Какво е раздел 1250?
Раздел 1250 от Кодекса за вътрешните приходи на САЩ е правило, установяващо, че IRS ще облага печалба от продажбата на амортизирано недвижимо имущество като обикновен доход, ако натрупаната амортизация надвишава амортизацията, изчислена по праволинеен метод.
Раздел 1250 определя размера на дължимия данък върху вида на имота - дали е жилищен или нежилищен недвижим имот - като същевременно се отчита колко месеца е притежателят на въпросния имот.
Ключови заведения
- Раздел 1250 от Кодекса за вътрешните приходи на САЩ установява, че IRS ще облага печалбата от продажбата на амортизирано недвижимо имущество като обикновен доход, ако натрупаната амортизация надвишава амортизацията, изчислена с праволинеен метод. Раздел 1250 се прилага главно за компания амортизира недвижимите си имоти по метода на ускорената амортизация.
Основите на раздел 1250
Раздел 1250 разглежда данъчното облагане на печалбите от продажбата на амортизируеми имоти като търговски сгради, складове, плевни, имоти под наем и техните структурни компоненти при обикновена данъчна ставка. Материалните и нематериални лични имоти и площта на земята обаче не попадат в обхвата на този данъчен регламент.
Раздел 1250 се прилага главно, когато дружеството обезцени недвижимите си имоти чрез метода на ускорената амортизация, което води до по-големи удръжки в ранния живот на реален актив, в сравнение с линейния метод. В раздел 1250 се посочва, че ако недвижим имот се продава за покупна цена, която произвежда облагаема печалба, а собственикът амортизира имота по метода на ускорената амортизация, IRS облага разликата между реалната амортизация и линейната амортизация като обикновен доход.
Тъй като IRS упълномощава собствениците да амортизират всички недвижими имоти след 1986 г., използвайки линейния метод, третирането на печалбите като обикновен доход съгласно раздел 1250 е сравнително рядко срещано явление. Ако собственик се разпорежда с имота като подарък, прехвърлен при смърт, продава го като част от размяна на подобен вид или го разпорежда чрез други методи, няма възможни облагаеми печалби.
Пример за приложение на раздел 1250
За да наблюдавате действителен пример на раздел 1250 в действие, представете си, че инвеститор купува недвижими имоти на стойност 800 000 долара с 40-годишен полезен живот. Пет години по-късно, използвайки метода за ускорена амортизация, този инвеститор претендира за натрупани амортизационни разходи в размер на 120 000 долара, което води до разходна база в размер на 680 000 долара.
Нека по-нататък да приемем, че този инвеститор разтоварва имота за 750 000 долара, което води до облагаема печалба от 70 000 долара. Поради факта, че натрупаната амортизация по права линия възлиза на 100 000 щатски долара (първоначалната цена от 800 000 долара, разделена на 40 години, умножена по пет години употреба), Службата за вътрешни приходи трябва да облага 20 000 долара от действителната амортизация, надвишаваща линейната амортизация, като обикновен доход. Впоследствие IRS би обложил 50 000 щатски долара, които остават от общата печалба, при приложимите ставки на данък печалба.
Съгласно раздел 1250 възвръщането на печалбата като обикновен доход е ограничено до действителната печалба, регистрирана при продажба на недвижими имоти. В нашия пример, ако инвеститорът разтовари недвижимия имот за 690 000 долара, като по този начин генерира печалба от 10 000 долара, Службата за вътрешни приходи само ще класифицира 10 000 долара като обикновен доход, а не допълнителните 20 000 долара.
