Какво е Opco?
Opco е съкращението за "операционна компания", обикновено използвано при описване на основната операционна компания, участваща в сделка с opco / propco. В някои случаи експлоатиращата компания отхвърля дъщерно дружество като инвестиционен фонд за недвижими имоти (REIT), за да получи данъчни предимства. Компанията за недвижими имоти (propco) поддържа собствеността върху всички недвижими имоти и свързания с тях дълг, предлагайки предимството на opco, свързано с кредитни рейтинги и въпроси за финансиране.
Сделките с Opco / propco са сред най-разпространените при формирането на REIT.
Как работи Opco?
Сделка с оперативно дружество / дружество за недвижими имоти (opco / propco) е бизнес споразумение, при което дъщерно дружество (т.е. дружеството за недвижими имоти) притежава всички имоти, генериращи приходи, вместо основното дружество (управляващо дружество). Сделките с Opco / propco позволяват всички въпроси, свързани с финансирането и кредитния рейтинг, за двете компании да останат отделни.
В стратегия за сделка с opco / propco компаниите се разделят на поне работеща компания и компания за собственост. Докато компанията за собственост притежава всички активи - включително недвижими имоти - които са свързани с генерирането на приходи, opco използва активите за генериране на продажби.
Стратегията opco / propco дава възможност на компаниите да запазят определени елементи - а именно задължения за обслужване на дълг и по този начин задължения за кредити, кредитни рейтинги и свързани емисии - от книгите на операционната компания. Това обикновено представя на компанията значителни финансови предимства и спестявания. Ако експлоатиращата компания създаде АДСИЦ за всички свои собствености на недвижими имоти, тя може да избегне двойното данъчно облагане на всички свои разпределения на доходите. Когато пазарите на кредити стават по-ограничени или когато стойностите на имотите се насочат, стратегиите за сделки с opco / propco не са толкова практични и в много случаи дори не са възможни.
Ключови заведения
- Opco е съкращението за "операционна компания", обикновено използвано при описване на основната операционна компания, участваща в сделка с opco / propco. В стратегия за сделка с opco / propco компаниите се разделят на поне работеща компания и компания за собственост. функционални и стратегически разлики между компаниите, работещи с недвижими имоти и REITs, но REITs не се нуждаят от експлоатация на имотите.
Пример за Opco
Казино компаниите често обмислят преструктуриране на opco / propco, за да създадат стойност на акционерите и да оптимизират операциите. Моделът за това е преструктурирането през 2013 г. на Penn National Gaming Inc. Казино компанията получи разрешение от Службата за вътрешни приходи на САЩ (IRS) да извърши безмитен обмен на своите имоти в нов REIT.
Penn National Gaming отвърна на игрите за игра и развлечения, прехвърляйки цялата собственост върху активите на недвижими имоти в новосформирания АДСИЦ. След като завършиха този спинофф, Игрите и развлекателните имоти след това отдадоха под наем имотите обратно на Penn National Gaming.
Специалните данъчни правила, които съществуват в REIT на Penn National Gaming, пречат на propco да трябва да плаща федерален данък върху дохода на всеки наем, получен от opco. REIT на Penn National Gaming също има значително по-нисък лихвен процент от игралната компания. Освен това, тъй като Penn National Gaming елиминира целия дълг, свързан с имота, възлагайки собствеността му на REIT, облекченият баланс на opco позволява на казино компанията да заеме средствата, необходими за дейността й, а също така да зареже в по-нататъшно развитие и разширяване на неговите казина.
Opcos Versus REITs
Има функционални и стратегически разлики между компаниите, работещи с недвижими имоти и REITs. Много АДСИЦ съсредоточават стратегията си за инвестиции и портфейл, за да генерират паричен поток чрез наема или наемите, генерирани от притежаваните от тях имоти. Инвестициите, направени от АДСИЦ в строителен проект и придобивания, може да са насочени към генериране на доходи от наем от имота. Този нетен доход главно се насочва към разпределения, издадени на инвеститорите.
Фирма, работеща с недвижими имоти (REOC), може да финансира ново строителство и след това да продаде имота за връщане. Компанията също може да закупи имот, да обнови сградата и след това да препродаде недвижимия имот с печалба. REOC може също да служи като управляваща компания, която наблюдава имотите.
Печалбите, които генерира компания, работеща с недвижими имоти, могат до голяма степен да бъдат реинвестирани в проекти като придобивания, реконструкции и ново строителство. Това позволява на REOC да попълни портфейла си сравнително бързо с потенциални дългосрочни перспективи. Това се сравнява с разпоредбите, които изискват REITs да разпределя по-голямата част от нетния си доход на своите акционери. При REOC може да има потенциал за по-големи перспективи за растеж, но те може да не генерират толкова непосредствен доход, колкото REITs.
