Съдържание
- Предимства за Продавачите
- Как купувачите печелят
- MLS изявление 8.0
- Ефект на изявление за МЛС 8.0
- Офертите извън пазара остават
- Свържете се с агентите за недвижими имоти
- Отидете онлайн
- Подход на собствениците на жилища
- Познайте процеса
- Долния ред
Тъй като инвентаризацията на недвижими имоти все още е тясно на много пазари в страната, вие като потенциален купувач на жилища искате да останете пред конкуренцията си. Това е мястото, откъдето влизат обяви извън пазара. Също известни като тихи или джобни списъци, тези домове могат да се продават, но не са изброени в услугите за множество обяви (MLS). Това означава, че агентите за недвижими имоти, които продават тези имоти, трябва да вършат краката, за да намерят купувачите сами.
Обявяването на домове извън пазара беше рядкост в миналото, но придоби по-голямо сцепление през последните години със собствениците на жилища, правейки тези списъци част от вторичен пазар от сортове - особено на фона на непрекъснато нарастващото търсене.
Нова политика на Националната асоциация на брокерите®, известна като „MLS Statement 8.0“, силно ограничава пазарите на пазара.
Офертите извън пазара могат да изглеждат противоположни на продавача. В края на краищата има повече търсене от инвентара, което означава, че войните за наддаване са често срещани в много квартали. Така че защо продавачите искат да правят тайни списъци и как вие - купувачът, да ги намерите?
Ключови заведения
- Офертите извън пазара са имоти, които се продават, но не са посочени в многобройни услуги за обяви. Някои продавачи желаят извън пазара да тестват водите, да поддържат поверителност, да спестяват комисионни или да създават усещане за изключителност, което може да доведе до по-висока продажна цена.За купувачите извън пазара се предлагат достъп до допълнителен инвентар, възможност да се спести, ако комисионната е по-ниска, и възможност за избягване на конкуренция за имоти в желана зона. Продажбите на пазарен пазар, включващи само един агент, могат понякога предоставят много малко място за мърдане за купувачите, които искат да договарят цена. За да получат достъп до тези списъци, купувачите могат да се свържат директно с агенти или собственици на жилища или да се опитат да отидат онлайн.
Предимства за Продавачите
Някои домашни продавачи избират изброяване извън пазара, за да тестват водите, докато други искат по-частен процес на продажби или възможност за договаряне на по-ниска комисионна за продажби, тъй като има само един агент.
Някои собственици на жилища са смятали, че джобната обява създава примамливост, която ще им осигури по-висока цена В края на краищата, ако домът е в списъка и приключи да седи на пазара повече от 30 дни, има голям шанс потенциалните купувачи да се опитат да направят ниски предложения, Без да изчезне тикерът „дни на пазара“, няма голям шанс продавачът да бъде подбит.
Как купувачите печелят
За вас като купувач, ползите от извънпазарната търговия са два пъти. Като за начало той ви дава достъп до инвентара, който другите купувачи на жилища не виждат. Ако купувате на особено горещ пазар, джобните списъци може да са единственият начин да закупите жилище. При редовен пазарен климат може да получите сделка отчасти, защото комисионната, която продавачът трябва да плати, е по-ниска.
Не всички купувачи на жилища търсят основно жилище. Може да търсите инвестиционен имот или жилища, за да купите и да прехвърлите печалба. Изброяването извън пазара в страхотен квартал може да бъде отличен начин за постигане на тази цел.
Изявление на МТС 8.0 Ясна политика на сътрудничество
Съществено препятстване на извънпазарни листинги дойде с неотдавнашното преминаване от Националната асоциация на брокерите на „Декларация за МЛС 8.0 Ясна политика на сътрудничество“. Тази политика, в сила от 1 януари 2020 г., като местното прилагане е задължително до 1 май 2020 г. всеки брокер на недвижими имоти, който участва в услуга за множествена регистрация, да представи своя обява в МЛС в рамките на един работен ден от пускането на имота на обществото.
Практическото въздействие на изявление за МЛС 8.0
Заслужава да се отбележи, че MLS Statement 8.0 не е закон в традиционния смисъл. Според Риелтор Дъг Вагнер от RE / Max Victory, „Националната асоциация на брокерите е управляваща асоциация, а не юридическо лице, но всички членове на МЛС, посредничество и агенти на асоциацията трябва да спазват новата политика.“
Вагнер отбелязва, че лицензираните агенти, които не са брокери (които не са членове на NAR), не са обвързани от тази политика. Въпреки това, като се има предвид фактът, че 89% от последните купувачи на жилища са използвали недвижими имоти или брокер и че почти 7 от 10 лицензирани агенти за недвижими имоти са брокери, практическото въздействие е, че Декларация 8.0 се прилага за повечето сделки с недвижими имоти.
Офертите извън пазара остават
За щастие, MLS Statement 8.0 не означава края на извънпазарните листинги. Новата политика на NAR има вградени опции, които позволяват на агентите и брокерите на членове да поддържат както ограничени, така и пълни списъци извън пазара.
Например, съгласно MLS Statement 8.0, продавачите могат да се откажат от MLS IDX или интернет дисплея. Друга опция, известна като „офис ексклузивен“ списък, също е достъпна за продавачите, които искат да поддържат поверителност. В случай на изключителен офис, агентът може да сподели списъка с други агенти в офиса или един на един с купувачите.
Определени други опции извън пазара, достъпни по-рано чрез брокери, като например „мрежи за частни листинг“, вече не са разрешени от Декларация 8.0. Други, включително „скоро ще се появи“ и „забавено показване“, ще бъдат под контрола на местните МЛС, но ще включват нови ограничения, които не позволяват на агентите да ги споделят с купувачите.
Според Вагнер, онлайн уебсайтът Zillow, който изготвя списъци от данните на MLS, но не е член на NAR, не е изключен да продължи да предлага вътрешни пазарни програми като „Накара ме да се движа“, Очаквайте скоро, „FSBO“ и "iBuyer".
Свържете се с агентите за недвижими имоти
Намирането на традиционен, изключителен дом извън пазара изисква малко домашна работа и много работа в мрежа. След като определите квартала, в който искате да купите, ще трябва да съставите списък с най-добрите агенти за недвижими имоти и да се свържете с тях относно всякакви изключителни списъци на офиси, които могат да имат.
Отидете онлайн
В допълнение към директния контакт с агентите за недвижими имоти, купувачите имат на разположение инструменти за онлайн, за да намерят списъци, които не са MLS, като например Продажба от собственик (FSBO), обяви във вестници или дори Craigslist. Както бе отбелязано по-горе, онлайн уебсайтът Zillow разполага с няколко пазарни програми, достъпни за потенциални продавачи и купувачи.
Подход на собствениците на жилища
Ако има район или квартал, от който се интересувате особено, една от опциите е да се регистрирате директно със собствениците на жилища. Може да успеете да намерите преднина чрез чукване на врата или изпращане на пощенски съобщения. Въпреки че това ще ви струва време и пари - и няма да гарантира успех - има малък шанс поне един човек да отговори.
Не изключвайте пренебрегвани имоти, особено ако знаете, че можете да си позволите да направите ремонт. Може би има собственик на жилище, който е толкова затрупан с разходите за поддръжка - и такъв, който никога не е вярвал, че някога може да продаде -, че непоисканата оферта ще се счита за благословия.
Само за да не успеете да разбиете банката, уверете се, че печатате пощенски съобщения, които са и евтини, и ефективни. В крайна сметка, вие искате да изглеждате максимално професионални в подхода си. И никога не знаеш, докато не попиташ, нали?
Познайте процеса
Намирането на извънпазарна регистрация е само половината от битката. Забелязването на сделка е крайната игра, поради което купувачите на пазарни листинги трябва да знаят входовете и изходите на процеса. След като стигнете до договор, това е стандартна сделка, но тъй като агентът вероятно представлява и двама ви, може да стане малко мътно.
Известен като продажба на двойна агенция - макар и напълно законна - за купувача може да е трудно да каже дали агентът има своите най-добри интереси. Колкото по-висока е продажната цена, толкова по-висока е комисионната за агента. Ако купувате на пазар с малко инвентар, може да няма значение дали получавате най-добрата сделка, стига да се приберете вкъщи, но плаща, за да сте наясно с евентуални конфликти на интереси.
Долния ред
Пазарът на недвижими имоти все още е горещ в много райони на страната с повече търсене, отколкото инвентар. Разочарованите купувачи, които са били наддадени извън домовете, се нуждаят от предимство, което могат да получат. Въпреки че MLS Statement 8.0 силно ограничава достъпа до извънпазарни списъци, това не ги забранява изцяло. Направете домашната си работа, осъзнайте, че има рискове, и знайте, че намирането на следващия ви дом чрез изброяване извън пазара може да си струва усилията.
