Лихвените проценти, по-специално лихвените проценти по междубанковите борси и държавните облигации, имат също толкова голям ефект върху стойността на недвижими имоти, които генерират доход, както на всеки инвестиционен механизъм. Тъй като влиянието им върху способността на даден човек да купува жилищни имоти (чрез увеличаване или намаляване на цената на ипотечния капитал) е толкова дълбоко, много хора неправилно приемат, че единственият решаващ фактор при оценката на недвижимите имоти е настоящият процент на ипотеката.
Ипотечните проценти обаче са само един фактор, свързан с лихвата, влияещ върху стойностите на имотите. Тъй като лихвените проценти също влияят на капиталовите потоци, предлагането и предлагането на капитал и изискваните от инвеститорите нива на възвръщаемост на инвестициите, лихвените проценти управляват цените на имотите по различни начини.
Как лихвените проценти влияят върху стойностите на собствеността
Основи на оценката
За да разберете как влияещите от правителството лихвени проценти, капиталови потоци и лихвени проценти влияят върху стойностите на имотите, трябва да имате основно разбиране на доходния подход към стойностите на недвижимите имоти. Въпреки че стойностите на недвижимите имоти са повлияни от предлагането и предлагането на имоти в даден локал и заместващите разходи за разработване на нови имоти, доходният подход е най-разпространената техника за оценка на инвеститорите. Подходът на доходите, предоставен от оценители на търговски имоти и от застрахователи и инвеститори на инвестиции, обезпечени с недвижими имоти, е много подобен на анализа на дисконтираните парични потоци, извършен върху инвестиции в акции и облигации.
Казано по-просто, оценката започва с прогнозиране на доходите от собственост, което е под формата на очаквани плащания от лизинг или, в случая на хотели, предвидена заетост, умножена по средната цена на стая. След това, като поеме всички разходи на ниво собственост, включително разходите за финансиране, анализаторът достига до нетния оперативен доход (NOI) или паричния поток, останал след всички оперативни разходи.
Като се извадят всички капиталови разходи, както и всеки инвестиционен капитал за поддържане или ремонт на имота и други неимуществени разходи от NOI, резултатът е нетният паричен поток (NCF). Тъй като имотите обикновено не задържат пари или имат декларирана дивидентна политика, NCF се равнява на паричните средства, достъпни за инвеститорите и е същата като парите от дивиденти, които се използват за оценка на капитала или инвестициите с фиксиран доход. Чрез капитализиране на дивиденти или чрез дисконтиране на потока на паричните потоци (включително всяка остатъчна стойност) за даден период на инвестиция, стойността на имота се определя.
Капиталови потоци
Лихвените проценти могат значително да повлияят на разходите за финансиране и ипотечни проценти, което от своя страна влияе върху разходите на ниво собственост и по този начин влияе върху стойностите. Въпреки това, предлагането и предлагането на капитал и конкурентните инвестиции оказват най-голямо влияние върху изискваната норма на възвръщаемост (RROR) и стойности на инвестициите. Тъй като Федералният съвет на резервите премести фокуса от паричната политика и повече към управлението на лихвите като начин за стимулиране на икономиката или за предотвратяване на инфлацията, нейната политика има пряк ефект върху стойността на всички инвестиции.
Тъй като междубанковите валутни курсове намаляват, цената на средствата намалява и средствата постъпват в системата; и обратно, когато лихвите се повишават, наличието на средства намалява. Що се отнася до недвижимите имоти, промените в междубанковите лихвени проценти или добавят, или намаляват размера на наличния капитал за инвестиции. Размерът на капитала и цената на капитала влияят на търсенето, но и на предлагането - тоест наличните пари за покупка и развитие на недвижими имоти. Например, когато наличността на капитал е ограничена, доставчиците на капитали са склонни да отпускат заеми по-малко като процент от присъщата стойност или не толкова далеч от „капиталовия стак“. Това означава, че заемите се отпускат при по-ниски съотношения между заем и стойност, като по този начин се намаляват паричните потоци на кредити и на имотите.
Тези промени в капиталовите потоци също могат да имат пряко влияние върху динамиката на предлагането и предлагането на имоти. Цената на капитала и наличността на капитал влияят на предлагането, като предоставят допълнителен капитал за развитие на собствеността; те също влияят на популацията на потенциални купувачи, които търсят сделки. Тези два фактора работят заедно, за да определят стойностите на свойствата.
Цени за отстъпки
Най-очевидното въздействие на лихвените проценти върху стойностите на недвижимите имоти може да се наблюдава в извличането на дисконтите или процентите на капитализация. Степента на капитализация може да се разглежда като необходима дивидентна ставка на инвеститора, докато дисконтовата ставка е равна на общите изисквания на инвеститора за възвръщаемост. K обикновено означава RROR, докато процентът на капитализация е равен (Kg), където g е очакваният растеж на доходите или увеличението на увеличението на капитала.
Всеки от тези лихви се влияе от преобладаващите лихвени проценти, тъй като те са равни на безрисковия процент плюс рисковата премия . За повечето инвеститори безрисковият процент е лихвеният процент по държавните каси; гарантирани от кредит от федералното правителство, те се считат за безрискови, защото вероятността от неизпълнение е толкова малка. Тъй като инвестициите с по-висок риск трябва да постигнат съизмеримо по-висока възвръщаемост, за да компенсират допълнителния риск, носещ при определяне на дисконтовите проценти и процентите на капитализация, инвеститорите добавят рискова премия към безрисковия процент, за да определят коригираната към риска възвръщаемост, необходима за всяка разглеждана инвестиция,
Тъй като K (дисконтов процент) е равен на безрисковия процент плюс рисковата премия, процентът на капитализация е равен на безрисковия процент плюс рисковата премия, намален с очаквания растеж (g) на доходите. Въпреки че рисковите премии варират в резултат на предлагането и предлагането и други рискови фактори на пазара, дисконтовите ставки ще варират поради промените в лихвените проценти, които ги формират. Когато необходимата възвращаемост от конкурентни или заместващи инвестиции нараства, стойностите на недвижимите имоти намаляват; обратно, когато падат лихвите, цените на недвижимите имоти се увеличават.
Долния ред
Важно е да се съсредоточите върху ипотечните проценти, защото те имат пряко влияние върху цените на недвижимите имоти. Ако сте потенциален собственик на жилище или инвеститор в недвижими имоти, лесен начин за изследване на текущите лихвени проценти е да използвате ипотечен калкулатор.
Въпреки това е важно да се отбележи, че промяната на лихвите засяга много аспекти на недвижимите имоти. Отвъд цената на новия ви дом, лихвите също влияят върху наличието на капитал и търсенето на инвестиции. Тези капиталови потоци влияят на търсенето и предлагането на имоти и в резултат на това влияят върху цените на имотите.
Освен това лихвените проценти също влияят върху възвръщаемостта на заместващите инвестиции, а цените се променят, за да останат в съответствие с присъщия риск за инвестициите в недвижими имоти. Тези промени в необходимите норми на възвръщаемост на недвижимите имоти също варират по време на периодите на дестабилизация на кредитните пазари. Тъй като инвеститорите предвиждат увеличена вариабилност на бъдещите лихвени проценти или увеличаване на риска, рисковите премии се разширяват, оказвайки по-силен натиск върху цените на имотите.
