Ако мислите да закупите второ жилище, което да използвате за почивки, доходи от наем или евентуално пребиваване при пенсиониране, има финансов смисъл да се възползвате от всички налични данъчни облекчения за този имот. Цената за притежаване на друго жилище може да бъде значително намалена чрез приспадане на данъци върху ипотечни лихви, данъци върху имотите и други разходи.
Данъчните промени, произтичащи от Закона за данъчните съкращения и работни места за 2017 г. (TCJA), който е в сила до 2025 г., влияят върху това колко пари може да успеете да спестите. Започвайки с жилища, закупени от 16 декември 2017 г., например, собствениците на жилища могат да приспадат лихвите само за до 750 000 долара от квалифицирани жилищни заеми, което е по-малко от 1 милион долара преди преминаването на TCJA. (Нещо повече, ако имате съществуваща ипотека в основното си местожителство, този брой вероятно ще бъде намален. Вижте по-долу за повече информация и се консултирайте с вашия счетоводител или друг данъчен съветник, ако това се отнася за вас.
В допълнение, лихвите по заеми за дялов капитал вече могат да се приспадат само ако парите са били използвани за реновиране на имота, върху който е взето заема.
И все пак, дори и при тези промени, има полезни данъчни облекчения, които могат да помогнат да направите собствеността на втори дом по-достъпна. Ето бърза крачка.
Данъчни нарушения за собствениците на втори дом
Приспадане на ипотечни лихви
Различни данъчни правила се прилагат в зависимост от това дали вторият ви дом е за лична употреба или смятате да го отдадете под наем. С наемите влиза в игра и пропорцията за годината, през която наемете имота - и сами живеете в него.
Домове за лична употреба
Приспадането на ипотечните лихви отдавна се възхвалява като начин да се направи собствеността на жилището по-достъпно. Ако използвате втори имот строго като лично жилище и никога не го отдавате под наем, имате право да приспаднете лихвата по ипотека по същия начин, както бихте направили в основния си дом. За да отговаряте на условията за приспадане, ипотеката трябва да е обезпечен дълг на квалифицирано жилище, което притежавате, и трябва да подадете IRS формуляр 1040 и да уточните удръжките си.
Самостоятелни лица и омъжените, които подават заявления съвместно, могат да поискат детайлно удръжка за 100% от лихвата, която плащат върху ипотеката си, до ограничение. Тези лимити варират в зависимост от възникването на ипотеката. За данъчните години 2018 до 2025 г. минималният лимит е до 750 000 долара дълг, обезпечен от вашия първи и втори дом - или 375 000 долара, ако сте женени и подавате отделни документи. Ако обаче ипотеката ви е съществувала преди 16 декември 2017 г., вие ще продължите да получавате същото, по-щедро данъчно третиране, както по старите правила, с лихвите по ипотечните кредити и всякакви други заеми, които могат да бъдат приспадани върху дълг до 1 милион долара.
Домове, които са отдадени под наем
Данъчните правила са доста по-сложни, ако наемете имота за някои или през цялата година. Прилагат се различни правила в зависимост от времето, през което домът ще бъде нает, вместо да се използва лично. Използването на имота ще попадне в една от трите категории:
Отдавате под наем имота за 14 дни или по-малко. Можете да наемете втория си дом на други страни до две седмици (14 нощувки) в рамките на една година, без да се налага да докладвате получения доход на IRS. Къщата все още се счита за лично пребиваване и можете да приспадате ипотечните лихви и данъци върху собствеността според стандартните правила за втори дом.
Това важи независимо от наемния процент; дори печалбите от дом, който наема за 10 000 долара на нощ, да речем, не трябва да се отчитат на IRS, при условие че имотът е нает за не повече от 14 дни през цялата година.
Отдавате под наем имота за повече от 14 дни, но оставате в него сравнително рядко. Специфичните изисквания тук са, че вие сами използвате дома за по-малко от 14 дни в годината или 10% от броя на дните, в които домът е бил нает. Ако това важи - и домът е нает повече от 14 дни в годината - вашият дом се счита за имот под наем и трябва да докладвате неговия доход от наем на IRS.
Можете да приспадате разходи за наем, включително ипотечни лихви, данъци върху имотите, застрахователни премии, такси, платени на управителите на имоти, сметки за комунални услуги и 50% от всяка амортизация на имота. Трябва обаче да разпределите тези разходи между пропорциите на времето, през което имотът е бил в лична употреба и под наем през годината.
Струва си да се отбележи, че почивните дни не се считат за лично ползване, така че можете да прекарате повече от 14 дни в имота, при условие че правите поддръжка за допълнително време. Планирайте да документирате дейностите си по поддръжката, като запазите касови бележки, за да докажете, че в тези дни не сте ваканвали.
Използвате имота за повече от 14 дни и го наемате рядко.
За да бъдем конкретни, този сценарий се прилага, ако използвате собствеността на имота поне две седмици в годината или 10% от общите дни, в които е наето жилището. Ако случаят е такъв, вторият дом се счита за лично местожителство.
Можете да вземете ипотечните лихви и данъчни удръжки, но не можете да претендирате за загуби от наем. Ако член на вашето семейство използва имота (включително съпруга, братята и сестрите, родителите, бабите и дядовците, децата и внуците), тези дни се считат за лични дни, освен ако не събирате справедлива наемна цена по време на престоя на семейството.
За помощ при изчисляването на приспадането на вашия ипотечен данък използвайте онлайн работен лист, като този от Bankrate, за да определите колко пари може да успеете да спестите.
Приспадане на лихви от домашен капитал
В допълнение към приспадането на ипотечните лихви, може да бъдете в състояние да отпишете лихви по заем от собствен капитал. Правилата за подобни удръжки обаче се промениха, като започнаха с данъчната 2018 година.
Преди това бихте могли да вземете приспадането, дори ако сте използвали заема за собствен капитал, за да изплатите дълга по кредитна карта, да вземете ваканция или да купите втори дом. Според IRS вече можете да приспаднете лихвата, която плащате по дълга на собствения капитал, само ако използвате парите „за да купите, изградите или значително подобрите дома на данъкоплатците, който осигурява заема.“ За да отговаряте на изискванията, заемът трябва да бъде обезпечен от Вашият основен или втори дом и той не може да надвишава цената на дома.
Тези разпоредби означават, че за да поискате приспадане на лихва за закупуване на второ жилище, трябва да вземете ипотека за него; ако сте взели заем за собствен капитал срещу основния си дом, за да извършите покупката, не можете да приспаднете лихвата, която сте платили по такъв заем.
Към данъчната година 2018 г. можете да приспаднете лихви от 750 000 долара за жилищни заеми, включително ипотечни. Имайте предвид обаче, че тази цифра е общата сума на всички заеми, използвани за покупка, строеж или подобряване на вашия основен и втори дом. Ако вече имате 750 000 долара или повече ипотечен дълг върху тези резиденции, например, не можете да поискате приспадане на какъвто и да било лихвен дял от капитала.
Приспадане на данък върху имотите
Можете да приспадате данъците върху имотите на втория си дом и, по този въпрос, толкова имоти, колкото притежавате. Но и тук данъчната година 2018 донесе промени, които засягат тези удръжки.
Вече не можете да приспадате цялата сума на данъка върху собствеността, който сте платили за недвижими имоти, които сте притежавали. Сега общият размер на всички държавни и местни данъци, отговарящи на условията за приспадане, включително данъци върху собствеността и доходите, е ограничен до 10 000 щатски долара за данъчна декларация или 5000 долара, ако сте женени и подавате отделни документи. Много хора, които купуват втори дом, може вече да надхвърлят тази граница с първия си дом и затова може да не се ползват от допълнителни спестявания от данъци за втория си дом.
Продажба на втория ви дом
Данъчните закони ви позволяват да вземете печалба до 500 000 щатски долара (ако сте женени и завеждате съвместно; 250 000 долара, ако сте несемейни) без данък върху продажбата на основното си местожителство. Това изключване за първична продажба не се прилага, ако продадете втория си дом; такава продажба може да остави на куката данък върху печалбата върху капитала върху цялата ви печалба.
Някои движения обаче могат да ви позволят да избегнете поне част от спечелените капиталови печалби за продажба на втори дом. Първият е да превърнете допълнителния имот в основно жилище за най-малко две години, преди да го продадете. Това може да ви позволи да се възползвате от данъчната облекчение, при условие че отговаряте на изискванията за първично пребиваване за данъчни цели във вашата държава. (Може също да се наложи да вземете предвид данъчните последици за всички доходи от наем, които може да получавате при основното си пребиваване, докато живеете основно във втория дом.)
Ако вторият ви дом е предимно под наем или се държи като инвестиция, можете също да помислите да го замените с друг подобен имот. 1031 борса, известна също като борса от подобен вид или разсрочена с данък, ви позволява да търгувате под наем или инвестиционен имот за друг наем или инвестиционен имот с еднаква или по-голяма стойност, на база отложена данъчна основа. Предимството е, че е възможно да избегнете плащането на данък върху капиталовата печалба от борсата.
За да отговаряте на условията за подобно преместване, имотът, който разменяте, трябва да се счита за имот под наем, а не за лично пребиваване - което означава, че трябва да наемете имота поне 15 дни и да го използвате за по-малко от 14 дни или 10% от дните, в които домът се наемаше всяка година.
Долния ред
Ако това е финансово осъществимо, притежаването на втори дом може да бъде отлична инвестиция за целите на почивката или наемането, а също така може да осигури подходящо основно жилище по време на пенсиониране. Но тъй като притежаването на който и да е дом носи значителна финансова тежест, от ипотека и данъци до поддръжка и ремонт, е в най-добрия ви интерес да научите данъчните последици за вас от собствеността на втори дом. Тъй като данъчните закони са сложни и се променят периодично, препоръчително е да се консултирате с квалифициран специалист по данъчно облагане на недвижими имоти, който може да обясни съответните данъчни последици и закони и да ви помогне да определите най-благоприятната стратегия за собственост за вашата ситуация.
