Независимо дали купувате жилище с помощта на ипотека, рефинансирате съществуващата си ипотека или продавате жилището си на друг, освен купувач на всички пари, оценката на дома е ключов компонент на транзакцията. Независимо дали сте купувач, собственик или продавач, ще искате да разберете как работи процесът на оценяване и как оценителят определя стойността на дома. Получаването на оценка също е задължителна стъпка, когато давате дом на член на семейството като подарък за справедливост.
Ключови заведения
- Оценката е безпристрастно професионално мнение за стойността на едно жилище и се използва винаги, когато ипотеката участва в закупуването, рефинансирането или продажбата на този имот. Квалифициран оценител създава отчет въз основа на визуална проверка, използвайки скорошни продажби на подобни имоти, текущи тенденции на пазара и аспекти на дома (напр. удобства, етажен план, квадратни кадри) за определяне на оценъчната стойност на имота. Кредитополучателят обикновено плаща таксата за оценка, която може да бъде няколкостотин долара. Когато стойността на оценката е по-ниска отколкото се очаква, транзакцията може да бъде забавена или дори отменена.
Какво е домашна оценка?
Оценката е безпристрастно професионално мнение за ценността на дома. Оценките почти винаги се използват при сделки за покупко-продажба и често се използват при транзакции за рефинансиране. В транзакция за покупко-продажба се използва оценка, за да се определи дали цената на договора на жилището е подходяща предвид състоянието, местоположението и характеристиките на дома. При рефинансираща сделка, оценката уверява кредитора, че той не дава на кредитополучателя повече пари, отколкото си струва жилището.
Кредиторите искат да се уверят, че собствениците на жилища няма да имат прекомерни заеми за имот, защото домът служи като обезпечение на ипотеката. Ако кредитополучателят трябва да изплати ипотеката и да излезе в затвора, заемодателят ще продаде жилището, за да възстанови парите, които е заел. Оценката помага на банката да се предпази от отпускането на заеми повече, отколкото би могла да възстанови при този най-лош сценарий.
Какво трябва да знаете за домашните оценки
Процесът на оценка и как се определят стойностите на оценката
Тъй като оценката защитава предимно интересите на кредитора, заемодателят обикновено поръчва оценката. Според института за оценка, асоциация на професионални оценители на недвижими имоти, квалифициран оценител трябва да бъде лицензиран или сертифициран - както се изисква във всички 50 щата - и да е запознат с местната област. Съгласно федералните разпоредби, оценителят трябва да е безпристрастен и да няма пряк или косвен интерес от транзакцията. Fannie Mae изисква оценителите да удостоверят, че имат опит с оценяването на подобни имоти в същия географски район.
Оценъчната стойност на имота се влияе от последните продажби на подобни имоти и от текущите пазарни тенденции. Удобствата в дома, броят на спалните и баните, функционалността на етажния план и квадратните кадри също са ключови фактори за оценка на стойността на дома. Оценителят трябва да направи пълна визуална проверка на интериора и екстериора и да отбележи всички условия, които влияят неблагоприятно върху стойността на имота, като например необходимите ремонти.
Обикновено оценителите използват Единния доклад за оценка на жилищата на Fannie Mae за еднофамилни домове. Докладът моли оценителя да опише интериора и екстериора на имота, квартала и близките сравними продажби. След това оценителят предоставя анализ и заключения относно стойността на имота въз основа на своите наблюдения.
Докладът трябва да включва карта на улиците, показваща оценената собственост и използваните сравними продажби; външна скица на сградата; обяснение как се изчислява квадратният кадър; фотографии на предните, задните и уличните сцени на дома; предни външни снимки на всеки използван имот; и всяка друга подходяща информация - като данни за продажбите на пазара, публични регистри на земята и публични данъчни записи - които оценителят изисква да определи справедливата пазарна стойност на имота. Оценката струва няколкостотин долара и като цяло кредитополучателят плаща тази такса.
Какво трябва да знаят домашните купувачи
Когато купувате жилище и сте на договор, оценката ще бъде една от първите стъпки в процеса на закриване. Ако оценката идва на или над цената на договора, транзакцията продължава по план. Ако обаче оценката е под цената на договора, тя може да забави или деактивира транзакцията.
Вероятно е нито вие, нито продавачът да искате транзакцията да падне. Като купувач имате предимство, тъй като ниската оценка може да послужи като инструмент за договаряне, за да убеди продавача да намали цената. Банката няма да отпусне на вас заем или друг потенциален купувач повече, отколкото си струва жилището. Всъщност максимум от 80% до 97% от стойността е типичен, в зависимост от вида на ипотеката и квалификацията на кредитополучателя.
Докато оценките помагат на купувачите да избегнат преплащането за домове, продавачът може да почувства, че ниската оценка е неточна и не желае да свали цената. Ако лоша оценка стои между вас и вашия дом за покупка или продажба, потърсете второ мнение чрез друга оценка от различен човек. Оценителите могат да правят грешки или да имат несъвършена информация. Още по-добре, представете фактически случай за по-висока стойност на оригиналния оценител. Той или тя може да се съгласи с вас и да преразгледа оценката.
Какво трябва да знаят домашните продавачи
Като продавач ниската оценка, ако е точна, означава, че ще трябва да понижите цената на дома си, за да го продадете. Продължаването на купувач за всички пари, който не изисква оценка като условие за завършване на транзакцията, е малко вероятно да ви приспадне по-висока продажна цена. Никой не иска да преплаща за жилище.
Федералните насоки, предназначени за премахване на завишените стойности на оценката, допринесли за кризата с жилищата през 2008 г., понякога причиняват оценките да достигнат под справедливата пазарна стойност и могат да затруднят ниските оценки.
За съжаление, ако околността ви е преживяла скорошни продажби в затруднено положение, това може да намали оценъчната стойност на вашия дом. Ако смятате, че стойността на вашия дом е намалена от продажните цени на близките изключвания и късите продажби, може да успеете да убедите оценителя, че домът ви струва повече, ако е в значително по-добро състояние от тези имоти.
Какво трябва да знаят собствениците на рефинансиране на жилища
Ако рефинансирате конвенционална ипотека, ниската оценка може да ви попречи да го направите. Домът трябва да оцени на или над сумата, която искате да рефинансирате, за да бъде одобрен заемът ви. Ако обаче съществуващата ви ипотека е ипотека на FHA, можете да рефинансирате без оценка чрез програмата FHA Streamline - чудесен вариант за подводни собственици на жилища.
Долния ред
Когато всичко върви гладко, домашната оценка е просто още едно поле за проверка в затварящ контролен списък. Когато стойността на оценката е по-ниска от очакваната, транзакцията може да бъде забавена или дори отменена. Независимо от това, в каква ситуация се сблъсквате в дома си с покупка, продажба или рефинансиране, основно разбиране за това как функциите на процеса на оценка могат да работят само в ваша полза, особено ако купувате първия си дом.
