Съдържание
- Какво е раздел 1031?
- Специални правила за амортизируеми имоти
- Промени в Правилото 1031
- „Like-Kind“ е широко базиран
- Можете да направите обмен с „забавено“
- 1031 Правила за времевите рамки
- Данъчни последици и ипотеки
- 1031 за ваканционни домове
IRS код Раздел 1031 бавно си пробива път в ежедневния разговор. Терминът е обвързан от брокери, компании за заглавия, инвеститори и футболни майки. Някои хора дори настояват да се превърне в глагол, както в: „Нека 1031 тази сграда за друга“.
Раздел 1031 на IRS има много движещи се части, които потребителят трябва да разбере, преди да се опита да използва. Има и данъчни последици и времеви рамки, които могат да бъдат проблематични. Освен това правилото предвижда 1031 заменяне на подобни свойства и ограничава използването на правилото с ваканционни имоти.
Какво е раздел 1031?
Общо казано, 1031 борса (наричана също подобна борса или Starker) е размяна на един инвестиционен имот за друг. Въпреки че повечето суапове са облагаеми като продажби, ако вашите отговарят на изискванията от 1031, или нямате дължим данък или ограничен данък към момента на размяната.
В действителност можете да промените формата на вашата инвестиция, без (както IRS вижда) да теглят или признават капиталова печалба. Това позволява на вашата инвестиция да продължи да расте с отсрочени данъци. Няма ограничение за това колко пъти или колко често можете да правите 1031. Можете да преобърнете печалбата от едно парче инвестиционен имот в друго към друго и друго. Въпреки че може да имате печалба от всеки суап, избягвате данъка, докато не се продадете за пари много години по-късно. Тогава се надяваме да платите само един данък и то при дългосрочна ставка на капиталовата печалба (в момента 15% или 20%, в зависимост от доходите и 0% за някои данъкоплатци с по-нисък доход).
Разпоредбата е за инвестиционни и бизнес имоти, въпреки че правилата могат да се прилагат за бивше основно жилище при определени условия. Има начини да използвате 1031 за смяна на ваканционни жилища - повече за това по-късно - но тази вратичка е много по-тясна от нея беше.
Специални правила за амортизируемо имущество
Предупреждение: При обмен на амортизируем имот през 1031 г. се прилагат специални правила. Това може да предизвика печалба, известна като възстановяване на амортизация, която се облага с обикновен доход. По принцип, ако замените една сграда с друга сграда, можете да избегнете това възстановяване. Но ако обменяте подобрена земя със сграда за непроменена земя без сграда, амортизацията, която преди сте заявили за сградата, ще бъде възприета като обикновен доход.
Подобни усложнения са защо се нуждаете от професионална помощ, когато правите 1031. Все пак, ако обмисляте 1031 - или просто сте любопитни - ето 10 неща, които трябва да знаете.
Промени в Правилото 1031
Преди приемането на новото данъчно законодателство на 22 декември 2017 г., някои размени на лична собственост - например лицензи за франчайзинг, самолети и оборудване - се класираха за размяна 1031. Съгласно новия закон, само недвижимите имоти отговарят на условията. Обмяната на корпоративни акции или участия в партньорство никога не отговаря на изискванията - и все пак, не.
От друга страна, все още се прилагат общи интереси като наемател на недвижими имоти. Заслужава да се отбележи Законът за данъчни облекчения и работни места (TCJA), пълният размер на надбавката за определена материална лична собственост може да помогне за компенсиране на тази промяна в данъчния закон.
TCJA включва правило за преход, което позволява 1031 размяна на квалифицирана лична собственост през 2018 г., ако първоначалният имот е бил продаден или замененият имот е придобит до 31 декември 2017 г. Правилото за преход е специфично за данъкоплатеца и не позволява обратна размяна 1031, при която новият имот е закупен преди продажбата на стария имот.
„Like-Kind“ е широко базиран
Повечето борси трябва да са само от "подобен вид" - загадъчна фраза, която не означава какво мислите, че означава. Можете да обмените жилищна сграда за сурова земя или ранчо за стрип мол. Правилата са изненадващо либерални. Можете дори да обмените един бизнес за друг. Но отново има капани за невнимателните.
Можете да направите обмен с „забавено“
Класически, размяната включва обикновена размяна на един имот с друг между двама души. Но шансовете да намерите някой с точния имот, който искате, който иска точния имот, който имате, са малки. Поради тази причина по-голямата част от борсите са със забавени, тристранни или "Starker" размени (наречени за първия данъчен случай, който им позволи).
При забавена размяна се нуждаете от Квалифициран посредник (посредник), който държи парите, след като „продадете“ имота си и го използвате, за да „закупите“ заменящия ви имот. Тази тристранна борса се третира като суап.
1031 Правила за времевите рамки
Има два основни правила за време, които трябва да спазвате при забавена размяна.
- Първият се отнася до определянето на заместващ имот. След като се случи продажбата на вашия имот, посредникът ще получи парите. Не можете да получите парите, или това ще развали 1031 лечението. Също така, в рамките на 45 дни след продажбата на вашия имот, трябва да посочите резервен имот в писмен вид на посредника, като посочите имота, който искате да придобиете. IRS казва, че можете да посочите три имота, стига в крайна сметка да затворите някоя от тях. Можете дори да посочите повече от три, ако попаднат в определени тестове за оценка.Второто правило за време в забавена размяна се отнася до затварянето. Трябва да затворите новия имот в рамките на 180 дни от продажбата на стария. Имайте предвид, че двата периода работят едновременно. Това означава, че започвате да броите, когато продажбата на вашия имот се затвори. Ако посочите свойство за замяна точно 45 дни по-късно, ще ви останат само 135 дни, за да затворите свойството за замяна.
Данъчни последици и ипотеки
Възможно е да имате пари в брой, след като посредникът придобие свойството за замяна. Ако е така, посредникът ще ви го изплати в края на 180 дни. Тези парични средства - известни като "обувка" - ще се облагат с данъци като частични постъпления от продажбата на вашия имот, като цяло като капиталова печалба.
Един от основните начини хората да се сблъскат с тези транзакции е невъзможността да вземат заем. Трябва да вземете под внимание ипотечните заеми или друг дълг върху имота, от който се отказвате, и всеки дълг върху заменящия имот. Ако не получите пари в брой, но пасивите ви намаляват - това също ще се третира като доход за вас, също като пари.
Да предположим, че сте имали ипотека от 1 милион долара върху стария имот, но ипотеката върху новия имот, който получавате в замяна, е само 900 000 долара. Имате печалба от 100 000 долара, която също е класифицирана като „зареждане“ и тя ще бъде обложена с данък.
1031 за ваканционни домове
Можете да продадете основното си местожителство и в комбинация със съпруга / съпругата си да защитите капиталова печалба от 500 000 долара, стига да сте живели там две години от последните пет.
2004 Затягане на вратичката за ваканционен дом
Може би сте чували приказки за данъкоплатците, които са използвали разпоредбата 1031, за да заменят един ваканционен дом с друг, може би дори за къща, в която искат да се пенсионират, а раздел 1031 забавя всяко признаване на печалба. По-късно те се преместиха в новия имот, направиха го основно местожителство и в крайна сметка планираха да използват изключването на капиталова печалба от 500 000 долара.
През 2004 г. Конгресът затегна тази вратичка. Да, данъкоплатците все още могат да превърнат ваканционните домове в имоти под наем и да направят 1031 размени. Пример: Спирате да използвате вашата плажна къща, давате под наем за шест месеца или година и след това я разменяте за друг имот. Ако вземете наемател и се държите по бизнес начин, вероятно сте превърнали къщата в инвестиционен имот, което трябва да направи вашата размяна 1031 добре.
Ако обаче просто го държите под наем, но всъщност никога нямате наематели, това вероятно не е допустимо. Фактите ще бъдат ключови, както и времето. Колкото повече време изминава, след като преобразувате използването на имота под наем, толкова по-добре. Въпреки че няма абсолютен стандарт, нищо по-малко от шест месеца добросъвестно използване на наема вероятно не е достатъчно. Една година би била по-добра.
Преместване в 1031 Swap Residence
- Трябва да наемете жилищната единица на друго лице за справедлив наем за 14 или повече дни. Личното ви използване на жилището не може да надвишава по-голямото от 14 дни или 10% от броя на дните през 12-месечния период, жилищната единица се отдава под наем при справедлив наем.
Освен това, след като успешно смените една ваканция или инвестиционен имот с друга, не можете веднага да преобразувате новия имот във вашия основен дом и да се възползвате от изключването от 500 000 долара.
Преди законът да бъде променен през 2004 г., инвеститор може да прехвърли един имот под наем в размяна 1031 на друг имот под наем, да наеме новия имот под наем за период, да се премести в имота за няколко години и след това да го продаде, възползвайки се от изключване на печалбата от продажба на основно жилище. Сега, ако придобиете собственост при размяна 1031 и по-късно се опитате да продадете този имот като основно местожителство, изключването няма да се прилага през петгодишния период, започващ от датата на придобиване на имота при размяната на 1031 подобен вид. С други думи, ще трябва да изчакате много по-дълго, за да използвате данъчната облекчение за основна пребиваване на капитала.
