В сравнение с други видове инвестиции, инвестирането в недвижими имоти включва сравнително благоприятен профил на риск / възнаграждение, със сравнително ниска ликвидност (лекота на влизане и излизане). Нека видим някои от най-важните фактори, които трябва да вземете предвид при инвестиране в недвижими имоти.
1. Местоположение на имота
Защо е важно? Възрастовата линия на пробиване „Местоположение, местоположение, местоположение“ все още важи и остава най-важният фактор за рентабилност при инвестиране в недвижими имоти. Близостта до удобствата, спокойните райони, състоянието на квартала, живописните гледки и т.н. са основни фактори за оценката на жилищните имоти. Докато близостта до пазари, складове, транспортни центрове, магистрали, зони, освободени от данъци и др., Играят важна роля за оценката на търговската собственост.
Какво да търся? Средно-дългосрочна гледна точка за това как се очаква местността да се развива през инвестиционния период. Днешната спокойна открита земя в задната част на жилищна сграда може да се превърне в шумно производствено съоръжение в бъдеще, което прави жилищните оценки по-малко изгодни. Препоръчително е да се извърши щателна проверка за собствеността, вида и предназначението на съседни райони, заведения и свободни земи в местността.
2. Оценка на имота
Защо е важно? Финансирането на недвижими имоти по време на покупка, изписване на цената по време на продажбата, инвестиционен анализ, застрахователна премия и данъчно облагане - всичко зависи от оценката на недвижимите имоти.
Какво да търся? Често използваните методологии за оценка включват:
- Подход за сравнение на продажбите: Последни съпоставими продажби на имоти със сходни характеристики - най-често срещани и подходящи както за нови, така и за стари имотиПодход за всички разходи: Цялостно сумиране минус амортизация - подходящо за ново строителствоПриход на доходите: Въз основа на очакваните парични потоци - подходящи за наеми
3. Цел на инвестицията и инвестиционен хоризонт
Защо е важно? Предвид ниската ликвидност и високата стойност на инвестициите в недвижими имоти, липсата на яснота нарочно може да доведе до неочаквани резултати, включително финансови затруднения, особено ако инвестицията е ипотекирана.
Какво да търся? Определете коя от следните широки категории отговаря на вашата цел и се подгответе съответно:
- Спестяване от наеми, полза от самостоятелно използване и повишаване на стойносттаНередовна печалба и поскъпване на дългосрочната стойност. Изисква изграждането на темперамент да бъдеш наемодател - за решаване на евентуални спорове и правни въпроси, управление на наематели, ремонтни работи и др. Бърза, малка до посредствена печалба - обикновено купуване на строителни имоти и продажба на леко висока веднъж готова Голяма вътрешна стойност на оценката за дълъг период; решение за дългосрочни цели като пенсионно планиране, образование на деца и др.
4. Очаквани парични потоци и възможности за печалба
Защо е важно? Инвестиционната цел и използване влияят на паричните потоци и следователно на възможностите за печалба.
Какво да търся? Разработете проектопрогнози за следните режими на печалба и разходи:
- Очакван паричен поток от доходи от наем - Инфлацията благоприятства наемодателите за доходи от наем Очаквано увеличение на вътрешната стойност поради дългосрочното поскъпване на ползитеПовишения на амортизацията (и наличните данъчни облекчения) Анализът на разходите и ползите от обновяването преди продажба, за да получите по-добра цена Анализ на ползите и ползите на ипотекираните заеми спрямо оценката на стойността
5. Бъдете внимателни с ливъридж - познавайте клонките
Защо е важно? Заемите са удобни, но могат да дойдат на голяма цена - вие ангажирате бъдещите си доходи, за да получите днес полезност за разходи за лихви, разпределени в продължение на много години. Разбирането как да се справяте с заеми от този характер ви позволява да се възползвате максимално от нея. Въпреки че игнорирането на рисковете може да доведе до големи клопки.
Какво да търся? В зависимост от вашите текущи и очаквани бъдещи приходи и възможности за плащане, имайте предвид следното:
- Решете вида на ипотечния заем, който най-добре отговаря на вашата ситуация (фиксирана лихва, регулируема плаваща лихва, само лихва или нула авансово плащане) Бъдете запознати с условията и други такси, наложени от финансисти, прегърнете се и се пазарувайте за по-добра сделка с инструмент като ипотечен калкулатор, за да намерите по-ниски лихви. Потърсете и по-ниски застрахователни премии.
6. Инвестиции в ново строителство спрямо съществуващи предприятия
Защо е важно? Новите строителни имоти обикновено предлагат атрактивни цени, възможност за персонализиране, ясно документирани удобства и ясни заглавия. Инвеститорът трябва да се занимава само със строителната компания като контрагент. Рисковете включват забавяне на владението, увеличаване на разходите, несъзнание за квартала и т.н.
Тези, които извършват препродажба, имат обратни фактори и може да се нуждаят от по-задълбочена проверка на собствеността, документите и правните въпроси.
Какво да търся?
- Проверете минали проекти и репутацията на строителната компания за нови инвестиции в строителство Преглед на имотните актове, последното проучване и оценка на старите конструкции Бъдете наясно с месечните разходи за поддръжка, неизплатени такси и данъци от минали собственици. Тези разходи могат сериозно да повлияят на редовните ви парични потоци Инвестиране в имоти под наем (притежавани от други) - контролиран ли е наемът, стабилизираният наем или свободният пазар? Предстои ли договорът да изтече? Има ли опции за подновяване в полза на наемателя? Интериорни вещи са собственост на наемателя или собственика? и т. н. са някои от детайлите, които трябва да бъдат запознати. Елементи за проверка на качеството (мебели, тела и оборудване), ако са включени в продажба
7. Косвени инвестиции в недвижими имоти
Управлението на физическите свойства в дългосрочен хоризонт не е за всеки. Има и няколко алтернативи, които индиректно да инвестират в сектора на недвижимите имоти и целят да извлекат ползата.
Какви са опциите?
- Акции на компании за недвижими имоти - акции на акции на компании за недвижими имоти могат да се купуват и продават на борси, ориентирани към секторни взаимни фондове / ETFs - Специфични за сектора фондове като „Fidelity Investment Portfolio Portfolio (FRESX)“ предлагат полза от диверсификация и професионални пари управление, за сметка на таксите за разход на средства. Ипотечни облигации - Обезпечени от физическа собственост, те предлагат по-ниски нива на възвръщаемост в сравнение с корпоративните облигации Realst Investment Investment Trust (REIT) - предлагат висока доходност, данъчно облагане и висока ликвидност, докато търгуват на борсите.
Долния ред
Инвестициите в недвижими имоти предлагат добър профил на възвръщаемост на риска с висока стойност. Внимателното съобразяване с горепосочените фактори ще има предвид инвеститорите да извлекат ползите, като същевременно смекчават рисковете.
