Какво е ипотека с нулев купон
Ипотеката с нулев купон е дългосрочна търговска ипотека, която отлага всички плащания на главница и лихва до падежа.
Структурирането на заема е като начисляваща бележка, означаваща дължими лихви по прехвърлената сума. На падеж кредитополучателят или изплаща банкнотата, или плава друг заем при текущи лихвени проценти.
НАРУШЕНИЕ НАДОЛУ Ипотека с нулев купон
Търговските проекти използват ипотеки с нулев купон, при които паричните потоци за обслужване на дълга може да не са налични до приключване на проекта. Пример за това може да бъде спортен стадион, където приходите няма да бъдат достъпни, докато структурата не бъде завършена и не може да бъде домакин на събития.
Тъй като общата лихва плюс погасяване на главницата се получава от кредитора само когато падежа на кредита, кредитният риск е значително по-висок, отколкото при конвенционален заем. Кредиторите обикновено предлагат тази форма на финансиране на утвърдени търговски кредитополучатели с чисти кредитни записи. Кредитополучателят може да финансира търговски проект с по-малък паричен поток, като очаква, че оценката на стойността на имота през целия срок на заема е достатъчна, за да изплати заема.
Инвестиране в ипотечни бележки по нулеви купони
Много инвеститори харесват ипотеки и облигации с нулев купон. Една от причините е тяхната наличност на конкретни пазари на недвижими имоти. Също така привлекателно е, че облигациите с нулев купон се продават с отстъпка от номиналната стойност на банкнотата. Инвеститорите няма да получават редовни лихвени плащания. Кредитополучателят обаче ще добави размера на лихвата към основната сума. Тази сума се връща на кредиторите на падежа. Лихвата ще се събира шест годишно и с нарастването на основната стойност ще се създадат по-високи лихвени плащания, които се връщат обратно в общата сума на главницата.
Данъкът върху дохода се дължи всяка година, въпреки че доходите се приписват и не се получават редовно от инвеститорите. Но ако инвестиционното споразумение не обещава да изплати на инвеститорите конкретна доходност, няма да има текущ облагаем годишен доход. Друг подобен тип инвестиции се осъществяват предимно за индивидуални пенсионни сметки и други предприятия, при които данъчното облагане през текущата година не се взема предвид.
Изчисляване на лихвени проценти по облигации
Ипотеките и облигациите с нулев купон не плащат лихва, а се търгуват с дълбока отстъпка, което прави печалба при падежа с обратно изкупуване на облигациите за нейната пълна номинална стойност. Поради това тяхното ценообразуване е по-нестабилно от ценообразуването на купонните облигации. Действителният, реален или ефективен лихвен процент на облигация е лихвеният процент, който ще намали всички бъдещи касови постъпления обратно до сумата на паричните средства, платени за закупуване на облигацията.
Този лихвен процент е известен още като доходност до падеж, доходност и пазарен лихвен процент. Облигациите ще се продават или с отстъпка, или с премия към номиналната стойност. Тази цена е пазарната стойност на облигацията. Когато декларираният лихвен процент на облигацията е по-малък от преобладаващия пазарен лихвен процент, пазарната стойност на облигацията е по-малка от номиналната сума при падеж на продукта. Продуктът се продава с отстъпка.
Ако декларираният курс на облигацията е повече от преобладаващия пазарен курс, облигацията ще има пазарна стойност, когато е повече от номиналната стойност на падежа. В този случай облигацията се продава с премия.
