в борсата, в облигационния пазар или в недвижими имоти.
Недвижимите имоти са материална собственост, съставена от земя и обикновено включва всякакви структури или ресурси, намиращи се в тази земя. Инвестиционните имоти са един пример за инвестиция в недвижими имоти. Те се закупуват с намерение да се правят пари чрез доходи от наем. Някои хора купуват инвестиционни имоти с намерението да ги продадат след кратък период от време. Независимо от намерението, за инвеститорите, които диверсифицират своя инвестиционен портфейл с недвижими имоти, е важно да се измери възвръщаемостта на инвестицията (ROI), за да се определи рентабилността на имота. Тази статия разгледа каква възвръщаемост на инвестицията, как да я изчислите за вашия имот под наем и защо това е важна променлива, която трябва да знаете, преди да направите покупка.
Ключови заведения
- Възвръщаемостта на инвестицията измерва колко пари или печалба се прави върху инвестиция като процент от разходите за тази инвестиция. За да изчислите процентната възвръщаемост на инвестицията за покупка в брой, вземете нетната печалба или нетната печалба от инвестицията и я разделете от първоначалната цена. Ако имате ипотека, ще трябва да вземете предвид вашите авансови плащания и ипотечно плащане. Други променливи влизат в игра, които могат да повлияят на вашата възвръщаемост на инвестициите, включително разходи за ремонт и поддръжка, както и вашите редовни разходи.
Какво е възвръщаемост на инвестицията (ROI)?
Възвръщаемостта на инвестицията измерва колко пари или печалба се прави на инвестиция като процент от цената на тази инвестиция. Той показва колко ефективно и ефикасно се използват инвестиционни долари за генериране на печалба. Знаейки каква възвръщаемост на инвестициите ви позволява на инвеститорите да преценят дали влагането на пари в определена инвестиция е мъдър избор или не.
Възвръщаемостта на инвестицията може да бъде за всяко превозно средство - акции, облигации, спестовна сметка, дори част от недвижими имоти. Изчисляването на значима възвръщаемост на инвестициите за жилищен имот може да бъде предизвикателство, тъй като изчисленията могат лесно да бъдат манипулирани - определени променливи могат да бъдат включени или изключени в изчислението. Това може да стане особено трудно, когато инвеститорите имат възможност да плащат пари в брой или да теглят ипотека върху имота.
Тук ще разгледаме два примера за изчисляване на възвръщаемостта на инвестициите на жилищен имот под наем - покупка в брой и един, който се финансира с ипотека.
Формулата за ROI
ROI = Разходи за инвестиции Получаване на инвестиции - Разход за инвестиция
За да изчислите печалбата или печалбата от всяка инвестиция, първо вземете общата възвръщаемост на инвестицията и извадете първоначалната цена на инвестицията. Тъй като ROI е коефициент на рентабилност, той ни дава печалбата от инвестиция, представена в проценти.
Тъй като възвръщаемостта на инвестицията е коефициент на рентабилност, печалбата се представя в проценти.
За да изчислим процентната възвръщаемост на инвестицията, вземаме нетната печалба или нетната печалба от инвестицията и я разделяме на първоначалната цена.
Например, ако купите акции на ABC за 1000 долара и го продадете две години по-късно за 1600 долара, нетната печалба е 600 долара (1600 - 1000 долара). Възвръщаемостта на инвестициите в запаса е 60%.
Изчисляване на възвръщаемостта на инвестициите за имоти под наем
Горното уравнение изглежда достатъчно лесно за изчисляване, но имайте предвид, че има редица променливи, които влизат в игра с недвижимите имоти, които могат да повлияят на числата на ROI. Те включват разходи за ремонт и поддръжка и методи за фигуриране на ливъридж - сумата пари, заети с лихви за извършване на първоначалната инвестиция.
При закупуване на имот условията за финансиране могат да повлияят значително на цената на инвестицията. Но използването на ресурси като ипотечен калкулатор може да ви помогне да спестите пари, като ви помогне да намерите благоприятни лихви.
ROI за парични транзакции
Изчисляването на рентабилността на имота е доста лесно, ако купувате имот с пари. Ето пример за имот под наем, закупен с пари:
- Платихте 100 000 долара в брой за имота под наем. Затварящите разходи бяха 1000 долара, а разходите за преустройство възлизат на 9 000 долара, което довежда общата ви инвестиция до 110 000 долара за имота. Събирахте 1000 долара под наем всеки месец.
Година по-късно:
- Спечелихте 12 000 долара доходи от наем за тези 12 месеца. Разходите, включително сметката за вода, данъците за собственост и застраховките, възлизат на 2400 долара за годината или 200 долара на месец. Годишната ви възвращаемост е $ 9 600 ($ 12 000 - 2400 долара).
За да изчислите ROI на имота:
- Разделете годишната възвращаемост ($ 9 600) на сумата на общата инвестиция или $ 110 000.ROI = $ 9 600 ÷ $ 110 000 = 0, 087 или 8, 7%. Вашата възвръщаемост на инвестициите беше 8, 7%.
ROI за финансирани транзакции
Изчисляването на възвръщаемостта на инвестициите по финансирани транзакции е по-ангажирано.
Например, закупихте същия имот за наем за 100 000 долара като по-горе, но вместо да платите в брой, извадихте ипотека.
- Авансовото плащане, необходимо за ипотеката, беше 20% от покупната цена или $ 20 000 ($ 100 000 продажбена цена х 20%). Заключителните разходи бяха по-високи, което е характерно за ипотека, общо за предплащане за 2500 долара. Платете 9 000 долара за преустройство. Общата сума ви разходите за джобни са били 31 500 долара (20 000 долара + 2 500 долара + 9 000 долара).
Има и текущи разходи с ипотека:
- Да предположим, че сте взели 30-годишен заем с фиксирана 4% лихва. При заетите 80 000 долара (продажната цена от 100 000 долара минус 20 000 долара авансово плащане) месечното плащане на главница и лихва ще бъде 381, 93 щ.д.Ще добавяме същите 200 долара на месец за покриване на вода, данъци и застраховки, като общото ви месечно плащане е 581, 93 долара. Доходът от наем от 1000 долара на месец възлиза на 12 000 долара за годината. Вашият месечен паричен поток беше от 418, 07 долара месечно (1000 долара наем - 581, 93 долара ипотечно плащане).
Една година по-късно:
- Спечелихте $ 12 000 в общия доход от наем за годината от $ 1000 на месец. Годишната ви възвръщаемост беше $ 5, 016.84 (418.07 $ x 12 месеца).
За да изчислите ROI на имота:
- Разделете годишната възвращаемост от първоначалните си разходи за джобни средства (първоначалното плащане в размер на 20 000 долара, разходите за затваряне от 2 500 долара и ремоделирането за 9 000 долара), за да определите ROI.ROI: 5, 016, 84 ÷ $ 31 500 = 0, 159. Вашата възвръщаемост на инвестицията е 15, 9%.
Домашен капитал
Някои инвеститори добавят собствения капитал в уравнението. Капиталът е пазарната стойност на имота минус общата сума на заема. Моля, имайте предвид, че собственият капитал не е в брой. Ще трябва да продадете имота, за да получите достъп до него.
За да изчислите размера на собствения капитал във вашия дом, прегледайте графика си за амортизация на ипотека, за да разберете каква част от вашите ипотечни плащания отиват за изплащане на главницата по кредита. Това натрупва собствения капитал във вашия дом.
Сумата на собствения капитал може да се добави към годишната доходност. В нашия пример схемата на амортизация на заема показа, че за първите 12 месеца са изплатени общо 1, 408, 84 долара главница.
- Новата годишна възвръщаемост, включително частта от собствения капитал, се равнява на 6 445, 68 долара (5, 016, 84 долара годишен доход + собствен капитал 1, 408, 84).ROI = $ 6, 425, 68 ÷ 31 500 $ = 0, 20. Вашата възвръщаемост на инвестицията е 20%.
Значение на ROI за недвижими имоти
Както бе споменато по-горе, знанието каква е възвръщаемостта на инвестициите във всяка инвестиция, особено в недвижими имоти, позволява на инвеститорите да бъдат по-информирани. Преди да купите, може да сте в състояние да прецените разходите и разходите си, както и доходите си от наем. Това ви дава шанс да го сравните с други подобни свойства. След като сте го стеснили, можете да определите колко ще направите. Ако във всеки момент осъзнаете, че разходите и разходите ви ще надвишат вашата ROI, може да се наложи да вземете решение дали искате да я карате и се надявате отново да спечелите или дали трябва да продадете имота си така не губиш
Други съображения
Разбира се, може да има допълнителни разходи, свързани със собствеността на имот под наем, като например ремонт или разходи за поддръжка, които би трябвало да бъдат включени в изчисленията, в крайна сметка засягащи рентабилността.
Също така, ние предположихме, че имотът е отдаден под наем за всичките 12 месеца. В много случаи свободните работни места се появяват по-специално между наемателите и липсата на доходи за тези месеци трябва да бъде включена във вашите изчисления.
ROI за имот под наем е различен, тъй като зависи дали имотът се финансира чрез ипотека или се плаща в брой. Като общо правило, колкото по-малко парични средства се изплащат като авансово плащане за имота, толкова по-голям ще бъде салдото по ипотечния заем, но по-голяма е вашата рентабилност. И обратно, колкото повече пари се изплащат предварително и колкото по-малко заемате, толкова по-ниска е вашата възвръщаемост на инвестицията, тъй като първоначалната ви цена ще бъде по-висока. С други думи, финансирането ви позволява да увеличите ROI в краткосрочен план, тъй като първоначалните ви разходи са по-ниски.
Важно е да се използва последователен подход при измерване на ROI за множество свойства. Например, ако включите собствения капитал на дома при оценка на един имот, трябва да включите собствения капитал на останалите имоти, когато изчислявате възвръщаемостта на инвестициите за вашия портфейл от недвижими имоти.
