За разлика от акциите на акциите, инвестиционните имоти не могат да бъдат разтоварени за няколко секунди с едно щракване на мишката. Времето между решението за продажба и действителната дата на продажба често се измерва в седмици или месеци. Продажбата на собствен дом може да бъде плашещ процес, ако не знаете откъде да започнете, но продажбата на инвестиционен имот изисква още повече работа.
Размерът на капитала и данъчните въпроси около реализирането на този капитал са сложни при работа с инвестиционни имоти. Това обаче не е невъзможно да постигнете сами., ще разгледаме процеса на продажба на инвестиционен имот и ще се съсредоточим върху това как да ограничим данъците върху печалбите.
Защо да продавате?
Причините за продажба на имот под наем варират. Наемодателите, които лично управляват имотите си, могат да се местят и искат да инвестират в нещо близо до новото си местожителство. Или наемодател може да иска да спечели пари от наем на имот, а не да натрупва пари чрез наем. Може дори да е случай на имот, който губи пари, било чрез свободни места, или недостатъчен наем, за да покрие разходите. Независимо от причината, инвеститорите в недвижими имоти, които искат да продават, ще трябва да се справят с данъците.
Данъкът идва
Данъците върху капиталовата печалба от продажба на имоти под наем са много по-стръмни в сравнение с пряката продажба на имоти за лична употреба. Основните капиталови печалби, които трябва да платите от печалбата от продажбата, се увеличават с всяка амортизация, която сте поискали срещу имота. Това означава, че ако имотът е загубил пари и сте използвали загубата срещу данъчната си сметка в предишни години, ще имате по-голяма данъчна сметка, когато продажбата приключи.
Пример - данък върху капиталовите печалби и амортизация
Да речем, че имате имот под наем, който сте закупили за 150 000 долара и той се продава за 200 000 долара. Обикновено това означава, че плащате печалби от капитал на 50 000 долара. Ако сте приспаднали амортизацията от $ 20 000 за времето, когато сте собственик на имота, обаче, дължите разликата между продажната цена и вашата покупна цена минус амортизацията: $ 200 000 - ($ 150 000 - $ 20 000). Вместо да дължите капиталови печалби от $ 50 000, сега дължите капиталови печалби от $ 70 000.
Забележка: Това не трябва да ви обезкуражава да претендирате за загуби от амортизация . Почти винаги е по-добре да реализирате данъчни облекчения по-рано, отколкото по-късно .
Преобръщане
Раздел 1031 на Кодекса за вътрешните приходи позволява на инвеститорите в недвижими имоти да избягват данъци върху печалбите си, като ги инвестират отново в имоти от подобен вид. С помощта на адвокат или данъчен съветник можете да настроите продажбата така, че постъпленията да бъдат вложени в дескроу сметка, докато не сте готови да ги използвате за закупуване на нов имот. Има срок от 45 дни за избор на новия имот и шест месеца за приключване на транзакцията. Ако възнамерявате да направите преобръщане, трябва да започнете да търсите новия имот, преди да продадете стария.
Борсата 1031 работи чудесно, ако възнамерявате да реинвестирате в друг имот. Ако просто искате да спрете да участвате пряко, можете или да наемете професионален мениджър на имоти за текущото ви място, или да го продадете и да закупите професионално управляван имот. Ако обаче целта ви е само да съберете капитал, просто ще трябва да изядете данъка върху капиталовата печалба.
Включва се като щит
Инкорпорацията става все по-популярна за инвеститорите в недвижими имоти. Чрез включването си инвеститорите могат да намалят своята отговорност, като корпорацията действа като щит между вас и потенциала, който наемател може да ви съди. Вашата къща и личните финанси не могат да бъдат поискани в какъвто и да е съдебен процес или съдебно производство, когато се регистрирате. Корпорациите също имат различни данъчни правила, които са доста благоприятни, особено с капиталовите печалби от продажба на имот.
За определен тип инвеститор в недвижими имоти, включването има смисъл. Ако наемете хора, които да намерят и управляват широк спектър от имоти за доход и да печелите значителни печалби от него, регистрирането ще намали вашата данъчна сметка и тогава ще видите печалбите чрез структурата на акциите на вашата корпорация. За повечето инвеститори в недвижими имоти има по-добри начини да извлекат ползите от включването, без да усложняват как се реализират доходите.
Включването може да създаде бариера между вас и доходите от вашата собственост, така че ако по някакъв начин зависите от този доход, няма да можете да получите достъп до него толкова лесно, колкото искате - особено с големи печалби, като например тези от продажбата имот. Сравнително лесно е да се включи, изисква само някои професионални съвети и документи, но извличането на вашите имоти от корпорация (например, за да ги продадете и пенсионирате) е по-сложно, защото вървите по линията на умишлено укриване на данъци / измама, освен ако вие продавате корпорацията вместо свойствата, които я съставляват. Това, разбира се, е много по-трудно от продажбата на къща.
За разлика от това, ако вие лично управлявате две или три свойства и имате дори една или две повече, които се управляват професионално, може да не се възползвате от включването. Ако доходът от вашите наеми не надвишава разходите ви за всеки имот с голям марж, по-добре е да ги задържите така, както е, и да използвате амортизация и обезценки, където можете или да промените собствеността си на недвижими имоти в малък бизнес.
В допълнение към използването на малкия бизнес като алтернатива на учредяването, някои щати позволяват на инвеститорите в недвижими имоти да отворят отделно дружество с ограничена отговорност за всеки имот, който притежават. Въпреки че това не е задължително да намали данъците, но защитава вашите финанси, както и всеки имот, от всякакви съдебни спорове, които могат да се водят срещу някой от имотите ви.
Долния ред
Продажбата на имот под наем може да бъде предизвикателство и още по-трудно е, ако се надявате да избегнете голяма данъчна сметка върху постъпленията. Ако продавате, за да инвестирате в различен имот, тогава можете просто да направите преобръщане на 1031 и да отложите данъчната сметка. Ако продавате, защото се нуждаете от капитала, ще трябва да платите някои данъци.
Най-добрият сценарий, както при акциите, е да отложите продажбата на инвестиционен имот, особено наем, който се чупи по-добре или по-добре, освен ако не компенсирате кредити или загуби, за да вземете част от ухапването от данъка върху капиталовите печалби. По този начин ще имате шанс да намалите общата си данъчна сметка и да дръпнете повече от постъпленията.
