Какво е предоговарян заем?
Задължителният заем е заем, като ипотека за жилище, който е бил модифициран от кредитора преди пълното му погасяване. Задължителният заем има за цел да улесни кредитополучателя да бъде в крак с бъдещите плащания и да гарантира, че кредиторът в крайна сметка ще бъде изплатен.
Как работи сключения договор за заем
При предоговорен заем всички страни се съгласяват да променят първоначалните условия на заема. Измененията могат да включват лихвения процент или продължителността на заема. В някои случаи структурата на лихвите може да бъде променена чрез промяна от фиксирана лихва към заем с регулируема лихва или обратно. Друг вариант за модификация е отказът или временното спиране на плащанията по заеми.
Обикновено собствениците на жилища могат да отговарят на изискванията за предоговаряне или промяна на съществуваща ипотека, ако не отговарят на условията за рефинансиране, изпитват дългосрочни трудности като инвалидност или са няколко месеца закъсняли от месечните си плащания и очакват да имат допълнителни трудности при извършването на тези плащания, Кредитополучателите трябва да знаят, че предоговарянето на заема им често оказва неблагоприятно въздействие върху кредитния им рейтинг, дори ако те извършват всички бъдещи месечни плащания навреме. Обикновено обаче е по-добре от неизпълнение на заема.
Повечето щати имат програми за посредничество, за да помогнат на кредитополучателите да предоговарят заемите си, ако техните кредитори не оказват съдействие.
За да започне предоговаряне, кредитополучателят трябва да се свърже директно с кредитора. Банките и другите кредитори често са мотивирани да предоговарят, защото това е като цяло предпочитан вариант за възбрана, поради разходите и рисковете, свързани с този процес и факта, че предоговореният заем ще им осигури поне някакъв паричен поток. Кредиторите също са склонни да не искат да владеят физически имоти като домове, които изискват редовно поддържане и могат да отнемат дълго време за продажба. Ако кредитополучателят не успее да предоговори заем директно с кредитора, повечето щати предлагат програма за посредничество, по която кредиторът трябва да се срещне със собственика на жилището пред длъжностно лице, назначено от съда, за да се опита да разреши въпроса.
История на предоговорените заеми
В Съединените щати програмите за модифициране на заеми, като например предоговаряни заеми, имат дълга история и се връщат поне към Голямата депресия. Заемната корпорация за собственици на жилища (HOLC) е основана през 1933 г. при президента Франклин Д. Рузвелт, за да подпомогне рефинансирането на ипотечни кредити с опасност от възбрана. Агенцията продава облигации на инвеститорите и след това използва постъпленията за закупуване на проблемни заеми от кредитори. Обикновено това доведе до комбинация от удължаване на срока на заема и намалена лихва за собственика на жилището. Между 1933 и 1935 г. HOLC закупува приблизително един милион заеми и има възбрана от около 20 процента - което означава, че по-голямата част от кредитополучателите са в състояние да направят своите ипотечни плащания и да пазят домовете си. Агенцията прекратява дейността си през 1951 г.
Подобна програма за модифициране на заеми беше инициирана от федералното правителство в отговор на кризата с ипотечни кредити преди 2008 г. Програмата за модификация на достъпни цени за дома (HAMP) беше въведена през 2009 г. като част от Програмата за премахване на проблемни активи (TARP). HAMP предложи подобно облекчение на програмата HOLC, с добавената възможност за намаление на главницата. Програмата беше прекратена през 2016 г. и беше заменена от опции като програмата Fannie Mae Flex Modification.
