Какъв е методът за повторни продажби?
Методът на повторни продажби е начин за изчисляване на промените в продажната цена на едно и също парче недвижими имоти в определени срокове.
Анализаторите на пазара на жилища използват този сравнително прост подход за оценка на изменението на цените на жилищата през периоди, простиращи се от месеци до години. Различните индекси на цените на жилищата са приели метода за повторни продажби, за да предоставят информация за пазара на недвижими имоти на купувачите на жилища и продавачи, инвеститори в имоти и тези, които работят в индустрията за жилищно и жилищно финансиране.
Ключови заведения
- Методът на повторни продажби оценява как оценките на жилищата се променят с течение на времето, като се фокусират върху различните продажни цени на една и съща част от недвижими имоти. Различните индекси на цените на жилищата приеха метода на повторните продажби, за да се елиминира проблемът с отчитането на разликите в цените в домовете различни характеристики. Методът на повторни продажби не е без недостатъци, като ограничава данните до къщи, които са продадени повече от два пъти през периода на извадката, и пренебрегва факта, че един и същ имот може да се променя във времето.
Разбиране на метода за повторни продажби
Пазарът на жилища се счита за един от водещите икономически показатели на САЩ. Състоянието на жилищния пазар и цялостната икономика са свързани в много отношения. Когато цените на недвижимите имоти се покачат, собствениците на жилища растат доверие и често разхлабват струните си в портмонето, което води до повишаване на потребителските разходи. Разработчиците също са затруднени от признаци на повишено търсене, повишаване на брутния вътрешен продукт (БВП), като инвестират повече в нова земя, материали и работни места за изграждане на нови къщи.
Индексите на цените на жилищата са натоварени с важната и сложна работа за оценка на тенденциите в недвижимите имоти. По-голямата част от тях се стремят да постигнат това чрез проследяване на оценките в определен регион за определен период от време. За съжаление, някои от изчисленията, които тези индекси използват, могат да доведат до неточна картина на тенденциите в цените на жилищата.
Неправилните изчисления включват избор на произволни проби от къщи, които да бъдат проследени. Тези свойства може да не се продават или техните структури и видове могат да бъдат много различни. Индекс, който следи средната цена на жилището в определена област - като Медианският индекс на Националната асоциация на брокерите (NAR) или Медианският индекс на Бюрото за преброяване - няма да идентифицира промени в структурата на домовете спрямо фактори извън пазара, които могат да повлияят на цената.
Методът за повторни продажби влезе на сцената за преодоляване на тези структурни проблеми. Той е създаден за проследяване на промяната в цената на недвижимите имоти между текуща продажба и всяка предишна продажба, като помага да се гарантира, че подобни се сравняват с подобни.
Предимства и недостатъци на метода за повторни продажби
Методите за многократни продажби изчисляват промените в цените на жилищата въз основа на продажбите на един и същи имот, като по този начин се избягва проблемът да се опита да се отчете разликата в цените в домовете с различни характеристики. Методите за многократни продажби също предлагат по-точна алтернатива на регресионния анализ или на изчисляването на средната продажна цена по географски район.
Концепцията за метода за повторни продажби е въведена за първи път от Мартин Бейли, Ричард Мът и Хю Норс през 1963 г., а след това е модифицирана от Карл Кейс и Робърт Шилер в края на 80-те години.
Методът на повторни продажби обаче в никакъв случай не е безупречен. Един от основните му недостатъци е, че не отчита жилища, които са продадени само веднъж през отчетения период от време.
Друго е, че имот, продаден в два различни периода през извадков период, може да не е непременно идентичен. Същият дом може да се е влошил значително в състояние или да е претърпял големи ремонти, което да повлияе на неговата сравнимост.
Примери за метода за повторни продажби
Може би най-известният индекс на жилищата, който разчита на метода за повторни продажби, е S&P CoreLogic Case-Shiller National Index. Индексът Case-Shiller измерва промените в стойността на американския пазар на жилищни жилища, като проследява покупната цена и препродажната стойност на еднофамилните домове, които са претърпели минимум две сделки с дължина на оръжия.
Индексът не определя фактори за ново строителство, апартаменти и кооперации, а също така изключва транзакции без дължина на оръжия, като например продажби на жилища между членове на семейството на по-ниски цени.
Другите индекси, които използват метода на повторните продажби, включват месечния индекс на цените на жилищата (HPI) на Федералната агенция за жилищно финансиране (FIFA), който се основава на данните на Fannie Mae и Freddie Mac за цените на продажбите на жилища за еднофамилни жилища и оценките за рефинансиране и First American Индексът на домашните цени LoLPerformance на CoreLogic, който обхваща по-широка географска област от индексите Case-Shiller или FHFA. Основният индекс на цените на жилищата в Канада, National Composite House Index Index, също приема метода за повторни продажби.
Индекси като тези обикновено отчитат промени в цените на жилищата от предходния месец, тримесечие и година. Увеличаването на цените на жилищата показва увеличаване на търсенето, а намаляването на цените означава намаляване на търсенето.
