Секюритизацията на ипотечните кредити на ипотечни кредити в ценни книжа, обезпечени с ипотека (MBS) и дългови задължения, обезпечени с обезпечение (CDO), беше основен фактор, който допринася за кризата с ипотечните кредити. Subprime MBS и CDO бяха привлекателни за инвеститорите поради по-високите лихвени проценти, които предлагаха спрямо активи, обезпечени с основни ипотеки. Кредитополучателите на по-ниски цени с по-малко от перфектен кредит са имали по-високи лихви по ипотечните си кредити поради увеличения риск от неизпълнение. Освен това бяха отпуснати много заеми с ипотеки с регулируема ставка, които по-късно добавиха много гориво към ипотечната криза.
През това време кредиторите обединиха ипотеките на първостепенните кредити в MBS и CDO. Тези финансови продукти често получават високи оценки от кредитните агенции. След това траншовете на тези ценни книжа бяха продадени на нищо неподозиращи инвеститори, които не бяха запознати с риска, свързан с тях. Траншовете с по-ниско качество предлагат по-високи лихвени проценти, но усвоиха първите загуби, свързани с неизплащането на ипотеки преди по-големите траншове.
Заемите с кредитни кредити предизвикаха драстично увеличение на наличния ипотечен кредит. Много заеми бяха отпуснати на кредитополучатели, които преди това биха имали затруднения с получаването на ипотека поради под средните кредитни резултати. Частните заемодатели спечелиха много пари, като обединиха и продадоха ипотечните кредити. Рискът от възбрана обаче нараства с отпускането на кредитните стандарти. Кредиторите и купувачите погрешно предположиха, че стойностите на недвижимите имоти са непроницаеми за спад. Частният мениджър MBS предостави много от необходимия капитал за ипотечните кредити. Около 80% от субсидиарните заеми са били предоставени с частен маркет MBS през 2006 г. През март 2007 г. стойността на ипотечните кредити за ипотечни кредити беше оценена на около 1, 3 трилиона долара. Ипотечните кредити, издадени от частни кредитори, имаха по-голям риск, тъй като не бяха подкрепени от правителството, като тези от Фреди Мак и Фани Мей.
Пазарът на недвижими имоти процъфтя, като повече купувачи наддадоха цените на наличните къщи. Пазарите на недвижими имоти във Флорида, Аризона и района на Лас Вегас бяха много горещи през това време. В началото кредитополучателите, които изостават, могат да рефинансират ипотеките си въз основа на по-високи стойности на имотите или да продават жилища с печалба. Понастоящем размерът на риска за ипотечните кредити не беше проблем.
Едва когато стойностите на собствеността започнаха да намаляват, започнаха да се появяват проблеми. Ипотеките с регулируема ставка започнаха да се нулират с по-високи проценти, а ипотечните просрочия значително нараснаха. По подразбиране на ипотечните кредити за допълнителна употреба доведоха до повече проблеми. До август 2008 г. около 9% от всички ипотечни кредити в САЩ са били в неизпълнение. MBS и CDO започнаха да губят стойност с по-високите проценти по подразбиране. Фреди Мак и Фани Мей бяха иззети от правителството през 2008 г., когато започнаха да реализират големи загуби. Възбраните и обратно изкупуването се увеличават, като на пазара се пускат повече имоти, тъй като банките се опитват да ликвидират своите материални запаси. Тази депресия на имотите още повече се увеличава, което води до низходяща спирала за пазара на недвижими имоти. Някои кредитополучатели се опитаха да направят кратки продажби за своите подводни ипотеки, но често се оказа, че заемодателите трудно работят или не желаят да преговарят.
Съветник Insight
Пол Маккарти, CFA
Kisco Capital, LLC, Ню Йорк, Ню Йорк
Бих могъл да напиша книга по тази тема, тъй като работех в бизнеса дълги години и имах големия къс от себе си в хедж фонд, в който работех по време на финансовата криза.
Секюритизацията е опаковане на заеми или лизинг и съществува от 80-те години. Секюритизацията наистина започна през 90-те години на миналия век и се взриви през 2000-те по отношение на обема на емисиите. Използвана разумно, нейната много ефективна форма на финансиране за застрахователи на заеми и лизинг (авто, ипотека, кредитни карти и др.).
Секюритизациите притежаваха ипотечните кредити с предишна печалба, които в крайна сметка просрочиха и предизвикаха банкова криза. Броят на заемите, възникнали през периода 2000-2006 г., беше необичайно голям, защото в САЩ имахме балон с недвижими имоти. Банките, които държаха тези секюритизации като инвестиции, загубиха десетки милиарди долари, което почти доведе до колапс на банковата система на САЩ. Парите за спасяване, предоставени от правителството на САЩ, запазиха банковата система, която имаме днес.
