Съдържание
- D / E в сектора на недвижимите имоти
- Как да оценим съотношението D / E
- Защо D / E съотношения варира
Секторът на недвижимите имоти се състои от различни групи компании, които притежават, разработват и експлоатират имоти, като жилищна земя, сгради, индустриална собственост и офиси. Тъй като компаниите за недвижими имоти обикновено изкупуват целия имот, подобни транзакции изискват големи предварителни инвестиции, които често се финансират с голямо количество дълг.
Един показател, на който инвеститорите обръщат внимание, е степента на ливъридж, която има компанията за недвижими имоти, която се измерва чрез съотношението дълг към собствен капитал (D / E).
Ключови заведения
- Съотношението дълг към собствен капитал (D / E) е важен показател, използван за определяне на степента на дълга на компанията и финансовия ливъридж. Тъй като инвестициите в недвижими имоти могат да носят високи нива на дълг, секторът е изложен на лихвен риск.D Съотношенията / E за компаниите в сектора на недвижимите имоти, включително REITs, обикновено са около 3, 5: 1.
D / E съотношения в сектора на недвижимите имоти
Съотношението D / E за компаниите в сектора на недвижимите имоти средно е приблизително 352% (или 3, 5: 1). Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (REITs) са малко по-високи и достигат около 366%, докато компаниите за управление на недвижими имоти имат среден D / E на по-ниски 164%.
Компаниите за недвижими имоти представляват една от най-атрактивните възможности за инвестиции поради стабилния си поток от приходи и високата доходност от дивиденти. Много компании за недвижими имоти са включени като АДСИЦ, за да се възползват от специалния си данъчен статус. Дружество с регистрация на REIT има право да приспадне своите дивиденти от облагаемия доход.
Компаниите за недвижими имоти обикновено са силно привлечени поради големи сделки за изкупуване. По-високото съотношение D / E показва по-висок риск по подразбиране за компанията за недвижими имоти.
150%
Средното D / E съотношение между S&P 500 компании е приблизително 1, 5: 1.
Как да оценим съотношението D / E
Коефициентът D / E е показател, използван за определяне на степента на финансовия ливъридж на компанията. Формулата за изчисляване на това съотношение разделя общите задължения на дружеството на сумата на собствения капитал, предоставена от акционерите. Този показател разкрива съответните суми на дълга и собствен капитал, които една компания използва за финансиране на своите операции.
Когато съотношението D / E на компанията е високо, това предполага, че компанията е използвала агресивен подход за финансиране на растеж със своя дълг. Един от проблемите при този подход е, че допълнителните разходи за лихви често могат да причинят нестабилност в отчетите за приходите. Ако генерираната печалба е по-голяма от цената на лихвата, акционерите се възползват. Ако обаче цената на дълговото финансиране надвишава възвръщаемостта, генерирана от допълнителния капитал, финансовото натоварване може да бъде твърде тежко, за да може компанията да понесе.
Защо D / E съотношения варира
Съотношенията D / E трябва да се вземат предвид в сравнение със сходни компании в една и съща индустрия. Една от основните причини, поради които съотношенията D / E варират, е капиталоемкият характер на индустрията. Капиталоемките индустрии, като рафиниране на нефт и газ или телекомуникации, изискват значителни финансови ресурси и големи суми пари за производство на стоки или услуги.
Например телекомуникационната индустрия трябва да направи много значителни инвестиции в инфраструктура, като монтира хиляди километри кабели, за да предостави на клиентите обслужване. Освен първоначалните капиталови разходи, необходимото поддържане, модернизиране и разширяване на зоните за обслужване изискват допълнителни големи капиталови разходи. Индустрии като телекомуникации или комунални услуги изискват компания да поеме голям финансов ангажимент преди да достави първата си стока или услуга и да генерира всякакви приходи.
Друга причина, поради която коефициентите на D / E варират, се основава на това дали естеството на бизнеса означава, че той може да управлява високо ниво на дълга. Например, комуналните компании носят стабилен размер на дохода; търсенето на техните услуги остава относително постоянно, независимо от общите икономически условия.
Освен това повечето обществени услуги работят като виртуални монополи в регионите, където правят бизнес, така че не е нужно да се притесняват да бъдат отрязани от пазара от конкурент. Такива компании могат да носят по-големи суми на дълга с по-малко реална експозиция на риск, отколкото бизнес с приходи, които са подложени на колебание в съответствие с цялостното здраве на икономиката.
