Съдържание
- Диверсификация с недвижими имоти
- Оптимизация на портфейли
- Заключения
Недвижимите имоти несъмнено са важен елемент от разпределението на активите и следва да формират компонент на всеки институционален или личен инвестиционен портфейл. Също така все по-голямо значение има инфраструктурата, която има подобни предимства на недвижимите имоти. Въз основа на проучвания в университета в Регенсбург в Германия, тази статия ще разгледа някои от основните проблеми на разпределението на активите в този контекст.
Както недвижимите имоти, така и инфраструктурата представляват привлекателни инвестиции за инвеститорите, склонни към риск, особено по време на мечки пазари. Има прилики и разлики между двете и можете да създадете наистина оптимално портфолио, като ги използвате напълно.
Ключови заведения
- Добре диверсифицираният портфейл трябва да съдържа инвестиции в голямо разнообразие от класове активи, включително проекти за недвижими имоти и инфраструктура, които са по-малко свързани с акции или облигации. Недвижимите инвестиции в недвижими имоти и инфраструктурата често се обединяват в ценни книжа като REITs или взаимни фондове, които са насочени тези конкретни сектори. Оптималният размер на тези инвестиции ще варира индивидуално според инвестиционните цели, времевия хоризонт и профила на риска.
Диверсификация чрез недвижими имоти и инфраструктура
Ползите от диверсификацията от преките и непреки инвестиции в недвижими имоти са добре известни, а ролята на диверсификацията в институционалните портфейли е проучена широко. Различните корелации с тези на акции и облигации са изключително полезни за избягване на променливостта на портфейла.
В САЩ има огромна нужда да се инвестира и подобри инфраструктурата в много отношения, така че има много потенциал на пазара. Почти всички инвеститори трябва да се възползват от този потенциал, за да се диверсифицират по-ефективно от всякога и в изключително обещаващ сектор.
В миналото инфраструктурата е получавала сравнително по-малко внимание, заедно с други алтернативни активи като стоки и частен капитал. Наблюдава се отдалечаване от конвенционалните портфейли на стари училища, включващи акции, облигации, пари в брой и недвижими имоти.
По-специално разпределението на недвижими имоти може да бъде повлияно, ако алтернативните инвестиции значително диверсифицират възвръщаемостта от конвенционалните инвестиции. Всъщност инфраструктурата се превърна в център на внимание и намери своя път в институционални портфейли, и в по-малка степен - частни.
Това, което прави инфраструктурата толкова привлекателна, е, че тя изглежда доста подобна на директните недвижими имоти по отношение на големи размери на лотовете и неликвидност, но също така предлага обща стабилност и стабилни парични потоци. Изследванията на инфраструктурата изостават от тези на недвижимите имоти и Тобиас Дешант и Конрад Финкенцелер от Регенсберг се опитаха да преодолеят тази празнина.
Оптимизация на портфейл с недвижими имоти и инфраструктура
Този изследователски проект и по-ранната работа в областта демонстрира, че директната инфраструктура е важен елемент от диверсификацията на портфейла и че фирмите са склонни да преразпределят недвижими имоти, ако не инвестират и в инфраструктура. Това е важна констатация, като се има предвид, че инфраструктурата е наистина полезна за инвеститорите, които не излагат на риск - особено при спадове на пазара на акции.
Съществуват значителни различия в препоръчителните, относителни суми, които трябва да бъдат инвестирани в тези два класа активи, Диапазонът се простира от нула до 70% (главно в недвижими имоти), в зависимост от времевата рамка, състоянието на пазарите и методи, използвани за извличане на оптималното.
Максималната обща сума, която обикновено се препоръчва за разпределение на недвижими имоти и инфраструктура, е около 25%, което е значително по-високо от действителните институционални разпределения. Важно е да се отбележи, че ефективните разпределения на практика зависят от множество фактори и параметри и никой конкретен микс не се доказва постоянно.
Смесът на недвижими имоти и инфраструктура също е спорен, но едно проучване на Terhaar et al. (2003), например, предполага равномерно разцепване. Някои експерти смятат, че около 5% са достатъчни за всеки. В кризисни периоди това може да бъде три или дори четири пъти по-високо.
Друга важна констатация е, че недвижимите имоти и инфраструктурата могат да бъдат по-полезни по отношение на диверсификация, отколкото чрез реална възвръщаемост. Като се има предвид спорът относно ефективното разпределение на активите и турбуленцията на пазарите на недвижими имоти, това е основен проблем. Последното подчертава предимствата на използването на не само недвижими имоти, но и инфраструктура.
Също така важно е разкритието, че целевата норма на възвръщаемост влияе върху подходящото ниво на недвижими имоти. Инвеститорите с по-високи цели за възвръщаемост на портфейла (които желаят да печелят повече, но с по-голям риск), може да пожелаят да отделят по-малко на недвижими имоти и инфраструктура. Това зависи много от състоянието на тези пазари във връзка с пазарите на акции по отношение на това дали последният е във възходяща или низходяща фаза.
Точните разпределения за недвижими имоти и инфраструктура зависят от различни параметри. Освен споменатия по-горе очакван процент на възвръщаемост на портфейла, съществува и въпросът как се определя рискът. Други релевантни фактори включват отношението към инфраструктурата като цяло и как това е свързано с други алтернативни инвестиции. На практика тези решения за разпределение са сложни и следователно са възможни по-високи или по-ниски оптими за различни инвеститори в различно време.
Заключения
Ако има едно нещо, което остава основен приоритет за всички инвеститори, то той има добре диверсифициран портфейл. Просто няма заместител на това, но има много неизползван потенциал на пазара. Инвестициите в недвижими имоти, но и инфраструктурата, могат да играят жизненоважна роля за оптимизиране на портфейлите. Това се отнася главно за институциите, но и за частните инвеститори. По принцип частните инвеститори могат да се възползват от по-голяма диверсификация.
