Как работят
С обратна ипотека, кредитор извършва плащания на собственика на жилището въз основа на процент от стойността в дома. Когато собственикът на дома умре или се премести от имота, може да се случи едно от трите неща: (1) Собственикът на дома или неговите наследници могат да продадат жилището, за да изплатят заема “(2) Собственикът или наследниците могат да рефинансират съществуващия заем да запази дома; или (3) заемодателят може да бъде упълномощен да продаде жилището, за да уреди остатъка от заема.
Въпреки че има няколко вида обратни ипотеки, включително тези, предлагани от частни кредитори, те обикновено споделят следните характеристики:
- На по-възрастните собственици на жилища се предлагат по-големи суми от заема от по-младите собственици на жилища. По-скъпите жилища отговарят на условията за по-големи заеми. Обратната ипотека трябва да бъде основният дълг към къщата. Други заемодатели трябва да бъдат изплатени или да се съгласят да подчинят заемите си на основния ипотечен притежател. Таксите за финансиране могат да бъдат включени в цената на заема. Кредиторът може да поиска изплащане в случай, че собственикът на жилището не успее да поддържа имота, не успее да запази застраховано имущество, не плаща данъка си върху собствеността, обявява фалит, изоставя имота или извършва измама. Кредитодателят може също да поиска изплащане, ако жилището е осъдено или ако собственикът на жилище добави нов собственик в заглавието на имота, подчини изцяло или част от имота, промени класификацията на зониране на имота или вземе допълнителни заеми срещу имота.
Кредити HECM
Обратните ипотеки са около 60-те години на миналия век, но най-разпространената обратна ипотека е ипотека за конвертиране на акции за жилищно обезпечаване (HECM). Тези ипотеки за първи път са предложени през 1989 г. и са предоставени от Министерството на жилищното строителство и градското развитие на САЩ (HUD).
HECM са единствената обратна ипотека, издадена от федералното правителство, която ограничава разходите за кредитополучателите и гарантира, че кредиторите ще изпълнят задълженията си. Основният недостатък на HECMs е, че максималният размер на заема е ограничен.
Кредити извън HECM
Обратните ипотеки, които не са HECM, се предлагат от различни кредитни институции. Основното предимство на тези обратни ипотеки е, че те предлагат заеми в суми, които са по-високи от лимита на HEMC. Един от недостатъците на заемите, които не са HECM, е, че те не са федерално застраховани и могат да бъдат значително по-скъпи от заемите на HECM.
Обща годишна цена на кредита
Въпреки че лихвеният процент по ипотека на HECM се определя от правителството, а цената на първоначалния заем на HECM е ограничена до 2% от стойността на жилището, общата цена на заема все още може да варира според кредитора. Освен това, търсейки кредитор, кредитополучателите трябва да обмислят разходи за закриване на трети страни, застраховка на ипотека и такса за обслужване.
За да подпомогне кредитополучателите при сравняването на разходите за ипотека, федералният закон за ипотечните кредити изисква от ипотечните доставчици да представят на кредитополучателите разгласяване на разходите под формата на общите годишни разходи за заем (TALC). Използвайте този номер, когато сравнявате заеми от различни доставчици; просто имайте предвид, че реалните разходи за обратна ипотека ще зависят до голяма степен от избраните опции за доходи
Опции за доходи
Обратните ипотеки на HECM осигуряват най-голямото разнообразие от възможности за генериране на доход, включително еднократни изплащания, кредитни линии, месечни авансови плащания или всяка комбинация от тях.
Кредитната линия е може би най-интересната характеристика на заем от HECM, тъй като количеството пари, достъпно за кредитополучателя, се увеличава с времето с размера на лихвата. Заемите, които не са HECM, предлагат по-малко възможности за доходи. (За други опции за финансиране на жилища, прочетете Заеми за собствен капитал: Какво трябва да знаете .)
Лихвени проценти
Лихвеният процент по обратните ипотеки на HECM е обвързан с едногодишния лихвен процент на гаранция на САЩ. Кредитополучателите имат възможност да изберат лихва, която може да се променя всяка година, или такава, която може да се променя всеки месец. Годишна регулируема ставка се променя със същата ставка като всяко увеличение или намаление на едногодишния процент на сигурност на Министерството на финансите. Тази годишна регулируема ставка е ограничена до 2% годишно или 5% за срока на заема. Месечната ипотека с регулируем лихвен процент (ARM) започва с по-ниска лихва от ARM и се коригира всеки месец. Тя може да се движи нагоре или надолу с 10% през целия срок на заема. (За да научите повече за ARM, вижте ARMed и опасно .)
Как могат да помогнат обратните ипотеки: проучване в реалния свят
Почти половината възрастни на възраст над 70 години, които имат кредитна карта, не изплащат баланса си всеки месец, но обратната ипотека може да помогне за този проблем. В „Как извличането на дялови капитали и обратните ипотеки влияят върху кредитните резултати на старшите домакинства“, работен документ, финансиран от американската администрация за социално осигуряване и публикуван през септември 2016 г. от изследователския център за пенсиониране в Мичиган в Университета на Мичиган, изследователите Стефани Моултън, Доналд Хаурин, Самуел Додини и Максимилиан Д. Шмайзер откриха, че дългът на револвиращата кредитна карта спада, когато възрастните хора вземат обратни ипотеки.
Възбраните и просрочията по изплащане на дълг също стават по-рядко срещани, поне през трите години след изтеглянето на обратната ипотека. Най-много се възползваха възрастните хора, които изпитаха кредитен шок през двете години преди да изтеглят обратната ипотека. (Изследователите определиха кредитния шок като спад на кредитния резултат от 25 или повече точки.) Тези възрастни хора може да не са се класирали за друг вид заем за собствен капитал поради кредита си; квалификацията за обратна ипотека не зависи от кредитния резултат на старши.
Проучването установява, че кредитополучателите с обратна ипотека намаляват дълга на кредитната си карта повече от кредитополучателите, които са взели други видове кредити за собствени капитали (заеми за дялови капитали в затворен тип, кредитни линии за домашен капитал и рефинансиране на парични средства). Предварителните суми и увеличеният месечен паричен поток, осигурен от обратната ипотека, помогнаха на възрастните хора да изплащат дълга си по кредитната карта.
Според проучването възрастните хора, които първоначално изтеглили 10 000 долара, използвайки обратна ипотека, намалили дълга на кредитната си карта с 2364 долара през първата година, след като са взели назаем тази сума. Допълнителното заемане доведе до минимални допълнителни изплащания по дълга: за всеки допълнителен изтеглен предходен 10 000 долара възрастните хора изплащат още 166 долара, а за всеки допълнителен 100 долара в месечен паричен поток обратната ипотека, генерирана от обратната ипотека, възрастните хора изплащат допълнителни 45 долара дълг за цялата година .
Заслужава да се отбележи, че това проучване обхваща кредитополучателите, които са взели обратна ипотека между 2008 и 2011 г., уникално лош период във финансовата история. Подобно проучване, проведено през период на икономически просперитет, може да има различни резултати.
Възрастните хора, които разглеждат обратната ипотека като решение за дълга на кредитната карта, трябва да преценят дали размерът на собствения капитал, който ще загубят при таксите за обратна ипотека, и лихвата си заслужава по отношение на размера на лихвата по кредитна карта, която ще спестят. Това е сложно изчисление, което се извършва най-добре от счетоводител или финансов планиращ. Съветникът по обратна ипотека може да не е достатъчно осведомен, за да отговори на този въпрос
Долния ред
Вземането на заем срещу дома ви е голямо решение, което ще се отрази на текущите ви финанси и имуществото, което оставяте на наследниците си. Съществуват значителни разходи, включително създаване на заем, обслужване и лихва. Също така трябва да запомните, че с обратна ипотека дългът ви се увеличава с течение на времето поради лихвата по кредита. Ако промените мнението си за заема или се наложи да се изнесете от имота поради здравословни причини, приходите от продажбата на имота се използват за изплащане на обратната ипотека. В зависимост от размера на заема и стойността на имота може да останат малко или никакви пари след погасяването на заема.
Преди да вземете обратна ипотека, трябва да проучите внимателно темата, да сравните разходите от различни кредитори и да прочетете всички документи за разкриване. Докато инвестирането на постъпленията от обратна ипотека обикновено не е препоръчително поради необходимостта да възстановите разходите по заема плюс лихвата, доходът от обратна ипотека може да предостави възможност за префокусиране на други елементи от вашия инвестиционен портфейл. Преди да приемете ипотеката, помислете за паричния поток, която обратната ипотека ще осигури и прегледайте последствията, които този нов източник на доходи ще има върху цялостната ви инвестиционна стратегия.
За повече информация вижте „ Обратни ипотечни клопки“ .
