Какви са правата за обслужване на ипотека (MSR)?
Правата за обслужване на ипотека (MSR) се отнасят до договорно споразумение, в което правото на обслужване на съществуваща ипотека се продава от първоначалния кредитор на друга страна, която е специализирана в различните функции, свързани с обслужването на ипотеките.
Ключови заведения
- Правата за обслужване на ипотека се продават от инициатора на ипотека на друга финансова институция, която след това поема управлението на ипотеката, която включва такива задачи като събиране на плащания и препращането им на инициатора. Първоначалният кредитор плаща на обслужващия хонорар за извършване тази работа. Нищо не се променя за ипотекарния кредитор, освен адреса, на който се изпращат плащания.
Разбиране на правата за обслужване на ипотека (MSR)
MSR имат текущи административни задължения, които редовно се обработват за цялата дължина на ипотеката. Общите права са включени в правото на събиране на ипотечни плащания месечно, заделяне на данъци и застрахователни премии в ескроу и предаване на лихвите и основните части на ипотечния кредитор. В замяна на това обслужващият се обезщетява с конкретна такса, която е очертана в договора, който е бил установен и сключен в началото на договора за обслужване.
Размерът на ипотечното плащане, лихвата, вида на заема и други фактори остават същите. Що се отнася до кредитополучателя, се променя само адресът, на който се изпращат плащания и трябва да се свържете с обслужващия, а не с първоначалния си ипотечен кредитор, с всякакви въпроси, които бихте могли да имате по отношение на вашия заем. Вашият сервиз може да се промени по всяко време, но трябва да получите известие от първоначалния си кредитор най-малко 15 дни преди това да се случи, а новият ви сервиз трябва да ви уведоми в рамките на 15 дни от поемането на правата.
Федералните банкови закони позволяват на финансовите институции да продават ипотеки или да прехвърлят правата за обслужване на други институции без съгласието на потребителите.
Пример за продажба на MSR
Сара взема ипотека на стойност 500 000 долара от кредитора А. Тя изпраща на кредитора месечно плащане на главница и лихва. Три години по-късно заемодателят А решава да прехвърли своя MSR върху ипотеката на Сара на компания Б. Съгласно условията на договора, дружество Б плаща такса от заемодателя А за обработка на всички останали ипотечни плащания на Сара. След това ипотечният кредитор може да харчи повече време и пари, предоставяйки нови ипотеки, докато компанията, поемаща MSR, препраща ипотечните плащания на кредитора.
Специални съображения
Кредиторът често ще продава MSR като средство за освобождаване на кредитни линии за отпускане на пари на допълнителни кредитополучатели. По-голямата част от ипотечните кредити са в сила от 15 до 30 години и банката се нуждае от милиарди долари, за да заема пари на други потребители, поискали ипотеки през това време. По заобиколен начин продажбата на MSR означава, че повече хора могат да станат собственици на жилища, тъй като продажбата на тези права носи приходи.
Кредиторите също печелят пари, като събират такси за ипотека с произход и печелят месечни лихви от плащания. Ипотечните кредити са просто допълнителни активи, които носят повече приходи за банките.
История на MSRs
Пазарът на MSRs беше силен през последните години поради подобряване на икономиката, по-високо качество на ипотечните произведения и по-малко неизпълнени стойности. Хедж фондовете, банките и инвестиционните тръстове за инвестиции в недвижими имоти (REITs) намират тези активи за привлекателни, тъй като MSR може да доведе до големи суми на лихви. Например SunTrust закупи 8 милиарда щатски долара в MSR през първото тримесечие на 2016 г. като средство за спечелване на солидна възвръщаемост на инвестициите (ROI), а в рамките на месеци портфейлът му от MSR съдържаше 121, 3 милиарда долара неплатени главници по кредити, които банката обслужва. кредитори.
National Mortgage News съобщи през юни 2019 г., че MSR „са били един от най-добре представящите се класове активи с фиксиран доход през последните пет години.“ Въпреки това, той също така казва, че „от октомври 2018 г. като средносрочни и дългосрочни лихвени проценти са намалели, прогнозираните и действителните предположения за предплащане на ипотека са се ускорили, което е довело до значително съкращаване на очаквания среден живот на MSR. "Това доведе до факта, че" стойностите на MSR от април до май бяха намалени последователно (с половината) кратно. " казва, че съобщава National Mortgage News, "търсенето на купувачи на MSR все още е много силно и има общ консенсус около стойностите на MSR."
