Подобрението на арендата е промяна, направена в имот под наем, за да се персонализира за конкретните нужди на наемател. Подобренията под наем, като боядисване, инсталиране на прегради, смяна на подовата настилка или поставяне на персонализирани осветителни тела, могат да бъдат предприети или от наемодателите, които могат да предложат това за увеличаване на продаваемостта на техните наемни единици, или от самите наематели.
Въпреки че полезният икономически живот на повечето подобрения на лизинговите права е пет до 15 години, Кодексът за вътрешните приходи изисква амортизацията за такива подобрения да настъпи през икономическия живот на сградата. Подобренията на лизинговите задължения имат различни правила за амортизация в зависимост от това дали работите с финансовата отчетност на данъчната основа в САЩ или с общоприетите счетоводни принципи на САЩ (GAAP). За данъчни цели подобренията на лизинговите права могат да бъдат амортизирани за периоди до 15 години.
Ключови заведения
- Подобрението на лизинговите права е промяна, направена в имот под наем, за да го персонализира за конкретните нужди на наемател. IRS не позволява удръжки за подобрения на лизинговите права. Но тъй като подобренията се считат за част от сградата, те подлежат на амортизация. При GAAP амортизацията за подобряване на лизинговите активи трябва да следва 15-годишен график, който трябва да бъде преоценяван всяка година въз основа на полезния му икономически живот.
Как работят подобренията под наем
Подобренията под наем са известни също като подобрения на наематели или надстройки и обикновено се правят от наемодателите на търговски имоти. Наемодателите могат да осигурят тези подобрения за съществуващи или нови наематели. Модификациите са съобразени с нуждите на конкретен наемател и неговите нужди. Единствено подобренията, направени във вътрешността на конкретно пространство на наемателя, се считат за подобрения на наем.
Подобренията на лизинговите задължения, както бе отбелязано по-горе, се прилагат за структурни промени в пространството, които ще са от полза за конкретен наемател. Така че извършването на промени в пространството на един наемател не се квалифицира като подобрение на арендата за неговия съсед. Промените във външността на сградата или нейния пейзаж също не се прилагат. Ако наемодател замени покрива на сградата, модернизира асансьора или павира паркинга - нито една от тези промени не се счита за подобрения на арендата, тъй като те не се възползват от конкретен наемател.
След като приключи лизинговият договор, подобренията обикновено принадлежат на наемодателя, освен ако в споразумението не е посочено друго. Ако наемателят е в състояние да ги вземе, той трябва да ги премахне, без да повреди имота.
Данъчна основа на САЩ Финансово отчитане
15-годишното правило е въведено от Службата за вътрешни приходи (IRS) през 2004 г. Преди тази година срокът на амортизацията е 39 години. Правилото за 15 години не е постоянно и трябва да се разрешава всяка година. Амортизационният срок е фиксиран независимо от действителния полезен живот на подобрението на лизинговия договор или останалия срок на лизинговия договор.
Финансово отчитане на GAAP
За финансовата отчетност на GAAP подобренията на лизинговите дялове могат да се капитализират или разходват в зависимост от сумата в долара на подобрението. Компаниите определят лимит на капитализация, вътрешен счетоводен стандарт, определен от ръководството, който определя праговата сума, над която даден артикул се капитализира, вместо да се разходва. Ако сумата не надвишава лимита на капитализация, подобрението на лизинговия дял се разходва в периода, в който е възникнало. Ако обаче цената превиши лимита на капитализация, дружеството го капитализира и амортизира.
Подобрението на капитализирани лизингови задължения по GAAP се амортизира през по-малкото от оставащия полезен живот или оставащия срок на лизинговия договор. Полезният живот се определя въз основа на оценките на ръководството. Освен това, останалият срок на лизинговия договор може да включва удължавания, стига да са предвидими и разумно сигурни за това. Ако впоследствие сградата бъде закупена, лизинговият договор престава да бъде в сила и подобрението на наемането ще се амортизира през оставащия полезен живот на сградата.
