Въпреки че обикновено се приема, че повечето хора знаят собствения си капитал, мнозина все още са объркани по темата. И е важна тема, която трябва да разберете, особено ако търсите да рефинансирате ипотека или искате да вземете пари срещу местожителството си.
Стойността на вашия собствен капитал е разликата между текущата пазарна стойност на вашия дом и общата сума на дълговете (главно, макар и не изключително, основната ви ипотека), регистрирани срещу него.
Просто казано, собственият капитал е стойността на вашия дял от собственост в дома ви.
Колко голям заем от собствен капитал можете да получите?
Кредитът, наличен на кредитополучателя чрез заем за собствен капитал, зависи от размера на собствения ви капитал - каква е текущата стойност на вашия дом минус остатъка, дължим върху вашата ипотека. Така че, ако домът ви струва 250 000 долара и дължите 150 000 долара за ипотеката си, имате 100 000 долара в собствения капитал.
Въпреки това, много малко кредитори ще ви позволят да заемате срещу цялата сума на собствения капитал. Като цяло кредиторите ще ви позволят да заемате до 75% до 90% от наличния ви капитал, в зависимост от кредитора, кредита и доходите ви. По този начин в гореспоменатия пример бихте могли да получите кредитна линия за домашен капитал от 80 000 до 90 000 долара.
Ето още един пример, който взема предвид още няколко фактора. Да предположим, че сте пет години в 30-годишна ипотека на вашия дом. Скорошна оценка или оценка определя текущата пазарна стойност на къщата ви на 250 000 долара, а вие все още имате 195 000 долара за първоначалния заем от 200 000 долара. (Почти всички ваши ранни ипотечни плащания в домашни условия се използват за изплащане на лихвите, не забравяйте).
Ако няма други задължения, свързани с къщата, имате 55 000 долара собствен капитал или 250 000 долара текуща пазарна стойност минус 195 000 долара дълг. Можете също да разделите собствения капитал по пазарна стойност, за да определите процента на собствения си капитал. В този случай процентът на собствения капитал е 22%, или 55 000 ÷ $ 250 000 =.22.
Да предположим, че в допълнение към ипотеката си сте взели и заем за домашен капитал на стойност 40 000 долара. Общата задлъжнялост на имота е 235 000 долара, вместо 195 000 долара. Това променя общия ви собствен капитал до едва 15 000 долара, като намалява процента на собствения ви капитал до 6%.
LTV е много важна фигура за заемодателите, когато отидете да поискате друг заем или да рефинансирате.
Заема и стойност
Друг начин да изразите собствения си капитал във вашия дом е чрез формулата заем на стойност (LTV). Това се изчислява чрез разделяне на остатъка от заема на текущата пазарна стойност. Използвайки същия първоначален пример като преди, вашият LTV е 78%. (Да, това е обратната страна на процента на вашия собствен капитал от 22%.) Когато го заредите със собствен капитал, той се покачва до 84%.
Кредиторите не харесват висок LTV, защото това предполага, че може да имате надвишен размер. Стойностите на LTV и на собствения капитал подлежат на колебания, когато пазарната стойност на вашия дом се промени. Например милиони долари в предполагаемия собствен капитал бяха заличени по време на срива на ипотечните кредити преди 2007 г. - 2008 г.
