Съдържание
- Какво е Escrow?
- Отворете Escrow акаунт
- Изчакайте оценката на банката
- Сигурно финансиране
- Одобрете оповестяванията на продавача
- Получете необходимите проверки
- Застраховка за опасност
- Доклад за заглавието и Застраховка за дялове
- Финалната разходка
- Формуляр HUD-1
- Затворете Escrow
- Долния ред
Купуването на къща може да бъде сложен процес, за който повечето хора обикновено са неподготвени. Един от тези мистериозни елементи е процесът на дескрипция - наричан още закриване. Този процес, който се случва между момента, в който продавачът приеме офертата и купувачът получи ключовете, може да бъде непосилен за много купувачи на жилища.
Какво е Escrow?
Escrow е финансов инструмент, притежаван от трета страна от името на други две страни, които приключват транзакция. Това е като доверителна сметка, притежавана от трета страна, докато всички задължения на продавача и купувача са изпълнени.
Времето, необходимо за преминаване от началото до края на процеса на дескрипция, варира. Някои от факторите, определящи продължителността на приключването, включват предварително одобрение на ипотека, разполагане с подходящи документи и време, необходимо за завършване на застраховката. И точно като продължителността от време, процесът може да варира в зависимост от състоянието. Стъпките обаче като цяло са еднакви за всички.
Отворете Escrow акаунт
След като вие и продавачът подпишете взаимно приемливо споразумение за покупка, вашият агент ще събере вашата най-сериозна парична проверка и ще я депозира в escrow акаунт в escrow компания, посочена в договора за покупка.
Компанията за дескрипция действа като неутрална трета страна за събиране на необходимите средства и документи, участващи в процеса на закриване, от първоначалния депозит за пари и документи за заем до подписания акт. В някои области адвокатите могат да се справят с този процес, вместо на компания за ескроу и той може да се нарече споразумение, а не ескроу.
Изчакайте оценката на банката
Банката, която напредва в ипотеката, ще направи своя собствена оценка - за която купувачът обикновено плаща - за да защити финансовите си интереси, ако някога се налага възбрана върху имота. Ако оценката е по-ниска от предлаганата цена, заемодателят няма да ви даде финансиране, освен ако не излезете с разликата или продавачът намали цената до определената сума.
Можете обаче да опитате да промените мнението на оценителя, като направите едно от следните неща:
- Предоставете допълнителна информация защо смятате, че домът трябва да бъде оценен на по-висока сума. Вземете втора оценкаИзпробвайте друг кредитор и се надявайте, че оценката ще бъде във ваша полза
Ако никоя от тези опции не е възможна, можете да анулирате договора за покупка.
Сигурно финансиране
Трябва да сте били предварително одобрени за ипотека, преди да бъде прието споразумението ви. След като дадете на кредитора си адреса на имота, той ще изготви добросъвестна оценка - или извлечение, в което подробно посочва сумата на вашия заем - лихвен процент, разходи за закриване и други разходи, свързани с покупката. Уверете се, че сте договорили номерата в този документ, преди да го подпишете. След като поемете задължението си за писмен заем, е време да премахнете писмено условното финансиране.
Одобрете оповестяванията на продавача
Трябва да получите писмено уведомление за всички очевидни проблеми, които вече са били идентифицирани от продавача или от агента на продавача. Например, в квартали с умерени до ниски доходи в райони с високи разходи за живеене, гаражът може да е превърнат в жилищна зона в нарушение на жилищните норми на града. Вече може да сте запознати с проблеми като тези, защото те често се споменават в списъка.
Имотът може да е без оповестяване на продавача, което означава, че продавачът не издава никакви подробности в условията на продажба. Ако все още се интересувате от имота, направете своя собствена проверка. Уверете се, че сте получили разрешение от продавача, преди инспекторът да влезе в помещенията.
Получете необходимите проверки
Следващата стъпка е да прецените дали искате допълнителните разходи за проверки. Въпреки че те не се изискват, те могат да ви бъдат полезни предвид вашите обстоятелства.
Въпреки че това не е изискване, в ваш интерес е да получите инспекция в дома. За няколкостотин долара професионален домашен инспектор ще ви каже дали има някакви опасни или скъпи дефекти в дома. Ако има, ще искате да знаете за тях, за да можете да направите едно от следните неща:
- Назад от покупката. Помолете продавача да ги поправи. Помолете продавача да намали цената, за да можете сами да се справите с ремонтите.
Имайте предвид, че не можете да договаряте никакви отстъпки от продавача тук, ако договорът гласи, че ще закупите имота „такъв, какъвто е“. Ако процесът на инспекция приключи задоволително, ще трябва да премахнете непредвидената инспекция в писмена форма. Ще повторите тази стъпка след всякакви други проверки.
Инспекция на вредители
Може да искате да получите инспекция за вредители, за да сте сигурни, че къщата няма термити, дърводелски мравки или други вредители като хлебарки или плъхове. Тези проблеми може да не са очевидни през деня, когато най-вероятно сте гледали къщата и биха били ужасно нежелани открития, след като се преместите вътре. Всички проблеми с вредители ще трябва да бъдат отстранени, преди да може да продължи продажбата - ако приемете, че искате да продължите с покупката. Това е друга област, в която може да искате да предоговаряте с продавача, за да платите за работата.
Екологична инспекция
Понякога се препоръчва да получите екологична инспекция, за да проверите за токсини в дома, като мухъл и азбест. На домашния сайт може да има и проблеми като замърсяване от място в близост до сметище, бивше петролно находище, химическо чистене, бензиностанция или друг опасен за околната среда бизнес. Всички открити проблеми в тази област могат да означават сериозни опасности за здравето и могат да бъдат скъпи за отстраняване.
Геологически доклад
Зоните, подложени на земетресения, може да изискват доклад за почвите и / или геоложки доклад за оценка на риска от сериозни щети на имуществото в случай на такова бедствие. Може също да искате да разгледате доклад за наводненията. Ако домът е твърде вероятно да наводни, няма да можете да получите застраховка на собствениците на жилища, което означава, че не можете да получите ипотека. В някои случаи закупуването на застраховка от наводнения в допълнение към застраховката на вашия собственик на жилище ще реши този проблем. В селските райони трябва да се направи проучване на земята, за да се проверят границите на имота. В градските райони границите обикновено са много ясни.
Застраховка за опасност
Това включва застраховка на собствениците на жилища и всяко допълнително покритие, което се изисква във вашия географски район (например застраховка от наводнения). Ще бъдете задължени да имате застраховка на собствениците на жилища, докато ипотеката ви не бъде изплатена. Ако искате да спестите няколко долара, изберете собствена застрахователна компания и пазарувайте, за да получите най-добрата цена. Избраната от банката може да не е тази, която искате.
Доклад за заглавието и Застраховка за дялове
И двата отчета за право на собственост и застраховката за собственост се изискват от вашия кредитор. Дори и да не бяха, вие така или иначе бихте ги искали.
Докладът за собствеността гарантира, че заглавието на имота е ясно - тоест няма залог върху имота и никой освен продавачът няма претенции към която и да е част от него. Застраховката за собственост защитава вас и кредитора от всякакви правни предизвикателства, които могат да възникнат по-късно, ако нещо не се появи по време на търсенето на заглавие.
Ако има нещо лошо в заглавието (известно като облак или дефект), продавачът ще трябва да го поправи, така че продажбата да продължи или да ви остави да се отдалечите. В зависимост от това къде живеете, фирмата за ескроу и компанията за заглавие може да са едно и също.
Финалната разходка
Добра идея е да извършите повторна проверка на имота непосредствено преди затварянето, за да сте сигурни, че не са настъпили нови щети и продавачът ви е оставил артикули, посочени в договора за покупка, като уреди или тела.
В този момент вероятно няма да можете да отстъпите, освен ако домът не е нанесъл сериозни щети. Въпреки това не е нечувано за дребния купувач да окаже натиск върху агента си, за да получи нищожността на споразумението за нещо незначително.
Формуляр HUD-1
Най-малко един ден преди затварянето ще получите формуляр HUD-1 или окончателното изявление за условията на заема и затварящите разходи. Сравнете го с оценката за добросъвестност, която сте подписали по-рано. Двата документа трябва да са много сходни. Потърсете ненужни, неочаквани или прекомерни такси, както и открити грешки.
Затворете Escrow
Процесът на затваряне варира донякъде в зависимост от държавата, но ще трябва да подпишете тон на документи; отделете си време и прочетете внимателно. Продавачът ще има документи за подписване. След като всички документи се подпишат, служителят по ескроу ще подготви нов акт, който ще ви посочи като собственик на имота и ще го изпрати на окръжния регистратор. Ще изпратите чек на касата или ще организирате банков превод, за да платите разходите си за авансово плащане и затваряне, а кредиторът ви ще преведе средствата ви за заем на ескроу, за да може продавачът и, ако е приложимо, кредиторът на продавача, да бъдат платени.
12 стъпки за приключване на сделка за недвижими имоти
Долния ред
Вашият агент ще наблюдава целия този процес, така че не бъдете твърде загрижени, ако не разбирате всеки детайл. Въпреки това, при всяка транзакция, в която влагате толкова много финансова линия, е добре да имате поне основна идея за случващото се, за да не се възползвате. (За свързаното четене, вижте "Разбиране на процеса на дескрипция и изисквания")
