Какво е наем на земя?
Наемът на земята е споразумение, при което на наемател е разрешено да развива част от имот през периода на лизинга, след което земята и всички подобрения се предават на собственика на имота.
Как работи наземният лизинг
Наземният лизинг показва, че подобренията ще бъдат собственост на собственика на имота, освен ако не е създадено изключение и не предвижда, че всички релевантни данъци, направени по време на лизинговия период, ще се плащат от наемателя. Тъй като наемът на земята позволява наемодателя да поеме всички подобрения след изтичане на срока на лизинга, наемодателят може да продаде имота на по-висока цена. Наземните лизинги също често се наричат аренда на земя, тъй като наемодателите отдават под наем само земята.
Въпреки че се използват главно в търговското пространство, наземните лизинг се различават значително от другите видове търговски лизинг като тези, намиращи се в търговски комплекси и офис сгради. Тези други лизингови договори обикновено не възлагат лизингополучателя да поеме отговорност за единицата. Вместо това на тези наематели се начислява наем, за да управляват бизнеса си. Наемът на земята включва отдаване под наем на земя за дългосрочен период - обикновено за 50 до 99 години - на наемател, който строи сграда върху имота.
99-годишният лизинг обикновено е най-дългият възможен срок на лизинг на част от имот. Той беше най-дългият възможен според общото право. 99-годишният лизинг обаче продължава да бъде често срещан, но вече не е възможно най-дълго според закона.
Наемът на земята определя кой е собственик на земята и кой е собственик на сградата, както и подобрения на имота. Много от наемодателите използват земя под наем като начин да запазят собствеността върху собствеността си по планиращи причини, за да избегнат капиталови печалби и да генерират доходи и приходи. Обикновено наемателите поемат отговорност за всички разходи. Това включва строителство, ремонт, реновиране, подобрения, данъци, застраховки и всякакви разходи за финансиране, свързани с имота.
Обикновено наемателите поемат отговорност за всички финансови аспекти на наем на земя, включително наем, данъци, строителство, застраховане и финансиране.
Пример за наем на земя
Наземните лизинг често се използват от франчайзинг и магазини за големи каси, както и от други търговски обекти. Корпоративният щаб обикновено купува земята и позволява на наемателя / предприемача да изгради и използва съоръжението. Има голям шанс McDonald's, Starbucks или Dunkin Donuts близо до вас да бъдат обвързани с наем на земя.
През юли 2016 г. базираната в Ню Йорк инвестиционна компания AllianceBernstein закупи 99-годишен наем на земя от BLDG Management за хотел Джордж Вашингтон в Ню Йорк в сделка на стойност 100, 4 милиона долара. BLDG първоначално е закупил хотела, когато е бил затворен през 1994 г. Въпреки че сградата е използвана от училището за визуални изкуства, базирана в Манхатън, като студентско общежитие, BLDG подаде планове през април 2016 г. да възстанови имота в хотел с ресторант, бар и надземни магазини. В момента имотът работи като бутиков хотел Freehand, в квартал Флатирон в Ню Йорк.
Някои от основите на всеки наем на земя трябва да включват:
- Условия на лизинговия договор Права както на наемодателя, така и на наемателяУсловия за финансиранеУсловия за ползванеФезиТайлова застраховкаПо подразбиране
Подчинени срещу Неподчинени наземни лизинги
Наемателите на наземни лизинг често финансират подобрения, като поемат дълг. В подчинен наем на земя, наемодателят се съгласява с по-нисък приоритет на искове към имота в случай, че наемателят не изпълни кредита за подобрения. С други думи, подчинен поземлен наем-наемодател по същество дава възможност актът за собственост да действа като обезпечение в случай на неизпълнение на наемател от всеки заем, свързан с подобрения. За този вид наем на земя, наемодателят може да договори по-високи плащания за наем в замяна на риска, поет в случай на неизпълнение на наемател. Това може да се възползва и от наемодателя, тъй като изграждането на сграда върху негова земя увеличава стойността на неговия имот.
За разлика от това, неподдържан наем на земя дава възможност на наемодателя да запази основния приоритет на вземанията си върху имота в случай, че наемателят не изпълни кредита за подобрения. Тъй като кредиторът не може да поеме собствеността върху земята, ако заемът стане неплатен, професионалистите по кредити може да се колебаят да удължат ипотека за подобрения. Въпреки че наемодателят запазва собствеността върху имота, те обикновено трябва да наемат наемателя по-ниска сума от наем.
Предимства и недостатъци на наземния лизинг
Наемът на земята може да бъде от полза както за наемателя, така и за наемодателя.
Ползи за наемателя
Наемът на земята дава възможност на наемател да строи имоти на първостепенно място, което те сами не биха могли да закупят. Поради тази причина големите търговски вериги като Whole Foods и Starbucks често използват наемите на земята в своите корпоративни планове за разширяване.
Наемът на земята също не изисква наемателят да има авансово плащане за обезпечаване на земята, тъй като закупуването на имота би изисквало. Следователно, по-малък капитал е включен в придобиването на наем на земя, което освобождава пари за други цели и подобрява доходността от използването на земята.
Всички наеми, платени на основен лизинг, могат да бъдат приспадани за държавни и федерални данъци върху дохода, което означава намаляване на общата данъчна тежест на наемателя.
Ползи от наемодателя
Собственикът на земя получава постоянен поток от приходи от наемателя, като запазва собствеността върху имота. Наземният лизинг обикновено съдържа клауза за ескалация, която гарантира увеличаване на наема и правата за изгонване, които осигуряват защита в случай на неизпълнение на наем или други разходи.
Има и данъчни спестявания на наемодател, който използва наемни наеми. Ако продадат имот на наемател направо, те ще реализират печалба от продажбата. Изпълнявайки този тип лизинг, те избягват да отчитат всякакви печалби. Но може да има някои данъчни последици от наема, който получават.
В зависимост от разпоредбите, включени в наземния договор за наем, наемодателят може също така да може да запази известен контрол върху имота, включително използването му и начина на неговото развитие. Това означава, че наемодателят може да одобри или откаже всякакви промени в земята.
Недостатъци на наемателите
Тъй като наемодателите могат да изискват одобрение преди извършването на каквито и да било промени, наемателят може да срещне блокиране на пътя при използването или развитието на имота. В резултат на това може да има повече ограничения и по-малка гъвкавост за наемателя.
Разходите, свързани с процеса на наемане на земята, могат да бъдат по-високи, отколкото ако наемателят трябва да закупи имот направо. Наемите, данъците, подобренията, разрешаването, както и всички времена на изчакване за одобрение от наемодателя, могат да струват скъпо.
Недостатъци на наемодателя
Наемодателите, които не поставят правилни разпоредби и клаузи в лизинговите си договори, губят контрол върху наемателите, чиито имоти са в процес на развитие. Ето защо винаги е важно и двете страни да преразгледат своите договори за наем преди подписване.
В зависимост от това къде се намира имотът, използването на наем на земя може да има по-големи данъчни последици за наемодател. Въпреки че може да не реализират печалба от продажба, наемът се счита за доход. Така че наемът се облага с обичайна ставка, което може да увеличи данъчната тежест.
Ключови заведения
- Наемът на земята е споразумение, при което наемател може да развива собственост по време на лизинговия период, след което той се прехвърля на собственика на имота. Наземните лизинг обикновено се извършват между търговски наемодатели, които обикновено наемат земя за 50 до 99 години на наематели, които изграждат сгради върху имота. Наемателите, които иначе не могат да си позволят да купуват земя, могат да строят имоти с наем на земя, докато наемодателите получават стабилен доход и запазват контрола върху използването и развитието на собствеността си.
