Съотношението на комбинирания заем към стойността (CLTV) е изчисление, използвано от ипотечните и заемите, за да определят общия процент на имуществото на собственика на жилището, което е обременено със залог. Съотношението CLTV се определя чрез добавяне на остатъците по всички непогасени заеми и разделяне на текущата пазарна стойност на имота. Например имот с първо ипотечно салдо от 300 000 долара, втори ипотечен баланс от 100 000 долара и стойност от 500 000 долара има съотношение CLTV от 80%.
Кредиторите използват съотношението CLTV заедно с шепа други изчисления, като съотношението дълг към доход и стандартното съотношение заем към стойност (LTV), за да оценят риска от отпускане на заем до кредитополучател. Съотношението CLTV се различава от стандартното LTV съотношение, тъй като последното сравнява само баланса на един заем със стойността на имота. В горния пример имотът има съотношение LTV от 60%, което се получава чрез разделяне само на остатъка от първата ипотека на стойността на имота.
Много икономисти приписват облекчените стандарти на CLTV на кризата за възбрана, която порази Съединените щати в края на 2000-те, наред с други фактори. В началото на 90-те години на миналия век и особено в началото и средата на 2000-те, купувачите на жилища често вземат втори ипотеки по време на покупката, вместо да правят авансови плащания. Кредиторите, желаещи да не загубят бизнеса на тези клиенти пред конкурентите, се съгласиха на такива условия, въпреки увеличения риск.
Преди балонът с недвижими имоти, който се разшири от края на 90-те до средата на 2000-те, стандартната практика беше купувачите на жилища да извършват авансови плащания в общ размер поне 20% от покупната цена. Повечето кредитори поддържат клиентите в рамките на тези параметри, като ограничават LTV на 80%. Когато балонът започна да се нагрява, много от същите тези компании предприеха стъпки, за да позволят на клиентите да заобиколят, като сложат 20% надолу. Някои кредитори вдигнаха LTV тавани или ги премахнаха напълно, предлагайки ипотеки с 5% авансови плащания или по-малко, докато други запазиха LTV изискванията, но вдигнаха CLTV тавани, често до 100%. Тази маневра даде възможност на клиентите да вземат втори ипотечни кредити, за да финансират своите 20% първоначални плащания.
Шпикът за възбрана, започващ през 2008 г., подчерта защо CLTV е важен. Наличието на кожа в играта, като първоначални разходи в размер на 100 000 долара за къща от 500 000 долара, предоставя на собственика на жилище мощен стимул да поддържа ипотечните си плащания. Ако банката възбрани, той губи не само дома си, но и купчината пари, които е платил, за да затвори. Изискването на собствен капитал в имота също изолира кредиторите от потапяне на цените на недвижимите имоти. Ако дадена собственост се оцени на 500 000 долара, а общите права на залог достигнат до 400 000 долара, имотът може да загуби до 20% от стойността си, без притежателите на залог да получат кратко плащане на търг за възбрана.
