Активи като злато и недвижими имоти са основни инвестиции, а закупуването на жилище е обичайна инвестиция за хората по целия свят, тъй като широко се смята за сигурна и печеливша инвестиция. Инвестирането в недвижими имоти обаче изисква дълъг период на ангажираност и високо авансово плащане и е рисковано дори в дългосрочен план. Освен това много инвеститори често пренебрегват разходите.
Вземете под внимание някои важни моменти по отношение на скритите разходи и фактори, които правят инвестирането в недвижими имоти рисковано, скъпо и евентуално не толкова печелившо начинание. Инвеститорите трябва да имат всичко това предвид, преди да намалят трудно спечелените пари.
Обща представа
Средният инвеститор може да забележи, че етажна собственост с две спални в предградията е била налична за 300 000 долара пет години назад, а сега се продава за 450 000 долара. Това е страхотна възвръщаемост от 50% за пет години, много по-добра от връщането на акции, облигации или злато. Стойността на абсолютната печалба също изглежда висока - 150 000 долара, а наличието на финансиране създава илюзия за използване на парите с лост за постигане на печалба.
С всички тези очевидни ползи, какви са предизвикателствата и скритите разходи за инвестиции в недвижими имоти?
Разходната анатомия на имуществените кредити
Помислете за случая, когато човек се премести в нов град за нова работа. Той очаква да остане около пет години, но може да удължи този период въз основа на кариерния си растеж със съществуващия работодател или с други работодатели в същия град. При предположението за добра възвръщаемост той смята да купи дом или етажна собственост, вместо да наеме такава.
Имайте предвид, че човек може да закупи акция или дял от борсово търгуван фонд за едва 5 долара, но инвестирането в недвижими имоти изисква хиляди долари. Въпреки че по-голямата част от инвестициите в недвижими имоти се финансират чрез заеми, закупуването на дом или апартамент на стойност 300 000 долара все още изисква 20% (60 000 долара) авансово плащане.
Лицата, които внасят по-малко от 20%, могат да получат заем, но в крайна сметка ще плащат по-високи лихви и са принудени да поемат частна ипотечна застраховка, което увеличава разходите. По-високите лихвени проценти водят до по-високи суми за погасяване, а ипотечната застраховка обикновено струва от 0, 15% до 2, 5% от сумата на кредита.
Има допълнителни еднократни разходи за обработка на заем, които са около 4% от сумата на заема (9 600 долара). Данъците за трансфер на имот или таксите за регистрация варират в зависимост от държавата до държавата, а вземането на средно 2, 5% от стойността на имота добавя 6000 долара към разходите.
Ако нашият инвеститор купи апартамент, месечната такса от 200 долара на асоциацията за етажната собственост ще възлиза на 12 000 долара за пет години. След това трябва да добавите разходи за ремонт, обзавеждане и поддръжка. Консервативната оценка от 1000 долара годишно ни отвежда до общо 5000 долара за пет години.
След това, приемете, че собственикът намира купувач, готов да закупи апартамента си за 450 000 долара след пет години.
Дотогава инвеститорът щеше да изплати на банката 86 400 долара от заема. Като се добавят и авансовите вноски за 60 000 долара, разходите за обработка на заем (9 600 долара), данък за прехвърляне на имот (6 000 долара), данък върху собствеността (30 000 долара), такси за асоцииране (12 000 долара) и обща поддръжка (5000 долара), общата сума достига 209 000 долара.
Какво представлява нетната възвръщаемост?
Първоначалната сума на главницата за 20-годишен заем от 240 000 долара ще намалее до около 180 000 долара за пет години, тъй като инвеститорът продължава да прави 1440 долара месечни плащания. Инвеститорът ще върне тези неизплатени 180 000 долара от продажната цена от 450 000 долара, получена от новия купувач. Инвеститорът плаща 209 000 долара общи разходи за този имот, още 180 000 долара на банката за оставащото неизплатено плащане и така нетната сума, която получава, е 61 000 долара.
По същество инвеститорът е похарчил 209 000 долара за пет години и е получил нетна печалба от 61 000 долара за възвръщаемост от 29, 2%. Въпреки че продажната цена изглежда висока, скритите разходи са отнели голяма част от печалбата.
Да вземем по-голяма продължителност. Да предположим, че инвеститорът продължава престоя си в града и държи етажната си собственост за пълния 20-годишен срок на заема. На всеки пет години стойността на кондо се увеличава с 1, 5 пъти. След 20 години стойността ще достигне 1, 52 милиона долара, поскъпване повече от пет пъти.
Инвеститорът ще изплати 345 600 долара. Като добавим и 60 000 долара, общите разходи отиват до 405 600 долара.
Използвайки подобни изчисления като по-горе, получаваме общ данък върху собствеността в размер на 251 000 долара, разходи за поддръжка (48 000 долара), общ ремонт и поддръжка (20 000 долара), разходи за обработка на заем (9 600 долара) и данък за прехвърляне на собственост (6000 долара). Общата сума е 739 600 долара и така нетната печалба за 20 години е 780 400 долара за възвръщаемост от 106%, което всъщност удвоява парите за 20 години.
В дългосрочен план ефективната възвръщаемост не е толкова голяма. Въпреки че цената се оценява пет пъти, разходите за лихвени плащания, данъци и други разходи намаляват печалбата.
Инвеститорите също трябва да отбележат, че реалната стойност на парите намалява с течение на времето. Разходите за поддръжка и редовен ремонт се увеличават заради инфлацията. Ако се вземе предвид и инфлацията, нетната възвръщаемост ще намалее още повече. Инвеститорите трябва също да обмислят застраховки, такси за брокери и данъци върху прехвърлянето на имоти в момента на продажба. Включването им ще допълнително намали нетната възвръщаемост.
Съществуват и други свързани рискове в инвестициите в недвижими имоти. Развитието през инвестиционния период може да доведе до затруднения при продажбата на имота по-късно. Например, шумна нова магистрала или скок в престъпление може да обезцени имота. Всяко свръхестествено бедствие като ураган или земетресение може да опустоши имота напълно, докато от застрахователни претенции може да бъде възстановена само частична сума. Дори след възстановяване, използващо застрахователни пари, получаването на по-висока цена става трудно след появата на подобни събития в района.
Алтернативи на имуществени инвестиции
Вместо да купуват недвижими имоти, инвеститорите трябва да разглеждат инвестиционни тръстове за инвестиции в недвижими имоти, опции за недвижими имоти, ETF, базирани на недвижими имоти, взаимни фондове и акции като алтернативи на ниска цена.
Докато акциите идват със специфични за акциите рискове, фондовете, ETF и REITs осигуряват диверсификация. За смелите сърца, желаещи да поемат риск от контрагента на нерегулиран пазар, опциите за недвижими имоти могат да предложат по-висока възвръщаемост без разходи или данъци.
Долния ред
Инвестициите в недвижими имоти изискват огромни финансови ангажименти за дълги периоди от време. Оценката на стойността на такива инвестиции, разпределени в дълги срокове, е сложна задача. Докато някои инвеститори се примамват, като гледат номиналните увеличения на цените, е необходимо да се вземат предвид всички разходи.
