Собствеността на имотите под наем има своите предимства. Ако изберете правилния имот под наем, можете да получавате редовен поток от приходи, който покрива ипотеката и ви осигурява респектираща печалба всеки месец. Когато продавате имота, може да сте за значителна буря.
Тази машина за генериране на доход обаче може да ви струва при продажбата. Това е така, защото вие ще плащате данъци върху капиталовите печалби (печалби) при продажба на имота. За 2018 г. дългосрочната данъчна ставка върху капиталовите печалби е 15%, ако сте женени, подавайки съвместно с облагаем доход между $ 77, 201 и 479 000 $. Ако доходът ви е 479 001 долара или повече, процентът на капиталови печалби е 20%.
Продажбата на имоти под наем може да доведе до значителна данъчна хапка, в зависимост от печалбата, която реализирате от продажбата. За съпружеска двойка, която подава заявления съвместно с облагаем доход от 480 000 долара и капиталови печалби от 100 000 долара, например, данъците върху тези печалби от наем на собственост биха били в размер на 20 000 долара. Но има начини да намалите тежестта, когато продавате имот под наем; по-долу са три стратегии.
Компенсира печалбите със загуби
Какво е: събиране на данъчни загуби
Кой е за: Всеки с капиталови загуби през дадена данъчна година
Какво получавате: Възможността да се изваждат тези загуби от капиталовите печалби, реализирани от продажбата на имоти под наем
Ефективен начин да намалите данъчната си експозиция при продажба на имот под наем е да сдвоите печалбата от продажбата със загуба в друга област на вашите инвестиции. Това се нарича събиране на данъчни загуби. Много хора използват тази стратегия в края на годината, за да намалят сумата, която дължат от печалбите от акции, но тя може да се използва и за отдаване под наем на недвижими имоти. Това е така, защото службата за вътрешни приходи ви позволява да сдвоявате печалби със загуби, за да намалите дължимата от правителството сума.
Кажете, че сте направили 50 000 долара от продажбата на апартамент под наем, но се къпете на фондовата борса и загубите 75 000 долара. Можете да компенсирате пълните капиталови печалби от 50 000 долара, като печалбата от продажбата на имота под наем се измие.
Възползвайте се от раздел 1031 от Данъчния кодекс
Какво е: Раздел 1031 на IRS "Борса за подобен вид"
Кой е за: Всеки, който може да реинвестира приходите от продажба на инвестиционни имоти (т.е. имоти под наем) в нови недвижими имоти
Какво получавате: Възможността за отсрочване на някои или всички данъци върху печалбата от капитал
Инвеститорите в недвижими имоти, които не се стремят да теглят пари, могат да отложат плащането на данъци върху капиталовите печалби благодарение на раздел 1031 от данъчния кодекс. Раздел 1031 за размяна ви позволява да продавате имота си под наем, да купувате имот от типа на подобен вид и да отлагате плащането на данъци в момента на извършване на размяната. Можете да извършите 1031 борси толкова пъти, колкото искате, но когато в крайна сметка вземете печалба, ще се дължат данъци. Преди приемането на Закона за данъчни облекчения и работни места от 2017 г. размяната на раздел 1031 може дори да включва някои видове лична собственост. Съгласно новия закон обменът трябва да включва недвижими имоти.
Най-простият начин за отлагане на данъци е да замените един имот с друг. По-сложната стратегия, наречена разсрочена размяна, ви позволява да продадете имот и след това да придобиете един или повече други подобни свойства за подмяна. Терминът „подобен род“ има много широко тълкуване. Не е нужно да сменяте един апартамент за друг или един бизнес за друг. Основното условие с имуществото е, че то трябва да бъде с цел отдаване под наем и трябва да генерира доход. Вашият личен дом, ваканционен дом или друга собственост не се броят.
Времето е важно. Имате 45 дни от датата на продажбата, за да идентифицирате потенциални свойства за замяна и трябва да затворите имота за подмяна в рамките на 180 дни. Ако данъчната ви декларация се дължи преди този период от 180 дни, трябва да приключите по-рано. Изпуснете сроковете и ще трябва да платите данъци върху продажбата на оригиналния имот под наем.
Превърнете имота си под наем във ваше основно жилище
Какво е: Преобразуване на имот под наем в основно жилище
Кой е за: Всеки, който може да конвертира имот под наем в основното си местожителство за по-добро данъчно третиране, когато продава
Какво получавате: Възможността да изключите до 500 000 долара печалби от капитал от данъци
Продажбата на жилище, в което живеете, има по-добри данъчни облекчения, отколкото разтоварване на имот под наем с цел печалба, поради което някои хора преобразуват имоти под наем в основното си местожителство, за да избегнат удара върху данъчната печалба. Раздел 121 на IRS ви позволява да изключите до 250 000 щатски долара от печалбата от продажбата на основното си местожителство, ако сте неомъжени и до 500 000 долара, ако сте женени да подадете заявление съвместно. За да отговаряте на изискванията, трябва да сте собственик на дома в продължение на пет години и да сте живели в него поне две години от петте. Размерът на приспадането ви зависи от това колко дълго имотът е бил използван за отдаване под наем спрямо основно жилище.
Да предположим, че например сте купили къща преди пет години за 200 000 долара и сте я наели за първите три години. Преди две години се преместихте и продадохте къщата наскоро за 300 000 долара. Ще реализирате капиталови печалби от 100 000 долара, но можете да извадите само две пети (40%) от тази сума, тъй като сте живели в дома само две от пет години. Останалите 60 000 долара капиталови печалби ще бъдат облагани с данъци върху печалбата.
Данъчни облекчения за собственици на имоти под наем
Долния ред
Данъкът върху капиталовите печалби може да отнеме голяма част от печалбата ви от продажбата на инвестиция в недвижими имоти, но за щастие има начини да го заобиколите. Независимо дали се занимавате с размяна на един имот за друг, сдвояване на инвестиционни загуби с печалби за компенсиране на данъчния удар или преобразуване на наема в вашето основно местожителство, тези стратегии ще ви помогнат да отложите или избегнете плащането на някои или всички данъци върху капиталовата печалба. Без тях капиталовите печалби могат да ви струват до 15% или 20% от печалбата ви, в зависимост от облагаемия ви доход.
