Ипотеки с фиксирана лихва и регулируема ставка: Общ преглед
Ипотеките с фиксирана ставка и ипотеките с регулируема ставка (ARM) са двата основни типа ипотека. Докато пазарът предлага многобройни разновидности в тези две категории, първата стъпка при пазаруване на ипотека е определянето кой от двата основни вида заеми е най-подходящ за вашите нужди.
Ключови заведения
- Ипотеката с фиксиран лихвен процент начислява определен лихвен процент, който не се променя през целия срок на заема. Първоначалната лихва по ипотека с регулируем лихвен процент (ARM) е зададена под пазарния лихвен процент при съпоставим заем с фиксиран лихвен процент, и тогава лихвата се повишава (или евентуално понижава) с течение на времето. ARM обикновено са по-сложни от ипотеките с фиксирана ставка.
Ипотечни кредити с фиксирана ставка
Ипотеката с фиксирана лихва начислява определен лихвен процент, който не се променя през целия живот на кредита. Въпреки че размерът на главницата и лихвите, платени всеки месец варира от плащане до плащане, общото плащане остава същото, което прави бюджета лесно за собствениците на жилища.
Графикът на частичната амортизация по-долу показва начина, по който сумите, насочени към главницата и лихвите, се променят през живота на ипотеката. В този пример срокът на ипотеката е 30 години, главницата е 100 000 долара, а лихвеният процент е 6%.
| плащане | основен | интерес | Основен баланс |
| 1. 599, 55 долара | $ 99.55 | $ 500.00 | $ 99900.45 |
| 2. 599, 55 долара | $ 100.05 | $ 499.50 | $ 99800.40 |
| 3. 599, 55 долара | $ 100.55 | $ 499.00 | $ 99699.85 |
Както можете да видите, плащанията, извършени през първите години на ипотека, се състоят предимно от лихвени плащания.
Основното предимство на заема с фиксирана лихва е, че кредитополучателят е защитен от внезапни и потенциално значителни увеличения на месечните ипотечни плащания, ако лихвите се повишат. Ипотеките с фиксирана ставка са лесни за разбиране и се различават малко от заемодател до заемодател. Недостатъкът на ипотеките с фиксиран лихвен процент е, че когато лихвите са високи, квалификацията за кредит е по-трудна, тъй като плащанията са по-малко достъпни.
Въпреки че лихвеният процент е фиксиран, общата сума на лихвата, която ще платите, зависи от срока на ипотеката. Традиционните кредитни институции предлагат ипотеки с фиксирана лихва за различни условия, най-често срещаните от които са 30, 20 и 15 години.
30-годишната ипотека е най-популярният избор, защото предлага най-ниското месечно плащане. Въпреки това, компромисът за това ниско плащане е значително по-висок общ разход, тъй като допълнителното десетилетие или повече в термина е посветено основно на плащането на лихви. Месечните плащания за краткосрочни ипотеки са по-високи, така че главницата се изплаща в по-кратки срокове. Освен това по-краткосрочните ипотеки предлагат по-нисък лихвен процент, което позволява по-голямо количество главница, погасена с всяко ипотечно плащане. По този начин по-краткосрочните ипотеки струват значително по-малко като цяло. (За повече информация вижте Разбиране на структурата на ипотечните плащания .)
Ипотечни кредити: фиксирана лихва спрямо регулируема ставка
Ипотеки с регулируема ставка
Лихвата за ипотека с регулируем лихвен процент е променлива. Първоначалният лихвен процент за ARM се определя под пазарния лихвен процент за съпоставим заем с фиксиран лихвен процент, а след това процентът нараства с течение на времето. Ако ARM се задържи достатъчно дълго, лихвеният процент ще надмине текущия лихвен процент за заеми с фиксиран лихвен процент.
ARM имат определен период от време, през който първоначалният лихвен процент остава постоянен, след което лихвеният процент се коригира с предварително уговорена честота. Периодът с фиксирана ставка може да варира значително - от един месец до 10 години; по-кратките периоди на корекция обикновено имат по-ниски първоначални лихвени проценти. След първоначалния срок заемът се нулира, което означава, че има нов лихвен процент, базиран на текущите пазарни лихви. Това е процентът до следващото нулиране, което може да бъде следващата година.
ARM терминология
ARM са значително по-сложни от заемите с фиксирана лихва, така че проучването на плюсовете и минусите изисква разбиране на някаква основна терминология. Ето някои концепции, които кредитополучателите трябва да знаят, преди да изберат ARM:
- Честота на корекция: Това се отнася за времето между корекциите на лихвените проценти (например месечни, годишни и т.н.). Индекси за коригиране: Корекциите на лихвите са обвързани с еталон. Понякога това е лихвеният процент по вид актив, като депозитни сертификати или съкровищни сметки. Той може да бъде и специфичен индекс, като например Индексът на разходите на фондовете или Лондонската междубанкова предлагана ставка (LIBOR). Марж: Когато подписвате заема си, вие се съгласявате да платите процент, който е определен процент по-висок от индекса за корекция. Например, вашата регулируема ставка може да бъде процентът на едногодишната Т-сметка плюс 2%. Тези допълнителни 2% се наричат марж. Капаци: Това се отнася до лимита върху сумата, която лихвеният процент може да увеличи всеки период на корекция. Някои ARM също предлагат ограничения за общото месечно плащане. Тези заеми, известни още като отрицателни амортизационни заеми, поддържат ниските плащания; тези плащания обаче могат да покрият само част от дължимата лихва. Неплатената лихва става част от главницата. След години изплащане на ипотеката, вашата главница може да бъде по-голяма от сумата, която първоначално сте заели. Таван: Това е най-високото, на което е разрешено да се регулира лихвеният процент по време на живота на заема.
Най-голямото предимство на ARM е, че тя е значително по-евтина от ипотеката с фиксирана лихва, поне за първите три, пет или седем години. ARM също са привлекателни, тъй като ниските им първоначални плащания често дават възможност на кредитополучателя да се класира за по-голям заем и в условията на паднала лихва позволява на кредитополучателя да се наслаждава на по-ниски лихви (и по-ниски плащания), без да е необходимо да рефинансира ипотеката, Кредитополучателят, който избере ARM, може да спести няколкостотин долара месечно за период до седем години, след което вероятно ще нараснат разходите му. Новият курс ще се основава на пазарните проценти, а не на първоначалния под пазарния. Ако имате голям късмет, тя може да е по-ниска в зависимост от това какви са пазарните ставки по време на нулирането на лихвите.
ARM обаче може да създаде значителни недостатъци. С ARM, месечното Ви плащане може да се променя често през целия срок на заема. И ако вземете голям заем, бихте могли да изпаднете в затруднение, когато лихвите се повишават: Някои ARM са структурирани така, че лихвените проценти могат да се удвоят само за няколко години. (За повече информация вижте Ипотека с регулируема ставка: Какво се случва, когато лихвените проценти се повишат ).
Всъщност ипотеките с регулируема ставка излязоха в полза на много финансови планиращи след срива на ипотечните кредити преди 2008 г., който даде началото на ерата на възбрани и къси продажби. Кредитополучателите са изправени пред шок от стикер, когато техните ARM се коригират и плащанията им скочат. За щастие, оттогава правителствените регулации и законодателство бяха въведени за увеличаване на надзора, който превърна жилищния балон в глобална финансова криза. Бюрото за финансова защита на потребителите (CFPB) предотвратява хищническите ипотечни практики, които нараняват потребителя. Кредиторите дават заеми на кредитополучатели, които е вероятно да погасят заемите си.
ARM са значително по-евтини от ипотеките с фиксирана ставка.
Кой заем е подходящ за вас?
Когато избирате ипотека, трябва да вземете предвид широк спектър от лични фактори и да ги балансирате с икономическите реалности на постоянно променящия се пазар. Личните финанси на хората често преживяват периоди на напредък и спад, лихвените проценти се повишават и намаляват, а силата на икономиката намалява и намалява. За да поставите избора си на заем в контекста на тези фактори, помислете за следните въпроси:
- Колко голямо ипотечно плащане можете да си позволите днес? Може ли все пак да си позволите ARM, ако лихвите се повишат? Колко дълго възнамерявате да живеете в имота? В каква посока се насочват лихвените проценти и очаквате ли тази тенденция да продължи?
Ако лихвите са високи и се очаква да паднат, ARM ще гарантира, че ще можете да се възползвате от спада, тъй като не сте заключени в определена ставка. Ако лихвените проценти се покачват или стабилното, предвидимо плащане е важно за вас, ипотеката с фиксирана лихва може да бъде пътят.
Кандидати за ARM
Краткосрочният собственик на жилища
ARM може да бъде отличен избор, ако ниските плащания в близко бъдеще са основното ви изискване или ако не планирате да живеете в имота достатъчно дълго, за да може цените да се повишат. Както бе споменато по-рано, периодът на фиксирана ставка на ARM варира, обикновено от една година до седем години, поради което ARM може да няма смисъл за хората, които планират да поддържат дома си за повече от това. Ако обаче знаете, че ще се преместите в кратък период или не смятате да държите къщата за десетилетия напред, тогава ARM ще има много смисъл.
Да речем, че лихвената среда означава, че можете да извадите петгодишна ARM с лихва от 3, 5%. 30-годишната ипотека с фиксиран лихвен процент, в сравнение, би ви дала лихва от 4, 25%. Ако планирате да се преместите, преди петгодишната ARM да се нулира, ще спестите много пари от лихви. Ако, от друга страна, в крайна сметка решите да останете в къщата по-дълго, особено ако лихвите са по-високи, когато заемът ви се коригира, тогава ипотеката ще струва повече, отколкото би имала заема с фиксирана лихва. Ако все пак купувате дом с внимание към надграждане към по-голям дом, след като създадете семейство - или смятате, че ще се преместите за работа - тогава ARM може да е подходящ за вас.
Печеливш доход в печалбата
За хората, които имат стабилен доход, но не очакват драстично да се увеличи, ипотеката с фиксирана ставка има по-голям смисъл. Ако обаче очаквате да увеличите доходите си, отиването с ARM може да ви спести от плащането на много лихви за дългия път.
Да речем, че търсите първия си дом и току-що сте завършили медицинско или юридическо училище или сте спечелили MBA. Високи са шансовете, че през следващите години ще печелите повече и ще можете да си позволите увеличените плащания, когато заемът ви се коригира към по-висок процент. В такъв случай ARM ще работи за вас. При друг сценарий, ако очаквате да започнете да получавате пари от доверие на определена възраст, бихте могли да получите ARM, който да бъде нулиран през същата година.
Типът на изплащане
Вземането на ипотека с регулируем лихвен процент е много привлекателно за ипотечните кредитополучатели, които имат или ще разполагат с пари в брой, за да изплатят заема преди да започне новият лихвен процент. Макар че това не включва огромната част от американците, има ситуации в който може да е възможно да го издърпате.
Вземете кредитополучател, който купува една къща и продава друга такава едновременно. Това лице може да бъде принудено да закупи новото жилище, докато старото е в договор и в резултат на това ще вземе една или две години ARM. След като кредитополучателят разполага с приходите от продажбата, той или тя може да се обърне, за да изплати ARM с постъпленията от продажбата на жилище.
Друга ситуация, в която ARM би имала смисъл, е ако можете да си позволите да ускорите плащанията всеки месец с достатъчно, за да ги изплатите, преди да се нулира. Използването на тази стратегия може да бъде рисковано, защото животът се случва и макар че може да сте в състояние да си позволите да извършвате ускорени плащания сега, ако се разболеете, загубите работата си или котелът отива, това може да не е вече вариант.
Долния ред
Независимо от избрания тип заем, внимателният избор ще ви помогне да избегнете скъпи грешки. Едно е сигурно: Не вървете с ARM, защото по-ниското месечно плащане е единственият начин да си позволите тази къща-мечта. Може да получите подобен процент по време на нулирането, но това е сериозна хазарт. По-разумно е вместо това да търсите къща с по-малък ценови маркер.
Продължавай да четеш
Свързани статии
Рефинансиране на дом
Кога (и кога не) да рефинансирате ипотеката си
Закупуване на дом
Основи за финансиране за домашни купувачи за първи път
Ипотека
Как работят лихвите по ипотека
Ипотека
Как да изберем най-добрата ипотека за вас
Ипотека
Ипотека с регулируема ставка: какво се случва, когато лихвените проценти се повишат
Ипотека
Ипотека с фиксирана или променлива ставка: кое е по-добре точно сега?
Връзки с партньориСвързани условия
Ипотека Ипотеката е дългов инструмент, който кредитополучателят е длъжен да върне обратно с предварително определен набор от плащания. повече Ипотека с регулируем лихвен процент (ARM) Ипотеката с регулируем лихвен процент е вид, при който лихвеният процент, платен по салдото, варира в зависимост от конкретен показател. още Преработка на ипотека Преработената ипотека взема останалите плащания по главница и лихва на ипотека и ги преизчислява въз основа на нов график за амортизация. повече Как фиксиран лихвен процент по заем може да повлияе на вашия бюджет Фиксираната лихва остава една и съща за целия срок на кредита, което улеснява дългосрочното бюджетиране. Някои заеми комбинират фиксирани и променливи лихви. повече Дата на нулиране Дата на нулиране е моментът, в който първоначалният фиксиран лихвен процент по ипотека с регулируем лихвен процент (ARM) се променя на регулируем лихвен процент. повече Определение на ипотека за дипломиран плащане (GPM) Определение Градовата ипотека за плащане (GPM) е вид ипотека, при която плащането се увеличава от ниска начална ставка до по-висока. Повече ▼