Въведено заедно с данъка върху дохода през 1913 г., приспадането на ипотечния лихвен данък оттогава се превръща в любимото приспадане на данъци за милиони американски собственици на жилища. Тук разглеждаме съществуващите правила зад това приспадане, както и новите промени, произтичащи от данъчното законодателство от декември 2017 г.
Получаване на удръжки: Кой квалифицира
В повечето случаи всички ипотечни лихви до определено ниво на заем могат да бъдат приспаднати от федералните данъци в САЩ, при условие че собственикът на жилището отговаря на следните изисквания:
- Той или тя подава формуляр 1040 и определя приспадания в списък А.Те или тя носи юридическа отговорност за заема - не можете да приспадате лихва, ако извършите плащане по заем на някой друг. Той или е извършил плащането в квалифициран дом.
Дълг за придобиване спрямо дълг на собствения капитал: Голяма данъчна разлика
Разбира се, тъй като удръжките се регулират от правителството, правилата никога не са толкова прости, колкото изглеждат на пръв поглед. Има два вида дълг, които генерират облагаема с облагане с данъци. Първият е дълг, който беше изваден, за да закупите, построите или подобрите дома си. Този вид дълг е известен като "дълг за придобиване". Вторият вид е дълг, който е изваден за други цели и е известен като "дълг на собствения капитал", тъй като той черпи от собствения капитал на вашия имот. Това разграничение стана особено важно след приемането на новото данъчно законодателство през декември 2017 г. (вж. Как Ви засяга данъчната законопроект на GOP ).
Законопроектът включва значителни промени в размера на лихвите, които кредитополучателите могат да приспадат върху ипотечните заеми и дълговия капитал, което прави приспадане на лихвата само за заеми от 750 000 долара или по-малко. Освен това правилата са се променили за парите от заем от собствен капитал, които не се използват като дълг за придобиване - например за изплащане на медицински или колежански разходи, а не за реновиране на жилище. Ето някои подробности.
- Пост-октомври 13, 1987 г., до 16 декември 2017 г., Дълг: Лихвата по ипотека, взета за закупуване, изграждане или подобряване на дома ви след 13 октомври 1987 г., може да бъде приспадана изцяло, само ако общият дълг от всички ипотеки, включително всеки дълг, който не е събран, възлиза на 1 милион долара или по-малко за брачни двойки и 500 000 долара или по-малко за неженени или женени двойки, които се подават отделно. Пост-декември 16, 2017, до 31 декември 2025 г. Дълг: Лихвата по нова ипотека, взета за закупуване, изграждане или подобряване на вашия дом, е напълно приспадаема, само ако общият дълг от всички ипотеки възлиза на 750 000 долара или по-малко за брачни двойки и 500 000 долара или по-малко за единични или женени двойки, които подават отделно. (Обхваща се също: заеми по обвързващ договор, който е бил в сила преди 16.12.17 г., стига закупуването на жилище да е затворено преди 4/1/18). Лихвата по по-стари кредити - и ново рефинансиране на такива по-стари заеми - остава приспадаща се на 1 милион долара. Дълг на собствения капитал след октомври 13, 1987 г., до 16 декември 2017 г.: Лихвите по вторите ипотечни кредити (или кредитни линии на собствения капитал), взети по причини, различни от закупуване, изграждане или подобряване на вашия дом, трябва да са общо 100 000 долара или по-малко за женени двойки и 50 000 долара или по-малко за неженени или женени двойки, подаващи отделно. Те също трябва да са по-малко от справедливата пазарна стойност на къщата ви, минус стойността на целия дълг на открито и целия ипотечен дълг след 13 октомври 1987 г. Дълг на собствения капитал след октомври 13, 1987 г., до 16 декември 2017 г.: Лихвите по вторични ипотечни кредити (или кредитни линии на собствен капитал), извадени по причини, различни от закупуване, изграждане или подобряване на вашия дом, изобщо не се приспадат. Това е вярно. дори ако първоначалният заем е бил отнет преди 16 декември 2017 г. и ще продължи до 31 декември 2025 г. Тогава теоретично правилата за заема ще се върнат към правилата след 1987 г.
Определението за „Начало“
Следващото препятствие, което трябва да пресечете, е да гарантирате, че вашият имот е „квалифициран дом“. За да отговаря на това определение, имотът трябва да има съоръжения за спане, готвене и тоалетна. Елементите, които отговарят на това определение, могат да включват вашето основно местожителство, втори дом, етажна собственост, мобилен дом, къща ремарке или лодка.
Ако вашият дом е втори дом, можете да приспаднете лихвата само от един втори дом. Трябва да използвате този имот най-малко 14 дни през годината. Ако вторият ви дом е имот под наем, трябва да го използвате повече от 10% от времето, когато имотът е отдаден под наем. Ако вашият имот под наем не отговаря на тези критерии, лихвата не може да бъде посочена в списък А и вместо това трябва да бъде посочена в списък Д.
Рефинансиране
През последните години намаляващите лихви насърчават собствениците на жилища да рефинансират ипотеките си. Рефинансирането предоставя възможност за намаляване на месечните ипотечни плащания, намаляване на срока на заема или и двете. Когато рефинансирането се извършва без поемане на допълнителен дълг, цялата лихва, генерирана от ипотеката, остава облагаема с данъци. Когато собствениците на жилища използват домовете си като копие и рефинансиране, за да извлекат собствен капитал за генериране на пари за харчене - тоест по причини, различни от да купуват, строят или подобряват домовете си - Дългът на собствения капитал след 13 октомври 1987 г., правилата кандидатствайте: Можете да приспаднете лихва само на 100 000 долара или по-малко и т.н., в зависимост от данъчния ви статус. (За повече информация относно това, прочетете Кога (и кога не), за да рефинансирате ипотеката си .)
Доказване на IRS
В случай на одит от Службата за вътрешни приходи, ще трябва да имате копие от Формуляр 1098, Отчет за лихви по ипотека, който трябва да се предоставя всяка година от фирмата, която държи вашата ипотека. Ако платите ипотечното си плащане на физическо лице, ще трябва да предоставите името, социалния осигурителен номер и адреса на притежателя на ипотеката, в допълнение към сумата на платената лихва. (За по-нататъшно четене вижте Оцеляване на одита на IRS .)
Долния ред
Приспадането на данъка върху ипотечните жилища се поддържа от собствениците на жилища и се презира от привържениците на реформата на данъка върху доходите. Защитниците на плоския данък благоприятстват намаляването на това приспадане и в продължение на много години законодателите на САЩ от двете страни на пътеката обсъждат различни схеми за данъчна реформа, които като цяло включват премахването на приспадането на ипотечните лихви. Тя оцеля, в намален вид, в данъчната сметка за 2017 г. Какво ще стане по-нататък, предстои да видим
За да научите повече, разгледайте Разбиране на структурата на ипотечните плащания .
