Често рефинансирането изглежда като чудесен начин да намалите месечните си ипотечни плащания и да ви оставят повече пари за други неща. И може. Но когато претегляте плюсовете и минусите, не забравяйте да помислите как този ход може да повлияе на вашата нетна стойност. Причината: Ипотеката е повече от месечно плащане. Това е дългов инструмент, използван за финансиране на актив. И че жаргонът на професора по счетоводство означава, че наличието на ипотека намалява нетната ви стойност.
Ето как работи този ред на разсъждения: В баланса на домакинството ипотеката е задължение. Като такова се изважда от активите на домакинството, за да се определи нетната стойност на това домакинство. Твърде много потребители попадат в капана на рефинансирането на ипотека, за да намалят месечните си плащания, без да обмислят как това рефинансиране влияе върху общата им нетна стойност. Рефинансирането на вашия дом някога се изплаща? Или това е просто краткосрочно решение за по-голям проблем?
Периодът на изплащане
Най-популярният метод за определяне на икономията на рефинансиране на ипотека включва изчисляване на прост период на изплащане. Това уравнение се прави чрез изчисляване на сумата от месечните спестявания от плащания, които могат да бъдат реализирани чрез рефинансиране в нова ипотека с по-ниска лихва и определяне на месеца, в който тази натрупана сума от месечните плащания от плащания е по-голяма от разходите за рефинансиране.
Да предположим, че например имате 30-годишен ипотечен кредит за 200 000 долара. Когато го извадите, получавате 6, 5% фиксиран лихвен процент и плащането в началото на месеца е 1 257 долара. Ако фиксираните лихвени проценти сега са 5, 5%, това може да намали месечното ви плащане до 1, 130 долара, правейки месечни спестявания от 127 долара, което е 1524 долара годишно. (Типичното правило е, че ако можете да намалите текущата си лихва с 0, 75% до 1% или по-висока, може да има смисъл да обмислите рефинансиране.)
След това ще трябва да поискате от вашия нов кредитор да изчисли общите ви разходи за затваряне за възможното рефинансиране. Ако те достигнат приблизително 2300 долара, знаете, че периодът на изплащане ще бъде 1, 5 години в дома (2300 долара, разделени на 1524 долара, се равняват на 1, 5 години). По този начин, ако планирате да останете в дома за две или повече години, рефинансирането има смисъл, поне според простия метод на период на изплащане.
Ключови заведения
- Прост метод за период на изплащане често се използва за изчисляване на месеца, когато кумулативните спестявания на собственика на жилища са по-големи от разходите за рефинансиране. По-финансово надежден начин да се изчисли цената на рефинансирането е да се вземе предвид въздействието върху нетната стойност на вашето домакинство. когато решението за рефинансиране наистина стане икономично, собственикът на жилище трябва да сравни оставащия амортизационен план на съществуващата ипотека с амортизационния график на новата ипотека.
Рефинансирането засяга нетната стойност на вашето домакинство
Този метод обаче игнорира баланса на домакинството и уравнението на общата нетна стойност. Две основни неща не се отчитат:
- Основният баланс на съществуващата ипотека спрямо новата ипотека се игнорира. Рефинансирането не е безплатно. Разходите за рефинансиране трябва да се изплащат от джоба или в повечето случаи да бъдат превърнати в основния баланс на новата ипотека. Когато ипотечният баланс се увеличи чрез рефинансираща транзакция, страната на пасивите на баланса на домакинството се увеличава и, при всички останали неща, които са постоянни, нетната стойност на домакинството веднага намалява с сума, равна на разходите за рефинансиране. Рефинансиране на 30-годишна ипотека с оставащи 25 години, докато не бъде изплатена в нова 30-годишна ипотека означава, че в крайна сметка може да платите по-обща лихва през целия живот на новата ипотека, въпреки че лихвеният процент по новата ипотека е по-нисък от процента, който бихте плати през останалите 25 години от съществуващата ипотека.
Погледнете реалните разходи за рефинансиране
По-надежден финансово начин за определяне на икономията на рефинансиране, който включва реалните разходи за рефинансиране в уравнението на нетната стойност на домакинството, е сравняването на останалия амортизационен график на съществуващата ипотека с амортизационния график на новата ипотека.
Графикът на амортизацията на новата ипотека ще включва разходите за рефинансиране в основния баланс. (Ако разходите за рефинансиране ще бъдат изплатени от джоба, тогава същата сума в долара трябва да бъде извадена от основния баланс на съществуващата ипотека въз основа на предположението, че ако рефинансиращата транзакция не се осъществи, парите, които бихте освободили за разходите вместо това може да се използва за изплащане на основния остатък на съществуващия заем.)
Извадете месечните спестявания от плащания между двете ипотеки от основния баланс на новата ипотека. (Това се прави, защото на теория бихте могли да използвате месечните спестявания, генерирани от рефинансиране, за да намалите основния баланс на новата ипотека.) Месецът, през който измененото главно салдо по новата ипотека е по-малко от основния баланс на съществуващата ипотеката е месецът, в който е достигнат действително икономичен период на изплащане на рефинансиране, основан на нетната стойност на домакинството.
Между другото, калкулаторите на амортизация могат да бъдат намерени на повечето уебсайтове, свързани с ипотека. Можете да копирате и поставите резултатите в програма за електронни таблици, след което да извършите допълнителното изчисление на изваждането на месечните разлики в плащанията от основния баланс на новата ипотека.
Използвайки гореописаните изчисления, рефинансиращ анализ на съществуваща ипотека с фиксиран лихвен процент от 7%, останал 25 години до погасяване и главно салдо от 200 000 долара в нова 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент от 6, 25% и разходите за рефинансиране от 3000 долара (които ще бъдат включени в основния баланс на новата ипотека) водят до следните резултати:
Ако в горния пример се използва обикновен анализ на периода на изплащане, за да се определи икономията на рефинансиране, кумулативните месечни спестявания от плащания са по-големи от разходите на 3000 долара за рефинансиране, започващи от месец 19. С други думи, простият метод за период на изплащане ни казва, че ако собственикът на жилището очаква да има новата ипотека за 19 или повече месеца, рефинансирането има смисъл.
Въпреки това, ако се използва подходът на нетната стойност, решението за рефинансиране няма да стане икономично чак до 29 месец, когато основният баланс на новата ипотека минус кумулативните месечни спестявания от плащания е по-малък от основния баланс на съществуващата ипотека. Подходът на нетната стойност ни казва, че са необходими 10 месеца повече от простия подход за период на изплащане, преди рефинансирането да е икономично.
Други фактори
Имайте предвид, че по време на периоди, когато стойностите на жилището намаляват, много домове се оценяват за много по-малко, отколкото са стрували преди. Това може да доведе до това, че нямате достатъчно капитал в дома си, за да задоволите 20% авансовото плащане по новата ипотека и да наложи да излезете с по-голям паричен депозит от очакваното. Това може също да наложи да сключите частна застраховка за ипотека, което в крайна сметка ще увеличи месечното ви плащане. В тези случаи, дори при спад на лихвите, реалните Ви спестявания може да не са много.
Долния ред
Чрез изчисляване на реалната икономия на рефинансиране на вашата ипотека, можете точно да определите с какъв реален период на изплащане трябва да се справите. Съкращаването на числата изисква малко работа, но всеки може да го направи.
Особено, ако планирате да преминете през следващите няколко години, отделянето на няколко минути, за да изчислите реалната икономия на рефинансиране на ипотеката, може много да ви помогне да не повредите нетната си стойност с хиляди долари. И ако изглежда, че рефинансирането ще ви се отплати, ще имате много по-ясно разбиране за това кога точно ще започнете да се възползвате от този ход.
