Кой трябва да притежава Кондо?
Едно от първите неща, което трябва да се запитате е: Вие ли сте типът кондо? Какво точно означава това? Да си жител на града, за един. Много апартаменти са разположени в градската среда. В недвижимите имоти фразата "местоположение, местоположение, местоположение" означава много. Кондос се появяват в много градски центрове, а някои дори изграждат предмети за удобство веднага в развитието, включително магазини за хранителни стоки, банкови клонове и други бизнеси. С това удобство може да дойде повече шум и задръствания. Ако мислите за определено място, проверете го в различно време на деня и нощта, за да видите колко силно или ярко е осветено. Ако шумът или светлината са проблем за вас, това може да не е правилният избор.
Едно от нещата, които идват с кондо собствеността, е Асоциацията на собствениците на жилища (HOA). Той определя декларация за споразумения, условия и ограничения (CC & Rs), в която са изброени неща, които вие, като собственик на апартамента, трябва да спазвате, за да живеете там. Ако не спазвате тези условия, можете да бъдете глобени, принудени да се съобразите или дори да бъдете съдени.
Кондос може да бъде подходящ избор за определен тип хора, като собственик на дома за първи път, който не може да си позволи по-скъп дом за едно семейство. Condos също предлагат предимството на ниската поддръжка. Това може да бъде привлекателна функция за по-възрастните хора, които търсят по-малко жилище, за да управляват физически. Кондос може да бъде и атрактивен избор за човека, който иска да бъде централно разположен в голям град.
Въведение в закупуването на етажна собственост
Емисионни заеми
Закупуването на апартамент може да бъде по-трудно от закупуването на къща. Кредиторите са много внимателни, когато дават заеми за този вид пребиваване. Обикновено изискват определен процент от единиците да живеят в тях хора или са, както го наричат, „заети собственици“. Друго ограничение може да бъде колко апартамента е разрешено да бъдат собственост на един инвеститор. Обикновено кредиторите не искат един човек да притежава повече от 10% от единиците в сградата. Много пъти кредиторите също ще имат регулации, свързани със заетостта на сградата. Някои кредитори изискват поне 90% от дяловете да бъдат продадени, за да предложат финансиране.
Кредиторите могат също да имат по-строги съотношения между заем и стойност и ограничения за тези, които купуват апартаменти. Заем на стойност (LTV) е колко струва кондото спрямо колко се дължи върху него. Например, ако заложите 20% на жилище, вашият LTV ще бъде 80%.
Ипотечните кредити за апартаменти, състоящи се от Федерална жилищна администрация (FHA), съществуват до 30 години; те са известни като заеми от раздел 234 (в). Докато условията за кредитополучателите са подобни на тези за жилищните заеми, ограниченията за апартаментите са много; сградата трябва да има над четири единици, за начало.
Други разходи
Възможно е да има и други разходи, свързани със притежаването на апартамент. Въпреки че HOA предлага застраховка, може да се наложи да носите и допълнително покритие на собствениците на жилища. Внимателно прочетете цялата документация, за да сте сигурни, че застраховката, предлагана от HOA, не прехвърля риска за вас, за да поддържате по-ниски премии.
Избягване на Кондос с проблеми
Едно от най-важните неща, което можете да направите, за да се защитите, когато купувате апартамент, е да проучите HOA и да седнете на среща на HOA. Освен това, говорете със съседите, за да видите дали те са доволни от това как се управлява кондо. Прегледайте правилника, за да определите какво е обхванато от HOA. Можете също така да поискате да получите протокола от последните срещи на борда / членовете и да разберете колко са се увеличили таксите на HOA през последните няколко години.
Друга област на изследване е историята на съдебните спорове на борда, както за данъците, така и за други общи въпроси. Може да откриете, че има съдебни дела, които може да не искате да станете част от тях, ако закупите. Някои кондо асоциации бяха принудени да фалират заради неплатени такси на HOA. Ако те изостават при получаване на такси, кредиторите могат също да спрат да предлагат финансиране на дяловете, което може да повлияе на стойностите при препродажба.
Преглед на финансовите записи за неизпълнения и резервни фондове. Една добра асоциация трябва да има най-малко 25% от брутния доход в резерв за спешни случаи и ремонти. Ако те изчерпат пари, може да се ударите с оценка. Също така, не забравяйте да проверите последните оценки на данъка върху имотите. Ако продажната ви цена на апартамент е ниска, но данъчната оценка е висока, може да се наложи да получите по-висока данъчна сметка, отколкото сте очаквали. Бъдете сигурни, че данъците са в съответствие с истинските стойности на имота.
Долния ред
Кондоминиумите могат да бъдат добра инвестиция за точния купувач в правилното място, когато времената са трудни, въпреки че могат да бъдат по-трудни за покупка и продажба от самостоятелна къща. Преди да закупите апартамент, не забравяйте да извършите дължимата си проверка и да проверите HOA, CC & Rs и всички данъчни и застрахователни ситуации. Също така, не забравяйте да се снабдите с агент за недвижими имоти и служител по кредити, който има много опит с продажбите на апартаменти, тъй като въпросите, свързани с такава покупка, не са толкова прости, колкото тези с традиционно семейно жилище.
