Предполагаема ипотека позволява на купувача на имот да поеме ипотеката от продавача на имота. Възможно е да има ползи както за купувача, така и за продавача, прикрепена към предполагаема ипотека. Всичко обаче зависи от това купувачът да притежава капацитета да поеме предполагаемия ипотечен курс, който често е по-нисък от преобладаващите пазарни цени. Освен това, предполагаема ипотека помага на купувача да избегне определени разходи за сетълмент. Като цяло заемите, отпуснати през последните 20 години на ипотека, рядко са приемливи с изключителното изключение на заемите от VA и FHA.
Купувачът не е единствената страна, която се ползва от предполагаема ипотека. Продавачът споделя в арбитража, като или начислява по-висока цена за имота, като изисква купувачът да заплати разходите за затваряне, които продавачът може да понесе, или изисква плащане в брой за половината от спестяванията на купувача в рамките на уговорен срок.
Например, ако текущият лихвен процент е 8%, предполагаемата ипотечна ставка е 5%, а купувачът планира да живее в дома в продължение на пет години, продавачът може да поиска половината от често недисконтираните очаквани спестявания за петгодишната месечен цикъл. В такъв случай предполагаемата ипотека може да се възползва от продавача дори повече от купувача!
Ето някои от предимствата и недостатъците на предполагаемите ипотеки както за купувачи, така и за продавачи.
Предимства
- Ако предполагаемият лихвен процент е по-нисък от текущите пазарни лихви, купувачът спестява пари веднага. Има и по-малко разходи за затваряне, свързани с поемането на ипотека. Това може да спести пари както за продавача, така и за купувача. Ако купувачът набере по-ниска лихва, продавачът може да намери по-лесно да договори цена, по-близка до справедливия пазар с исканата цена. Продавачът може също да се възползва от използването на предполагаемата ипотека като маркетингова стратегия за привличане на купувачи. Не всички ипотечни кредити са приемливи и продавачът може да вземе предимство над пазарната конкуренция.
Недостатъци
- Купувач, който поема ипотека, може да изиска голяма сума пари или да извади втора ипотека. Ако жилището се оценява на цена, по-голяма от ипотеката, която остава върху жилището, купувачът трябва да компенсира разликата. Дом може да бъде на пазара за $ 350 000, но ипотеката, която трябва да се предположи, е само 200 000 долара. Купувачът ще трябва да внесе 150 000 долара. Втората ипотека е проблематична, тъй като има два участващи ипотечни кредитори, а детайлите по договора са сложни в случаите, когато купувачът има неизпълнение. Освен това приемането на друг заем отрича ползите от предполагаемия заем.
И накрая, заемите от VA и FHA могат да бъдат приети, при условие че купувачът получи одобрение за кредит от ипотечния кредитор. Тази непредвидена ситуация не се поставя върху заемодателя, който се съгласява, че заемът може да бъде приет, но по-скоро това е начин за заемодателя да определи дали купувачът е кредитоспособен. В такива случаи продавачът няма да получи нито една от арбитражните печалби, но купувачът трябва да заплати допълнителни такси на VA или FHA.
