Какъв е процентът на капитализация на терминала?
Крайният процент на капитализация, известен също като скорост на изход, е процентът, използван за оценка на стойността на препродажба на имот в края на периода на държане. Очакваният нетен оперативен доход (NOI) годишно се разделя на процента на ограниченията на терминала (изразен като процент), за да се получи крайната стойност. Степента на капитализация на терминала се изчислява въз основа на сравними данни за транзакциите или това, което се смята, че е подходящо за местоположението и атрибутите на определен имот.
Ключови заведения
- Крайният процент на капитализация се използва за оценка на стойността на препродажба на имот в края на периода на държане. Коефициентът на входящ капитал е прогнозираният NOI за първата година на имота, разделен на изкупната цена на имота. Ако тази крайна норма на капитализация е по-ниска от текущата норма, обикновено това означава, че инвестицията в имоти е била печеливша.
Разбиране на процента на капитализация на терминала
Коефициентът на входящ капитал е прогнозният нетен оперативен доход за първата година (NOI), разделен на първоначалната инвестиционна или покупна цена. За разлика от тях, коефициентът на капитална терминал е прогнозираният NOI за последната година (година на излизане), разделен на продажната цена. Ако този процент е по-нисък от този на входящия лимит, обикновено това означава, че инвестицията в имоти е била печеливша.
Повечето специалисти, инвестиращи в недвижими имоти, са съгласни, че е важно да съпоставите процента на капитализация на терминала с текущия темп на пазара, като се има предвид, че може да е по-сигурен тест за развитието, за да увеличите малко скоростта на терминалната капачка. Динамичната електронна таблица може да бъде полезна за стрес тест на проекта за разработка, за да се установи най-високата степен на капиталова терминал, която все пак би осигурила достатъчен ръст на инвеститорите.
Находчивите инвеститори в недвижими имоти търсят пазари и видове имоти, за които се очаква да спаднат процентите на пазарна капитализация, тъй като по-ниският процент на крайна капитализация, в сравнение с нарастващия лихвен процент, ще доведе до капиталови печалби, като се предполага, че нетният оперативен доход няма да намаление през периода на задържане. Някои от данните, които трябва да бъдат взети предвид, включват показатели за търсене и търсене за всяка категория пространство, както и за услугите и разходите, за които се предполага, че са свързани с всяка област на работа.
Въпреки че бъдещето винаги е несигурно, две неща са сигурни за края на всеки период на задържане: сградите ще остаряват и пазарите ще се променят. Ето защо е изключително важно всички инвеститори в недвижими имоти да съберат и анализират възможно най-много данни, за да определят точно процента на капитална терминал за даден проект.
Пример за процента на капитализация на терминала
Инвеститор купува изцяло зает имот за 100 милиона долара. NOI за първата година се оценява на 5, 0 милиона долара. Следователно процентът на входящия капацитет е 5, 0%. Седем години по-късно инвеститорът вярва, че процентът на капиталова терминал е приблизително 4, 0%. Миналата година NOI, която взе предвид ескалацията на наемите по протежение на пътя, се прогнозира на стойност 5, 5 милиона долара (отново, ако се приеме пълна заетост). Стойността на препродажбата се изчислява на 137, 5 милиона долара (5, 5 милиона щатски долара в NOI, разделени на 4, 0% терминална капитализация или курс на излизане).
