Какъв е подходът за доходи?
Подходът за доходи, понякога наричан подходът на капитализация на дохода, е вид метод за оценка на недвижими имоти, който позволява на инвеститорите да оценят стойността на имот въз основа на дохода, който генерира имотът. Използва се, като се вземе нетният оперативен доход (NOI) от събрания наем и се раздели на процента на капитализация.
Подход за доходите
Как работи подходът на доходите
Подходът за доходи обикновено се използва за недвижими имоти, които генерират доход и е един от трите популярни подхода за оценка на недвижими имоти. Другите са подходът на разходите и сравнението. Подходът за доход за оценяване на недвижими имоти е близък до дисконтирания паричен поток (DCF) за финанси. Приходният подход дисконтира бъдещата стойност на наемите чрез процента на капитализация.
Когато използва подхода за доходи за закупуване на имот под наем, инвеститор взема предвид размера на генерирания доход и други фактори, за да определи колко може да продаде имотът при текущите пазарни условия. В допълнение към определянето дали инвеститорът може да печели от имота под наем, кредиторът ще иска да знае потенциалния му риск от погасяване, ако разшири ипотеката за инвеститора.
От трите метода за оценка на недвижими имоти подходът за доходи се счита за най-ангажирания и труден.
Специални съображения
Когато използва подхода за доходи за закупуване на имот под наем, инвеститорът също трябва да вземе предвид състоянието на имота. Потенциалният голям ремонт, който може да е необходим, може значително да се превърне в бъдеща печалба.
Освен това инвеститор трябва да обмисли колко ефективно функционира имотът. Например, наемодателят може да предоставя на наемателите намаления за наем в замяна на приключване на работа в двора или други задължения. Може би конкретни наематели са изправени пред икономически затруднения, които трябва да се обърнат през следващите няколко месеца, а наемодателят не иска да ги изгони. Ако наемът, който се събира, не е по-голям от текущите разходи, най-вероятно инвеститорът няма да закупи имота.
При подхода на дохода, процентът на ограниченията и прогнозната стойност имат обратна връзка - намаляването на максималния процент увеличава прогнозната стойност
Инвеститорът също трябва да установи колко средни единици са празни в даден момент. Не получаването на пълен наем от всяка единица ще се отрази на доходите на инвеститора от имота. Това е особено важно, ако даден имот има голяма нужда от ремонт и много единици са свободни - което предполага ниска степен на заетост. Ако единиците не се попълват редовно, събирането на наеми ще бъде по-ниско, отколкото би могло да бъде, и закупуването на имота може да не е в най-добрия интерес на инвеститора.
Ключови заведения
- Подходът за доход е метод за оценка на недвижими имоти, който използва дохода, който имотът генерира за оценка на справедливата стойност. Изчислява се чрез разделяне на нетния оперативен доход на процента на капитализация. Купувачът трябва да обърне специално внимание на състоянието на имота, ефективността на работа и свободното място, когато използва подхода на доходите.
Пример за подхода на доходите
С подхода на дохода инвеститорът използва пазарни продажби на сравними за избор на процент на капитализация. Например, когато оценява четириетажна жилищна сграда в конкретен окръг, инвеститорът разглежда последните продажни цени на подобни имоти в същия окръг. След изчисляване на процента на капитализация, инвеститорът може да раздели NOI на имота под наем по този процент. Например имот с нетен оперативен доход (NOI) от 700 000 долара и избран процент на капитализация от 8% е на стойност 8, 75 милиона долара.
