Инвеститорите, които искат да оценят стойността на инвестиционното доверие в недвижими имоти (REIT), ще установят, че традиционните показатели като печалба на акция (EPS) и цена на печалба (P / E) не се прилагат., ще обсъдим по-надежден метод за оценка на стойността на REIT.
Преглед на средства от операции (FFO)
Нека започнем с разглеждане на обобщен отчет за приходите от XYZ Residential (XYZ), измислен жилищен REIT.
От 2017 г. до 2018 г. нетният доход на XYZ Residence или „долната линия“ нарасна с почти 30% (+ 122, 534 долара до 543 847 долара). Тези номера на нетния доход обаче включват разходи за амортизация, които са значителни позиции. За повечето предприятия амортизацията е приемлива непарична такса, която разпределя разходите за инвестиция, направена в предходен период. Но недвижимите имоти се различават от повечето инвестиции в основни инсталации или оборудване, тъй като имотът губи стойност рядко и често се оценява. Следователно нетният доход, мярка, намалена с амортизацията, е по-нисък показател за изпълнение. В резултат на това има смисъл да се преценява АДСИЦ по средства от операции (FFO), което изключва амортизацията. (За четене на фонда за инвестирането в REIT, вижте The REIT Way.)
От компаниите се изисква да съгласуват FFO, което се отчита в бележките под линия, заедно с нетния доход. Общото изчисление включва добавяне на амортизация обратно към нетния доход и изваждане на печалбите от продажбата на амортизируемо имущество. Ние изваждаме тези печалби, като приемаме, че те не се повтарят и следователно не допринасят за устойчивия капацитет за изплащане на дивиденти на REIT. Изравняването на нетния доход с FFO (с незначителни елементи, отстранени с цел по-голяма яснота) през 2017 г. и 2018 г. се определя, както следва:
Ясно е, че след като се възстанови амортизацията и се извадят печалбите от собственост, средствата от операции (FFO) се равняват на около 838 390 долара през 2017 г. и почти 758 000 долара през 2018 г.
FFO трябва да се отчита, но съдържа слабост: не приспада капиталовите разходи, необходими за поддържане на съществуващото портфолио от имоти. Акционерите трябва да се поддържат, като например боядисват апартаменти, така че FFO не е съвсем истинският остатъчен паричен поток, останал след всички разходи и разходи.
Затова професионалните анализатори използват мярка, наречена "коригирани средства от операции" (AFFO), за да оценят стойността на REIT. Въпреки че често се използва FFO, специалистите са склонни да се фокусират върху AFFO по две причини. Първо, това е по-прецизна мярка за остатъчен паричен поток, който е на разположение на акционерите и следователно по-добър „основен брой“ за оценка на стойността. Второ, истинският остатъчен паричен поток и по-добър прогноза за бъдещия капацитет на REIT да изплаща дивиденти.
AFFO няма еднакво определение, но повечето изчисления изваждат капиталовите разходи, както беше споменато по-горе. В случая на XYZ Residential, почти 182 000 долара се изваждат от FFO, за да се получи AFFO за 2018 г. Този брой обикновено може да се намери в отчета за паричните потоци на REIT. Използва се като оценка на паричните средства, необходими за поддържане на съществуващи имоти, въпреки че внимателният поглед върху конкретни имоти може да генерира по-точна информация.
Традиционните показатели като EPS на печалба на акция и P / E не са надеждни при оценката на стойността на REIT.
Проучване на растежа във FFO и / или AFFO
Можем да оценим стойността на REIT с по-голяма точност, когато разполагаме с FFO и AFFO в ръка, търсейки очакван растеж в една или и в двете показатели. Това изисква внимателен поглед върху основните перспективи на REIT и неговия сектор. Особеностите на оценката на перспективите за растеж на REIT са извън обхвата на тази статия, но ето няколко източника, които трябва да разгледаме:
- перспективата за увеличаване на наема перспективата за подобряване / поддържане на процента на заемане на планове за надграждане / по-висок клас имоти (популярна и успешна тактика е придобиването на имоти от нисък клас и надграждането им с цел привличане на наематели с по-високо качество; по-добрите наематели водят до по-високи коефициенти на заетост (по-малко изселвания)) и по-високи наеми) външни перспективи за растеж (много REITs насърчават растежа на FFO чрез придобиване, но е по-лесно да се каже, отколкото да се направи, тъй като REIT трябва да разпределя по-голямата част от печалбата си и обикновено не притежава голям паричен запас; въпреки това много REITs успешно подрязват портфейлите си, продажба на имоти с ниска ефективност за финансиране на придобиването на подценени имоти)
Прилагане на множество към FFO / AFFO
Общата възвръщаемост на REIT идва от два източника: изплатени дивиденти и поскъпване. Очакваното поскъпване на цените може да се раздели на два допълнителни компонента: растеж на FFO / AFFO и разрастване на цената към FFO или цена на AFFO многократно
Нека да разгледаме кратни за XYZ. Имайте предвид, че показваме цена, разделена на FFO, което в действителност е пазарна капитализация, разделена на FFO. Пазарната капитализация на XYZ (брой акции, умножена по цена на акция) в този пример е около 8 милиарда долара.
Как да интерпретираме тези множества, като не правим пряко сравнение с връстниците от индустрията? Подобно на P / E множества, тълкуването на цените към FFO или цената на AFFO не е точна наука и множествата ще варират в зависимост от пазарните условия и специфичните подсектори REIT). И както при другите категории акции, ние искаме да избегнем купуването на кратък, който е твърде висок.
Освен изплатените дивиденти, поскъпването на цените се разпада на два източника: растеж на FFO / AFFO и / или разрастване на множественото оценяване (цена-FFO или съотношение цена-AFFO). Трябва да разгледаме и двата източника заедно, когато гледаме на REIT с благоприятни перспективи за растеж на FFO. Например, ако FFO расте с 10%, а кратността на 10.55x се поддържа, цената ще нарасне 10%. Ако обаче множественият разшири около 5% до 11x, поскъпването ще бъде приблизително 15% (10% ръст на FFO + 5% многократно разширяване).
Едно полезно упражнение е реципрочно на кратната цена-AFFO, т.е. 1 ÷ = AFFO / Цена . Това се равнява на около 7, 2% ( $ 575, 7 ÷ 8 000 ) с XYZ Residential и се нарича "доходност на AFFO." За да оценим цената на REIT, можем да сравним доходността на AFFO с:
1. пазарната капиталова капитализация, която се развива, или „лихвен процент“, 2. нашата оценка за растежа на REIT във FFO / AFFO.
Коефициентът на ограничаване е общ номер, който казва на инвеститорите колко пазарът в момента плаща за недвижими имоти. Например, 8% означава, че инвеститорите обикновено плащат около 12, 5 пъти ( 1 ÷ 8% ) нетния оперативен доход (NOI) на всеки имот.
Да предположим, че нормата на капацитет на пазара е около 7%, а очакванията ни за растеж за FFO / AFFO на XYZ са неуморни 5%. Като се има предвид изчислената доходност на AFFO от 7, 2%, ние вероятно търсим добра инвестиция, тъй като цената ни е разумна в сравнение с нормата на пазарен капацитет (дори е малко по-висока, което е по-добре). В допълнение, растежът, който очакваме, в крайна сметка трябва да се изрази както в по-високи дивиденти, така и в цена. В действителност, ако всички други инвеститори се съгласиха с нашата оценка, цената на XYZ щеше да бъде много по-висока, защото щеше да е необходим по-голям кратък, за да се включат тези очаквания за растеж.
Долния ред
Оценката на REIT създава по-голяма яснота по отношение на средствата от операции (FFO), а не на нетния доход. Бъдещите инвеститори следва също да изчисляват коригирани средства от операции (AFFO), които приспадат вероятните разходи, необходими за поддържане на портфолиото за недвижими имоти. AFFO предоставя отличен инструмент за измерване на капацитета на REIT за изплащане на дивиденти и перспективи за растеж.
