Имате два основни варианта, когато рефинансирате ипотеката си, за да спестите или получите пари. Първо, ако просто рефинансирате съществуващия си заем, за да получите по-нисък лихвен процент или промените условията, той се нарича рефинансиране със срок и срок. Или, второ, може да искате да извлечете част от собствения капитал в къщата си - може би да направите ремонт, да изплатите дългове или да помогнете да платите разходите в колежа - с паричен заем. Ето как тези две опции за рефинансиране могат да повлияят на финансовото ви състояние.
Основите на ипотечното рефинансиране
Помислете за рефинансиране като замяна на съществуваща ипотека с друга или за обединяване на двойка ипотеки в един заем. Вън със старата (ипотека) и с новата, както се казва. След рефинансирането старият заем (или заемите) се изплаща, а нов го замества.
Ключови заведения
- Основните опции при рефинансиране на ипотека са парично изплащане или рефинансиране на лихви и срокове. Можете да извлечете част от собствения капитал в дома си с рефинансиране на парични средства. При рефинансиране със срок и срок, кредитополучателят обменя текущия заем за един с по-добри условия. Заемите за теглене обикновено идват с добавени такси, точки или по-висок лихвен процент, тъй като носят по-голям риск за заемодателя. Възможно е да извлечете малко пари от рефинансирането си, без да налагате допълнителни такси на заем в брой, като се възползвате от припокриването на средства в края на един заем и началото на друг.
Има много причини да помислите за рефинансиране. Спестяването на пари е очевидното. През август 2008 г. средната 30-годишна фиксирана ипотека имаше лихва 6, 48%. След финансовата криза ставките за същия вид ипотека постоянно намаляват. До декември 2012 г. 30-годишната фиксирана ипотечна ставка беше намалена почти наполовина от четири години по-рано до 3.35%. Средната годишна ставка за 2017 г. достигна до 3, 99%. До 2018 г. той е нараснал до 4, 54%, според Фреди Мак. Но дори тези по-високи проценти могат да бъдат по-ниски от тези за по-стари ипотечни кредити, които може да имате.
През март 2019 г. ставките на ипотечните кредити спаднаха до 4.27%, което е най-ниско за 60 седмици. През седмицата, приключваща на 29 март 2019 г., молбите за ипотека са се увеличили с 18.6%, според Асоциацията на ипотечните банкери. Нивото на рефинансиране нарасна с 39% до 47, 4% от общите заявления, което беше най-високото ниво от ноември 2016 г. (Най-голямата последна вълна от рефинансиране на ипотечни кредити достигна от 2011 г. до 2013 г. и 2015 г. до 2016 г., когато лихвите бяха близо до рекордни ниски нива.) Въпреки че индексът на рефинансиране спадна до 44, 1% от общите заявления през следващата седмица, ниските разходи за заеми и силният пазар на труда продължават да водят приложения.
В исторически план лихвените проценти все още са сравнително ниски и това е важна причина за собствениците на жилища с по-стари ипотеки с по-висок лихвен процент (или тези, чийто собствен капитал е нараснал, или които имат много по-добри кредитни рейтинги, отколкото когато първоначално са финансирали жилището си) да търсят рефинансиране. сега.
Когато лихвите се повишават, рефинансирането може да предложи шанс за преобразуване на ипотека с регулируема ставка в фиксирана, за заключване на плащания с по-ниска лихва, преди лихвите да се повишат още по-високо. Въпреки това, често е предизвикателство да прогнозираме бъдещата посока на лихвите, дори и за най-опитните икономисти.
Теглене на пари срещу процент и срок Refi
Има два основни кредита за рефинансиране. Най-простото и най-ясно е рефинансирането на лихвата и срока. В този случай реалните пари не сменят ръцете извън таксите, свързани със заема. Размерът на ипотеката остава същият; просто търгувате текущите си ипотечни условия за по-нови (вероятно по-добри) условия.
За разлика от тях, при рефинансиране на парични средства новата ипотека е по-голяма от старата. Наред с новите условия за заем, вие също сте авансови пари - ефективно изваждате собствен капитал от дома си под формата на пари.
Можете да се класирате за рефинансиране на лихвата и на срока с по-високо съотношение между заем и стойност (сумата на заема, разделена на оценената стойност на имота). По-лесно е да вземете заема, с други думи, дори ако сте по-беден кредитен риск, защото вземате заем с висок процент от това, което си струва жилището.
Помислете внимателно, преди да вземете заем за изплащане на пари, за да инвестирате, тъй като няма смисъл да влагате средствата си в компактдиск, който печели 2, 5%, когато лихвата ви за ипотека е 5% или 6%.
Кредитите за теглене на пари идват с по-строги условия. Ако искате обратно част от собствения капитал, който сте натрупали в дома си под формата на пари, вероятно това ще ви струва - колко зависи от това колко капитала сте събрали в дома си и от кредитния си рейтинг.
Ако, например, FICO резултатът на кредитополучателя е 700, съотношението заем / стойност е 76%, а заемът се счита за изплащане, кредиторът може да добави 0, 750 точки към предходната стойност на кредита. Ако сумата на заема беше например 200 000 долара, заемодателят би добавил 1500 долара към разходите. (Всеки кредитор е различен.) Алтернативно, кредитополучателят може да плати по-висока лихва - 0, 125% до 0, 250% повече, в зависимост от пазарните условия.
Защо по-строгите условия? Тъй като заемите с парични средства носят по-висок риск за заемодателя, според Кейси Флеминг, съветник по ипотечните кредити, финансовата корпорация C2 и автор на ръководството за заем: Как да получите най-добрата възможна ипотека . Според Флеминг,
„Статистически е много по-вероятно кредитополучателят да се отдалечи от дома, ако изпадне в затруднение, ако вече е извадил капитала от него. Особено вярно е, ако той е изтеглил повече, отколкото първоначално е инвестирал в авансовото плащане. Следователно, всеки заем, който се счита за изплащане на пари, е с по-висока цена, за да отразява този риск, докато няма толкова капитал, че кредитополучателят няма вероятност да се отдалечи повече. “
Но по-високият кредитен рейтинг и по-ниското съотношение заем / стойност може да измести значително числата във ваша полза. Кредитополучателят с кредитен рейтинг от 750 и съотношение заем / стойност по-малко от 60%, например, няма да бъде начисляван никакви допълнителни разходи за заем в брой; кредиторите вярват, че няма по-голяма вероятност за неизпълнение на кредита, отколкото ако прави рефиксиран процент и срок.
Заемът ви може да е заем без пари, дори ако не получавате пари. Ако изплащате кредитни карти, автокредити или нещо друго, което първоначално не е било част от вашата ипотека, вероятно кредиторът смята за заем в брой. Ако консолидирате две ипотечни кредити в една - а първоначално едната е била паричен заем - новият консолидиран заем също ще бъде класифициран като паричен.
Още една причина да помислите два пъти за парични потоци: Извършването на рефинансиране на парични средства може да повлияе негативно на резултата Ви от FICO.
83%
Броят на ипотечните рефинансирания, които са били парични заеми през Q4 на 2018 г.
Повече американци избират рефинансиране на парични средства
Въпреки че много специалисти по лични финанси биха посъветвали да не отнемате дома си от собствения му капитал при рефинансиране на парични средства, последните данни показват, че много американци избират този вид заем. Тримесечната статистика за рефинансиране на Фреди Мак показа, че през четвъртото тримесечие на 2018 г. (пуснато през март 2019 г.) кредитополучателите на парични средства представляват 83% от всички кредити за рефинансиране, най-високото от третото тримесечие на 2007 г.
Много от тези рефинансирания не бяха за намаляване на ставката. Най-често използваните средства са подобрения в дома или за плащане на сметки и дългове. Други причини, посочени за теглене на пари, включват плащането на разходи за колежи, покупки на автомобили и бизнес инвестиции.
Интересна ипотечна рефинансираща вратичка
С помощта на вашия ипотечен брокер може да успеете да генерирате малко пари от рефинансирането си, без това да се счита за заем в брой (и да генерирате допълнителните такси, които идват заедно с него). По принцип той работи, като се възползва от припокриването на средствата в края на един заем и началото на друг. Това е сложен процес, който ще засегне всички ескроу акаунти, така че обръщайте голямо внимание на това как го описва Fleming:
„Разрешено ви е да финансирате разходи за затваряне в ставка / срок refi. Повечето кредитори позволяват на тези разходи за затваряне да включват предплатени разходи, като предплатена лихва, неизплатените начислени лихви по съществуващата ви ипотека, парите, необходими за предварително финансиране на вашата дескроу сметка и дори имуществени данъци и застраховки, ако имате време за това.
„Когато рефинансирате, плащате начислената лихва по съществуващата ипотека до деня, в който е изплатена. Вие предплащате лихвата по новия си заем от деня, в който финансирате до първия на следващия месец, и след това не извършвате плащане през следващия месец. Затова сте финансирали едномесечна лихва върху ипотеката си в рамките на новия заем.
„Ако имате вградена (или ескроу) сметка, за да плащате застраховки и данъци със съществуващата ипотека, тогава вашият съществуващ заемодател държи част от парите си - поне няколко месеца данъци и застраховки всеки. Когато рефинансирате, новият ви кредитор ще се нуждае от малко пари, когато вашите сметки за данъци и застраховки се дължат, така че те ще поискат пари предварително. Обикновено можете да финансирате това.
„След това, след като заемът ви се затвори, старият ви заемодател - който държи част от парите ви - ви изпраща чек, равен на салдото на вашата сметка за ескроу, когато сте го изплатили. Пари в брой!
„Освен това, тъй като някои от таксите се променят малко до финансирането, повечето кредитори позволяват малко възглавница - до 2000 долара в брой обратно в ескроу, без заемът да се счита за изплащане.
„Всичко това означава, че можете да финансирате„ разходи “, които всъщност не са разходите за създаване на заема, а по-скоро представляват разходите за заема. При заем от 200 000 щатски долара / срочен заем би било много възможно да се генерират около 4000 долара в брой - при правилни обстоятелства, ако бъдат структурирани внимателно - без да се плаща неустойка за изплащане. “
Долния ред
Вашата отговорност като кредитополучател е да имате достатъчно знания, за да обсъдите опциите с кредитора си. За повечето хора избягването на добавената цена на заема без пари е най-добрият финансов ход. Ако имате конкретна причина за теглене на пари от дома ви, заемът за изплащане на пари може да бъде полезен, но не забравяйте, че допълнителната сума пари, която ще платите с лихва през целия срок на кредита, може да го направи лоша идея.
